21年房地产估价师考试题免费下载9章 第1章
某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。
A、 2277.4
B、 2281.9
C、 2728.8
D、 2741.95
房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学”成分，减少估价的“艺术”成分。
赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（ ）。
A.审核凭证的名称
B.编制凭证的日期
C.填制凭证的单位名称
D.填制人姓名
E.单位的公章
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是看懂会计凭证。凭证内容审核包括：审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额。选项E属于凭证签章审核的内容。
现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
A、财务盈利能力
B、清偿能力
C、资金平衡情况
D、营运能力
答案：A
解析：
考点:基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。
对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（ ）。
A．有效性
B．经济性
C．参与性
D．广泛性
答案：A
解析：
对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：①方法科学；②调查具有创造性；③调查方法多样；④模型和数据相互依赖；⑤合理的信息价值和成本比率；⑥正常的怀疑态度；⑦市场调查过程遵守职业道德。
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（ ）
答案：对
解析：
考点:开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。
建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设监理制度。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。
21年房地产估价师考试题免费下载9章 第2章
答案：错
解析：
考点:房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。
对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（ ）。
A、替代原则
B、谨慎原则
C、合法原则
D、最高最佳利用原则
E、价值时点原则
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。选项B，谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则，除现状价值评估外，房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则。参见教材P170。
随着研究目的的改变，商品住宅既可作为统计总体，也可作为总体单位。
答案：对
解析：
总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化。
下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是( )。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
正确答案：C
[答案] C 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。
2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。
2018年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。
直至2018年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2019年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。
直至2018年末，甲企业的所有者权益回报率为（ ）。
A.3.08%
B.12.50%
C.15.91%
D.39.20%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。所有者权益回报率＝净利润/所有者权益总额＝70/[1000×（1－56%）]＝15.91%。P395。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
正确答案：ACE
[答案] ACE
有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。
下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（ ）。
A．项目总投资估算表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．财务计划现金流量表
答案：D
解析：
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表；③利润表；④资产负债表。ABC 三项属于辅助报表。
招标人采用邀请招标方式的，应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。
A.征收补偿费
B.土地储备机构的人员工资
C.招标中发生的费用
D.市政基础设施建设有关费用
答案：B
解析：
本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
21年房地产估价师考试题免费下载9章 第3章
不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。
甲公司的房屋应当按照(?)?进行评估。
A.工业用途及原登记建筑面积
B.工业用途及现状建筑面积
C.当地人民政府认定、处理结果
D.商业用途及现状建筑面积
答案：A
解析：
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，-般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（ ）
答案：对
解析：
住房公积金提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额的行为。职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②偿还购建自住住房贷款本息的；③租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；④离休、退休和出境定居的；⑤职工死亡、被宣告死亡的；⑥享受城镇最低生活保障的；⑦完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；⑧管委会依据相关法规规定的其他情形。
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济因素。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。
无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。
答案：对
解析：
无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。
某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担有限连带责任的组织。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）
答案：对
解析：
本题考查的是辐射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。光波属于电磁波。
工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题免费下载9章 第4章
以有限责任公司、 股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。 （ ）
国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。
A．抽签
B．招标
C．拍卖
D．协议
E．挂牌出让
正确答案：BCE
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。
(2013真题) 下列有价证券中，属于在同等条件下投资风险最大的是（）。
A.企业债券
B.开放型基金
C.优先股股票
D.普通股股票
答案：D
解析：
有价证券中，在同等条件下投资风险从大到小顺序为：普通股股票>优先股股票>开放型基金>企业债券。
损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。
A．信用保证保险
B．财产保险
C．人身保险
D．责任保险
21年房地产估价师考试题免费下载9章 第5章
根据《声环境质量标准》，下列对环境噪声最高限制要求最严格的功能区为（ ）。
A.工业厂区
B.行政办公楼
C.商业金融街
D.商住混杂区域
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。选项A属于3类声环境功能区；选项CD属于2类声环境功能区。参见教材P58。
对于价格弹性的以下描述中，正确的是（ ）。
A．需求价格弹性系数越小，需求量对价格的变化越敏感
B．在不同的价格水平上，供给弹性系数都一样
C．根据需求弹性系数绝对值大小对商品进行分类，Ed＝O时称需求缺乏弹性
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
正确答案：D
供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动量的比值；同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同；Ed＝0时，表明无论价格如何变动，供给量固定不变，此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。
在物业管理中经常用到的预算形式包括（ ）。
A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算
答案：A,C,D
解析：
考点:收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。
在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。
下列公式不正确的一项是（ ）。
A．分配(应付)利润=经营利润一(盈余公积金+公益金+未分配利润)
B．税后利润一利润总额一所得税
C．经营利润一销售(含出租、自营)收入一经营成本一期间费用一销售税金
D．利润总额一经营利润+营业外收支净额
正确答案：A
A分配(应付)利润一税后利润一盈余公积金一公益金一未分配利润。
估价报告的审核结论，不可以是（ ）。
A、可以出具
B、适当修改后出具
C、应重新撰写
D、估价不合理
答案：D
解析：
考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。
某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。
A．10.0
B．12.5
C．13.5
D．40.0
答案：C
解析：
设该房地产的合理经营期限为n，则其计算如下：令A－（n－1）b=0，有30－（n－1）×2.4=0，n=13.5年。
关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（ ）。
A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算
B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算
D.应按它们在价值时点的正常水平来估算
