2021房地产估价师考试真题精选及答案5节 第1节
比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）
A.租赁权限制情况
B.交易税费负担转嫁情况
C.已抵押担保债权情况
D.地役权设立情况
E.利用方式限制情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立比较基础中的“统一税费负担”。
下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。
A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
正确答案：B
货币形态的实有资本应当存人城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列方法中，是常有的风险评价方法的有（ ）。
A．解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两种
B．解析法和蒙特卡洛法有很大区别
C．蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题
D．解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样
建筑物区分所有权包括（ ）等。
A、按份共有所有权
B、专有部分所有权
C、共同关系成员权
D、共同部分持份权
E、长期使用租赁权
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、共同关系产生的成员权。典型例子：商品房的权利构成：套内建筑面积+分摊共有建筑面积，业主对整个小区的权利。
某城市主管部门，调查该城市各区房地产空置量，得到A区空置量是B区空置量的120%，该指标为（ ）。
A.结构相对指标
B.强度相对指标
C.比较相对指标
D.比例相对指标
答案：C
解析：
本题考查的是相对指标。比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。两个区的空置量之比120%，此为比较相对指标。参见教材P344。
2021房地产估价师考试真题精选及答案5节 第2节
经济学中通常将生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际替代率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产投资中，"正杠杆效用”指的是通过金融杠杆的作用，可以增加权益投资者的回报。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是WACC分析。在房地产投资中，"正杠杆效用”指的是通过金融杠杆的作用，可以增加权益投资者的回报。
(2016年真题) 在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。
运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）
依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。
A.一律不得转让
B.经批准可以出租
C.可以随房屋所有权一并抵押
D.可以收回
E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
答案：B,C,D,E
解析：
①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。③租赁时间超过6 个月的，应签订租赁合同。
对甲的要求，古桥公司应（ ）。
A．以各套的面积相同为由拒绝其要求
B．退还5m2的房价款
C．退还7m2差额的房价款
D．退还lOm2差额的房价款
2021房地产估价师考试真题精选及答案5节 第3节
通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（ ）。
A．主要区域
B．次要区域
C．已规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
正确答案：ABE
ABE通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。
房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（ ）
答案：错
解析：
房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。
房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
答案：A,B,D,E
解析：
评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。
下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是（ ）。
A．城乡居民房屋保险
B．建筑工程一切险
C．企业财产保险
D．安居定期保险
答案：D
解析：
财产保险是指以各种有形财产以及与其相关的利益为保险标的，保险人根据保险合同承担承保责任范围内的自然灾害、意外事故等风险，并因其发生对所造成的损失承担赔偿责任的一种保险。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。D 项属于房地产的人身保险。
某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。
A．15.96％
B．17.05％
C．23.44％
D．25.86％
答案：B
解析：
开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。建筑施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。成本利润率的计算基数=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息，即：
本题中，该商品住宅项目的成本利润率=300/（600+900+50+60+150）=17.05％。
房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。
A．根本准则
B．最高行为准则
C．基本行为准则
D．重要准则
正确答案：B
[答案] B
房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。
2021房地产估价师考试真题精选及答案5节 第4节
某商店的建筑面积为100㎡，土地使用年限为40年，从2013年1月1日起计。2015年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元／㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元／㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40％。试求该公司2017年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10％）。
答案：
解析：
承租人权益价值＝市场租赁费用现值－合同租赁费用现值。
租约内每次付租金＝100×500×24＝1200000（元）；
剩余租约期付款次数＝8／2＝4；
有租约付款租金折现率＝（1＋10%）2－1＝21%；
市场年折现率＝10%；
市场第一次付租金＝600×12×100＝720000（元）；
市场要付租金次数＝8；
计算租约内租金的现值＝1200000／21%×[1－1／（1＋21%）4]＝3048529.256（元）；
计算市场情况下租金的现值＝720000／（10%－2%）×[1－（1.02／1.1）8]＝4080710.265（元）；
承租人权益价值＝4080710.265－3048529.256＝1032181.009（元）。
某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（ ）。
A、I3＞I2＞I1
B、I2＞I3＞I1
C、I1＞I3＞I2
D、I1＞I2＞I3
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。参见教材P156。
不动产登记，按照物权分类，包括（ ）。
A.本登记
B.预登记
C.林权登记
D.所有权登记
E.最高额抵押权登记
答案：D,E
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。选项AB按照登记的效力分类；选项C按照登记物分类。属于P157～158。
瑕疵请求权是指（ ）。
A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
判断一个评估价值的准确性，可以采用的标准是（ ）。
A.实际成交价格
B.实际价格
C.正常负担下的价格
D.复核评估价格
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项A，不可以用实际成交价格，因为可能是非正常交易；选项B，实际价格，是相对于名义价格的概念，是成交日一次性支付的价格，无法判定是否存在价格扭曲；选项C，正常负担下的价格，仅校正了税费转嫁下的税费负担的问题。可以用复核价格作为评判是否存在误差的依据。参见教材P10。
2021房地产估价师考试真题精选及答案5节 第5节
国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是（ ）。
A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)1转手交易的，免征营业税
正确答案：D
国务院办公厅国办发(2005)26号文件规定，对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（ ）。
A．土地的位置、面积、形状、地势、地质条件
B．通货膨胀率
C．环境改善、基础设施
D．利率因素
E．土地面积
只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，可以获得最小销售收入的产量组合。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是生产理论。只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等。因此，在该点上的两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。
对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资与成本。对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。
成本法的理论依据是（ ）。
A、预期原理
B、生产费用价值论
C、收益原理
D、替代原理
答案：B
解析：
考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。
证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ）
答案：对
解析：
证券公司是专门从事有价证券（股票和各种债券）经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
