2022房地产估价师历年真题和解答5辑 第1辑
某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。
A．45.05％
B．49.31％
C．5B.86％
D．63.6％
从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图。
下列关于商品房销售的表述中，错误的是（ ）。
A.商品房销售可以按套（单元）计价
B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D.按套.套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。
A．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B．利润总额=经营利润+营业外收支净额
C．税后利润=利润总额-所得税
D．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E．销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
正确答案：ABC
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房地产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。
在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（ ）。
A．财务内部收益率
B．目标收益率
C．银行贷款利率
D．资本化率
答案：B
解析：
财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/平方米。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
解析：
本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。
2022房地产估价师历年真题和解答5辑 第2辑
下列属于物业管理的基本制度的是（）。
A.业主委员会制度
B.物业服务招投标制度
C.物业服务企业注册制度
D.物业承接查验制度
E.基础专项维修资金制度
答案：B,D
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金制度。物业管理的基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度，物业服务招投标制度，物业承接查验制度，物业服务企业资质管理制度以及住宅专项维修资金制度。
房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门，暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过（ ）。
A.6个月
B.9个月
C.1年
D.2年
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
答案：对
解析：
本题考查的是环境噪声标准。4类声环境功能区，指交通干线两侧一定区域内，需要防止交通噪声对周围环境严重影响的区域，包括4a和4b两种类型。
商品住房预售许可的最低规模不得小于( )
A.层
B.层
C.单元
D.栋
答案：D
解析：
预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。
A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致
B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准
E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%
某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。 （ )
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师历年真题和解答5辑 第3辑
构筑物登记也属于《房屋登记办法》的调整范围。（ ）
答案：对
解析：
《房屋登记办法》规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。
下列属于农民集体的是（ ）
A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
C．乡(镇)农民集体
D．以上均正确
下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（ ）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费
答案：D
解析：
本题考查的是土地费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。
在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2014真题) 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。
A.3846
B.5000
C.5556
D.8333
答案：D
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=50000/6=8333（人/hm2）。毛-居、净-住。hm2，公顷的表示方式，等于10000平方米。
市场定位战略主要分为（ ）。
A、产品差别化战略
B、服务差别化战略
C、主题差别化战略
D、人员差别化战略
E、形象差异化战略
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。
2022房地产估价师历年真题和解答5辑 第4辑
下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是（ ）。
A.资本价值风险
B.变现风险
C.机会成本风险
D.持有期风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。
经济评价基础参数中，时间类参数包括（ ）。
A、计息期的起始时间点
B、开发期的起始时间点
C、建设期的起始时间点
D、出租经营期的起始时间点
E、投资回收期的起始时间点
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是选择基础参数。时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。参见教材P258。
如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数”，应查找平面图。（ ）
此题为判断题(对，错)。
凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）
此题为判断题(对，错)。
若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。
A．14万元
B．20万元
C．17万元
D．不确定
房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0．3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
正确答案：
2022房地产估价师历年真题和解答5辑 第5辑
某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年，出让合同约定的使用年限为40 年，甲使用10 年后转让乙，乙取得该建设用地的使用年限为（ ）年。
A．10
B．30
C．40
D．50
答案：B
解析：
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。
房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是
（ ）。
A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况
答案：D
解析：
本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，估价对象状况为现在的状况。
以下属于房地产投资特性的是（ ）。
A．变现性差
B．投资数额大
C．投资回收快
D．专业性强
在土地面积量算中，条件许可时应采用图解法计算的面积代替解析法计算的面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地面积量算。图解法计算的宗地面积应在地籍调查表、土地登记卡、产权证书说明栏注明“本宗地面积为图解面积。条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。”解析法的精度高于图解法。P173。
某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（ ）元。
A．4296.96
B．5560.86
C．5839.91
D．30838.91
免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
