2021房地产估价师历年真题解析9节 第1节
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性。
A、体量庞大
B、价值量大
C、不可移动
D、权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P54。
甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：
1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？
答案：
解析：
1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。
（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：
（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。
某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
答案：
解析：
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税），
1.建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：
商品住房销售收入＋配套公租房回购收入
＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000
＝268009.956（万元）
3.总成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.2
4.利润＝销售收入－销售税费－总成本
8000＝268009.956－35.48979A－135174.2
A＝3517.512（元/平米）
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。
A.认知价值定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.随行就市定价法
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。参见教材P98。
构筑物登记也属于《房屋登记办法》的调整范围。（ ）
答案：对
解析：
《房屋登记办法》规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。
房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）
答案：错
解析：
在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，司法拍卖估价不考虑债权债务因素。如表2所示。
表2 不同估价目的的估价对象范围
注：√表示估价对象包括；×表示估价对象不包括。
物业服务定价成本的构成，不包括( )。
A.清洁卫生费用
B.住宅物业共用设施设备维修和更新、改造费用
C.秩序维护费用
D.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用
答案：B
解析：
物业服务定价成本的构成
(1)人员费用是指①管理服务人员工资、按规定提取的②工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的③住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等④社会保险费用。
(2)物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
(3)绿化养护费。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
(4)清洁卫生费。
(5)秩序维护费。不包括共用设备中已包括的监控设备。
(6)物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。
(7)办公费。
(8)管理费分摊。
(9)固定资产折旧。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在1 年以上的资产。
(10)经业主同意的其他费用。
2021房地产估价师历年真题解析9节 第2节
房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
（1）要求在成交日期一次性付清；
（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；
（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；
（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（ ）。
A、第（1）、（3）种情况
B、第（3）、（4）、（5）种情况
C、第（2）、（4）种情况
D、第（2）、（4）、（5）种情况
答案：D
解析：
考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。
附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以（ ）个月为一期。
A.1
B.3
C.6
D.9
答案：C
解析：
本题考查的是债券的分类。附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以6个月为一期。
某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是（ ）。
A．市场集中化
B．选择专业化
C．产品专业化
D．市场专业化
答案：A
解析：
目标市场选择一般有以下几种模式：①市场集中化；②选择专业化；③产品专业化；④市场专业化；⑤全面覆盖；⑥大量定制。其中，市场集中化是企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。
管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（ ）
答案：对
解析：
考点:管理费用。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。
房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请（ ）
此题为判断题(对，错)。
某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。
A．3019.53
B．2983.84
C．1524.15
D．1587.65
正确答案：A
2021房地产估价师历年真题解析9节 第3节
发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（ ）。
A.降低房地产开发贷款利率
B.减少土地储备贷款
C.降低契税
D.减少土地供应
答案：A
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项A，降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。
某在建工程为框架结构，开工于2006年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2007年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年（18个月），还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%)。
【解】
设该在建工程的正常购买总价为V:
在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。
保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的外部功能。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的职能。保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能，经济补偿是保险经济活动中的外部功能。
房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（ ）。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。
所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等情况，但是可以出租。（ ）。
答案：错
解析：
考点:按权益状况划分的种类。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。
2021房地产估价师历年真题解析9节 第4节
按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。
A.国家
B.拥有国有土地使用权的事业单位
C.拥有国有土地使用权的开发企业
D.拥有国有土地使用权的个人
答案：A
解析：
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为（ ）元/m2。
A．72
B．108
C．180
D．270
正确答案：B
180000÷666.67÷2.5＝108(元/m2)
在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税
答案：错
解析：
在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。
（ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
某幢平房的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。
用直线法计算该房屋的年折旧额为（ ）元。
A. 1 583 B. 1 667 C. 1 750 D. 4 750
居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为（ ）。
A．住宅用地
B．公共服务设施用地
C．道路用地
D．绿化用地
E．军事用地
答案：对
解析：
本题考查的是契税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
2021房地产估价师历年真题解析9节 第5节
对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1.2%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。
A、 土地使用权出让市场
B、 土地转让市场
C、 新建商品房租售市场
D、 存量房地产交易市场
答案：A
解析：
此题属于掌握范畴。根据房地产市场划分的理论。
某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的 ( )。
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.居住社区
答案：A
解析：
居住区——是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人、10000～16000户)相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。（ ）