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。参见教材P288。
21年房地产估价师考试题免费下载9章 第6章
在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。( )
正确答案：×
[答案] ×
对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中是根据估价时的房地产市场状况作出的，而并不是在现金流量折旧法中。
下列诉讼中，诉讼时效期间为1年的有( )。
A.延付或拒付租金的
B.无故不履行合同的
C.身体受到伤害要求赔偿的
D.因环境污染损害赔偿的
E.出售质量不合格的商品未声明的
答案：A,C,E
解析：
诉讼时效期间——是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。
诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。
普通诉讼时效期间——是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。
《民法总则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。这里的20年，称为最长诉讼时效期间或者长期诉讼时效期间。
为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。
A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．其他收入
正确答案：A
[答案] A 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。
A、 活期
B、 3个月整存整取
C、 6个月整存整取
D、 1年整存整取
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日请计算
A工程竣工
B物业验收合格
C购房人实际入住
D开发企业向购房人交付房屋
某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（ ）。
A.不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的
B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的
C.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同
D.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。
周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中不正确的为（ ）。
A．属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积
B．穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积
C．两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积
D．独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A、 2003年1月1日
B、 2004年1月1日
C、 2004年12月1日
D、 2003年12月1日
银行不运用或较少运用自己的资产，以（ ）的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。
A.本人
B.中间人
C.客户经理人
D.资本持有人
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。中间业务是指银行不运用或较少运用自己的资产，以中间人的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。
21年房地产估价师考试题免费下载9章 第7章
在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师
答案：错
解析：
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中未封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
城镇街道两侧的商业用地，AB面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是（ ）。
A、（a）中地块B的价值大于地块A的
B、（b）中地块C的价值大于地块D的
C、（c）中地块E的价值大于地块F的
D、（d）中地块G的价值大于地块H的
答案：A
解析：
考点:路线价法概述。AB地块均临街，但A地块临街边长于B地块临街边。
各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。
该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。
A.甲公司和乙公司 B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司 D.丙公司和乙公司
同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、O，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
(2016真题) 针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）。
A.暂定金额
B.基本预备费
C.价差预备费
D.工程建设其他费用
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。BC都是预备费。但是引起的原因不同。C是价格变化引起的。
工程造价的职能包括（ ）。
A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能
E.分配职能
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。选项E，分配职能不属于工程造价的职能。
企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同保险。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。参见教材P324。
21年房地产估价师考试题免费下载9章 第8章
估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是编制估价作业方案。估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，其中包含估价方法如何具体运用。P408。
制定租金收取办法的目的，是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。
基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
国家可以提前收回建设用地使用权的情形有( )
A.受让方逾期未支付全部地价款
B.拆除地上建筑物
C.自然灾害造成地上附着物变化
D.因公共利益需要
E.人民法院判决生效
答案：A,D,E
解析：
因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。
土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：
一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60 日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。
二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权。
司法机关决定收回土地使用权。
因土地使用者触犯国家法律，①不能继续履行合同或②司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。
某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。建筑物使用年限晚于土地使用权到期的年限=50-6-40=4（年），建筑物折旧的经济寿命=50-4=46（年）
工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于（ ）。
A.固定污染源
B.移动污染源
C.点源
D.高架源
E.线源
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。固定污染源是指像工厂、烟囱之类位置固定的污染源；点源是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
A、 该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、 按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、 该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、 根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
下列关于房屋征收估价相关规定的表述中，错误的是（ ）。
A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日
B、评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响
C、用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值
D、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋抵押权自（ ）之日起生效。
A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记
D．核发他项权利证书
21年房地产估价师考试题免费下载9章 第9章
基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。
A.物业托管
B.物业服务
C.物业管理
D.物业委托
答案：B
解析：
本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
保险的近因原则是指根据保险事故与保险标地损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则（ ）
此题为判断题(对，错)。
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( )。
A、 管理人员工资
B、 房屋开发费
C、 财务费用
D、 办公费
E 勘察费用
根据会计基本准则规定，会计信息的首要质量要求包括( )等。
A.可靠性
B.相关性
C.可理解性
D.谨慎性
E.可比性
答案：A,B,C,E
解析：
根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求，是企业财务报告中所提供会计信息应具备的基本质量特征。
住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。
A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。
反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。（ ）
答案：对
解析：
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表；③利润表；④资产负债表。其中，财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（ ）。
A、租金收益
B、物业增值
C、股权增加
D、销售收入
E、开发利润
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。参见教材P176。
