2021房地产估价师经典例题7节 第1节
在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（ ）。
A、指数平滑法
B、简单平均法
C、移动平均法
D、加权移动平均法
E、市场因子推演法
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法可进一步分为如下几类：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。参见教材P115~P116。
(2013真题) 完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。（）
答案：错
解析：
本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断简称垄断，是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下，是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。
商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（ ）
答案：错
解析：
由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。商用物业市场的繁荣除了与当地整体社会经济状况相关，还与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展状况密切相关。
会计信息的首要质量要求，包括可靠性、相关性、实质重于形式、重要性等要求。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是会计信息的首要质量要求。根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求。参见教材P363。
土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。
A、拥有的房地产权利
B、受其他房地产权利的限制情况
C、受房地产权利以外因素的限制
D、额外的利益或好处
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。
关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。
A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价
B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响
C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定
D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律
E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。参见教材P352。
物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。 ( )
答案：错
解析：
物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利。
控制性详细规划的作用是( )。
A.规定城市规划区范围
B.确定用地面积和用地界限
C.引导建设
D.对当前拟建的项目和地区进行空间布置
答案：C
解析：
1.控制性详细规划起着承上启下的作用
控制性详细规划是城市总体规划或分区规划与修建性详细规划之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用。
2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导
3.控制性详细规划是城市政策的载体
2021房地产估价师经典例题7节 第2节
指数平滑法公式中，α愈大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值愈趋向平滑，反之则新数据所起的作用越小。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场趋势分析。α愈小，则新数据在平滑值中所占的比重越低，预测值愈趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。
由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低供求状况的，主要是全国本类房地产的供求状况。 （ ）
正确答案：×
由于房地产以上两点特性，决定其价格水平高低供求状况的主要是本地区本类房地产的供求状况。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有（ ）。
A．功能落后
B．功能缺乏
C．环境污染
D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
正确答案：CD
功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。
与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响程度，要试这些供求状况的波及性如何决定。
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。
A、加大城市基础设施建设投入
B、调整银行贷款利率
C、调整公共住房政策
D、调整房地产税收政策
E、加快城市化进程
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。选项B为金融政策，选项C为住房政策，选项D为税收政策。宏观调控的方向不明，不能直接选择AE，而且AE内容宏观太模糊，不能称之为手段。参见教材P59～61。
某企业生产某种产品，除一种生产要素可变外，其他生产要素均保持不变。随着该可变要素投入增加，当边际产量为0 时，达到最大值的是（ ）。
A．总产量
B．平均产量
C．总利润
D．平均利润
答案：A
解析：
当劳动要素的投入增加到一定量时，边际产量将达到最大值。此前，边际产量曲线的斜率为正，边际产量递增；超过此点，边际产量曲线的斜率变为负，边际产量递减；而在该点的对应处，总产量曲线上的点为该曲线由向上凹转为向下凹的拐点。当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量将绝对减少。如图1 所示（TP 为总产量；AP 为平均产量；MP 为边际产量）。
（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。
A.0.03
B.0.83
C.0.85
D.1.25
答案：D
解析：
求取土地重新构建价格，可以采用成本法求取其重新开发成本。容积率的计算公式为：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，在工业上，根据 GB50489—2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积本。本案例中，规划总建筑面积为 25000m2，土地面积为 20000m2，则容积率=25000÷20000=1.25。
房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产市场的景气循环。房地产周期运动的新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的。
2021房地产估价师经典例题7节 第3节
房地产估价师签署虚假评估报告构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。参见教材P190。
关于地籍图的测绘要求，说法有误的是（ ）。
A．以土地地块边界为主，地物为辅
B．带有高程或等高线
C．按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在
D．城市地籍图比例一般为1：500
答案：对
解析：
实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。 @##
指数平滑法也是加权平均法的一种。( )
此题为判断题(对，错)。
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。 ( )
有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（ ）。
A、乙土地价值低于甲土地价值
B、该建筑物价值小于其重置成本
C、该建筑物价值小于其拆除费用
D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
答案：C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。
不计算房屋面积的范围是（ ）。
A.独立柱
B.车棚
C.未封闭的阳台
D.利用引桥.高架路.高架桥.路面作为顶盖建造的房屋
答案：D
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。选项A、B、C均为计算一半建筑面积的范围。
房地产估价机构资质有效期是( )年。
A、 1
B、 2
C、 3
D、 5
2021房地产估价师经典例题7节 第4节
房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（ ）。
A、房地产开发企业对市场预测的偏差
B、购房者对市场预测的偏差
C、房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D、房地产开发资金的易得性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。
高层建筑物地价分摊，属于（ ）。
A.房地产咨询业务
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估业务
D.相关经济损失评估业务