此题为判断题(对，错)。
钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题解析9节 第6节
某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
某类房地产2006～2010年的价格
A.10300
B.10400
C.11165
D.11265
答案：C
解析：
本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度＝
＝1.24055，2011年的价格＝3800×1.240555＝11165元/m2。
下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（ ）。
A、周边土地出让出现“地王”
B、家庭规模小型化
C、下调贷款利率
D、GDP增速放缓
E、城镇化速度减慢
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会马上导致其周边的房价上涨；选项B正确，随着家庭的小型化，即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P137、145。
对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（ ）。
A、估价方法选用恰当
B、估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C、计算公式和计算过程正确无误
D、各种估价方法的测算结果一致
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。
下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ ）。
A.私立学校用地50年
B.厂房用地50年
C.大型超市用地50年
D.别墅用地70年
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。
下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。
A.工业厂房
B.公益设施
C.娱乐场馆
D.城市基础设施
E.高档酒店
答案：A,C,E
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为l0%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。
A．3752
B．3806
C．4128
D．4830
答案：A
解析：
根据公式
式中A=350万元，n=50－5=45年，i=10%；t=2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V=（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5=3752.33（万元）。
某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A．280
B．285
C．290
D．295
2021房地产估价师历年真题解析9节 第7节
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设l丁程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
A．乙<丙<甲
B．甲<乙<丙
C．丙<甲<乙
D．乙<甲<丙
在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。
A.拖欠的建设工程材料费
B.拖欠的建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是（ ）。
A.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价
B.基准地价.标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约
C.房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价
D.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产
答案：A
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。
A．观察法
B．实验法
C．讨论法
D．问卷调查法
百分比租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。（ ）
答案：错
解析：
考点:零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
2021房地产估价师历年真题解析9节 第8节
支出法计算GDP计算公式是工资＋利息＋租金＋间接税＋企业转移支付＋折旧。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。用收入法核算的GDP应包括以下一些项目：工资、利息、租金、利润、企业转移支付及间接税、资本折旧等。
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
正确答案：C
1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织——中国房地产估价师学会。
保险公司可用于对外投资的资金来源主要有（ ）。
A.资本金
B.留存收益
C.长期债券融资
D.责任准备金
E.保费收入
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是保险可用资金的来源。保险可用资金的来源：资本金；留存收益；责任准备金。P335。
某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0．625%，则该抵押贷款的实际年利率为（ ）。
A．7．50%
B．7．56%
C．7．71%
D．7．76%
根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。
A、 矿藏、森林、草原
B、 水流、山岭、滩涂
C、 森林、山岭、荒地
D、 森林、水流、荒地
E 草原、滩涂、荒地
答案：C,E
解析：
《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
某城市旧城区有一闲置的二层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。
正确答案：
估价对象目前为闲置的二层小楼，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况来运用收益法估价，估价技术路线即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等，再选用适当的收益法计算公式来估价。
在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。利率是货币资金商品的“价格”，其高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。
2021房地产估价师历年真题解析9节 第9节
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、79%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为（ ）。
A.102%×105%×108%×107%― 100%
B.102%×105%×108%×107%
C.2%×5%×8%×7%― 100%
D.2%×5%×8%×7%
答案：A
解析：
本题考查的是速度指标。各期环比发展速度=各期环比增长速递+100%，得到各期环比发展速度分别为：102%、105%、108%、107%，则该地区相应区间房地产定基发展速度为：102%×105%×108%×107%，定基增长速度=定基发展速度-1=102%×105%×108%×107%-1。
同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。
A．保值性
B．增值性
C．异质性
D．弱流动性
答案：C
解析：
由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（ ）。
A．非理性预期
B．价格机制
C．容积率控制
D．生产的时间落差
正确答案：B
房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。
汇票是（ ）。
A．由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据
B．银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据
C．由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单
D．由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
答案：
解析：
前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73万元
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816万元
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515万元
第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200元=981.12万元
第六年写字楼收入=960×（10000-5000）×95%=4560000元=456万元
第六年其他收入=400万元
第六年净收益=（981.12+456+400）×（1-55%）=826.704万元
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000元=456万元
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=20367000元=2036.7万元
其他收入=800万元/年
第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35万元
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（826.704-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698万元
计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698
当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（826.704-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077
内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31%
(2017真题) 购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