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。
关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。
A.各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值
B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”
C.不需要单独计算投资利息
D.不考虑预售和延迟销售的影响
E.测算后续幵发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分折法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P323-333。
建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（ ）。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。
“时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。 （ ）
正确答案：×
可行性研究关键是质量，不能只追求速度而不注重质量。
根据建筑材料的使用功能不同，可将其分为无机材料、有机材料和复合材料。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以下交易属于正常交易的情况有( )。
A．土地使用权出让拍卖
B．相邻房地产的合并
C．房地产涉案拍卖
D．卖方负责补交土地使用权出让金
E．买方不负责缴纳契税
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。
求取房地重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是重新购建价格的求取思路。求取房地重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟房地产开发建设过程，这种求取重新购建价格的路径，称为“房地合估”路径。二是将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，分别求取土地重新购建价格、建筑物重新购建价格，然后将两者相加。这种求取重新购建价格的路径，称为“房地分估”路径。房地分估路径求取的估价结果比房地合估求取的估价结果低。
2021房地产估价师经典例题7节 第5节
认股权证是确认股东地位和股东权的凭证，而股票则是购买股票的权利凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
正确答案：D
土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市O.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市O.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。 ( )
某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A．323
B．275
C．273
D．258
正确答案：B
[答案] B
297÷(1+8%)＝275(万元)
只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。（ ）
答案：对
解析：
广义而言，正常利润包括企业主自有资本的利息、使用自有土地的地租、自己直接经营管理企业所应得的薪金等；狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
下列关于保险职能的说法有误的一项是( )。
A、 分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B、 融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件
C、 在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能
D、 保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。
A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B.对估价对象进行实地查看
C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的（ ）来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。
A．土地供应计划
B．城市规划
C．国民经济发展计划
D．土地需求计划
2021房地产估价师经典例题7节 第6节
某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为( )万元。
A、 1.60
B、 3.00
C、 4.25
D、 5.00
答案：B
解析：
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。依本题意，评估的房地产价格为2000万元，应按累进计费率1.5%。收取估价费，为3万元。
对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在（ ）倍以上。
A．3
B．4
C．5
D．6
监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护
房地产投资个别风险包括( )。
A、 利率风险
B、 或然损失风险
C、 持有期风险
D、 政策风险
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产投资分析方面的内容。
根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是（ ）。
A、1
B、2
C、3
D、5
答案：D
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。参见教材P99。
对假设开发法适用条件的表述最准确的是（ ）。
A、新开发房地产项目
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
下列金融工具中，银行汇票属于（ ）。
A．直接金融工具
B．短期信用工具
C．商业信用工具
D．消费信用工具
答案：B
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具又称有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。
关于重新购建成本的说法，正确的有（）。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建成本相当于账面价值
C.重新购建成本是客观的重新购建成本
D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本
E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案：C,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。
2021房地产估价师经典例题7节 第7节
某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 ( )元。
A．1469
B．1320
C．1856
D．2789
正确答案：D
[答案] D (1)已知：P=120×4500×75%=405000(元)，n=20×12=240(月)，i1= 5%÷12=0.417%，i2＝6%÷12=0.5%
P1=200000(元)，P2＝405000-200000=205000(元)
(2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
A1=P1×(1+i1)n]÷[(1+i1)n-1]
=200000×[0.417%×(1+0.417%)240]÷[(1+0.417%)240-1)=1320(元)
A2=P2×[i2(1+i2)n]÷[(1+i2)n-1]
=205000×[0.5%(1+0.5%)240]÷[(1+0.5)240-1)=1469(元)
(3)组合贷款的最低月还款额：
A=A1+A2=2789(元)
某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。
该购房者第10年最后一个月份的还款额为（ ）元。
A.6021.47 B.6344.50 C.6378.50 D.6383.45
下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是（ ）。
A．住宅
B．娱乐场
C．宾馆
D．体育馆
答案：D
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70 年；②工业用地50 年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50 年：④商业、旅游、娱乐用地40 年；⑤综合或其他用地50 年。
近年来，国家政府出台“限购令”，以对房地产市场进行调控，其本质是通过制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格，以此来干预市场。（ ）
答案：错
解析：
考点:制度政策因素。“限购令”的本质是通过建立房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。
某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。
A．在用价值为市场价值
B．投资价值属于非市场价值
C．市场价值的前提之一是继续使用
D．同一估价对象可能有不同类型的价值
房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（ ）
答案：对
解析：
【考点】政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。
