21年房地产估价师真题下载6章 第1章
下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ ）。
A.私立学校用地50年
B.厂房用地50年
C.大型超市用地50年
D.别墅用地70年
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。
某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元／m2，取得税费为4.5％。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元／m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7％，房地产报酬率为8％。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。
答案：
解析：
根据成本法计算公式，该厂房2013年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧。该厂房2013年9月30日的市场价值的计算步骤具体如下：
（1）土地重新购建价格
（2）建筑物重新购建价格
1800×1.32×1=2376（万元）。
（3）建筑物折旧
①物质折旧
a.房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元；
b.空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=80×8/10=64（万元）；
c.长寿命项目折旧费=（2376－30－80）×8/60=302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）；
d.长寿命项目折旧费=（2376－30－80）×8/49=369.96（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）；
e.物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元。
②功能折旧（功能过剩引起的折旧）
在用建筑物重建价格情况下，
（万元）。
③建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元
（4）建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）。
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）
A建设工程规划许可证
B选址规划意见通知书
C项目设计方案的总平面图
D城市规划部门批准征用土地的计划任务E1/2000或1/500的地形图
对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的，收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。P21。
下列不计入宗地面积范围的有( )。
A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C.公共使用的河滩、水沟、排污沟
D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地
E.厂区绿地及道路用地
答案：A,B,C
解析：
不计入用地面积的范围
(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；
(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；
(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟；
(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
(5)其他按规定不计入宗地的面积。
房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( )。
A．管理费
B．销售费用
C．前期费用
D．其他费用
正确答案：B
[答案] B 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（ ）
答案：对
解析：
评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
房地产价格构成中的建设成本包括（ ）。
A、取得建设用地使用权时的出让金或转让金
B、基础设施建设费
C、开发期间税费
D、勘察设计和前期工程费
E、开发利润
答案：B,C,D
解析：
考点:建设成本。选项A“取得建设用地使用权时的出让金或转让金”属于土地成本；选项E“开发利润”也不属于建设成本。
21年房地产估价师真题下载6章 第2章
空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有( )。
A.投资额为15 万元的工厂厕所
B.建筑面积为280 ㎡的学校洗浴房
C.投资额为20 万元的医院自行车库
D.建筑面积为290 ㎡的小区物业管理用房
E.建筑面积为1000 ㎡的博物馆库房
答案：A,B,C,D
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为最终的销售价格，不可明确有效期限。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。P115。
关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。
A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围
答案：B
解析：
A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。
估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况调整内容有（ ）。
A.建筑密度
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.周边道路交通管制状况
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是权益状况调整的内容。选项A建筑密度与容积率一祥，属于规划条件。选项C、E属于区位状况。P199。
陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。
关于赵某评估行为的说法，正确的为（ ）。
A.应该主动申诮回避
B.直接赔偿有关税金损失
C.将受到行政处分
D.将作为不良行为记入信用档案
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监督。《注册房地产估价师管理办法》第三十八条规定，注册房地产估价师有签署有虚假记载、误导性陈述或者重大行为的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十二条规定，注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求，向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。
拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。
A.存在效益外溢和转移
B.易获得金融机构的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投资者的资信等级
答案：C
解析：
【考点】房地产投资的利弊。由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
21年房地产估价师真题下载6章 第3章
下列属于成本租金的有（ ）。
A、折旧费
B、维修费
C、管理费
D、利润
E、投资利息
答案：A,B,C,E
解析：
考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。
某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。
A.8160
B.8180
C.8260
D.8280
答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160（万元）。
房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。P43。
某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（ ）。
A． 44％
B． 50％
C． 67％
D．94％
下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。
A.交易量增长率
B.吸纳周期
C.实际价格与理论价格之比
D.房价收入比
E.房价租金比
答案：C,D,E
解析：
【考点】房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。
下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。
A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
正确答案：A
保险的基本职能有分散危险和组织经济补偿；B、C、D。选项的内容是保险的派生职能。
2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为（ ）元。
A.4650
B.5100
C.5700
D.5800
答案：A
解析：
2008 年 3 月 1 日起，对个人出租住房取得的所得税按 10％的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在 3％税率的基础上减半征收营业税，按 4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。该套住宅出租年租金为 30000 元。每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和=30000×（10％+1.5％+4％）=4650（元）。
房产图的测绘是按照“ 先碎部后控制” 的原则进行。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产图。房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制后碎部”的原则进行。
21年房地产估价师真题下载6章 第4章
建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在（ ）年，我国成立“国务院住房制度改革领导小组”，这一时期的主要特点是针对低租金的传统住房制度，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。
A.1978
B.1979
C.1982
D.1986
答案：D
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。在1986年，我国成立“国务院住房制度改革领导小组”，这一时期的主要特点是针对低租金的传统住房制度，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。
开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产的建筑面积为2500㎡，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/㎡，重建后的房地产市场价格为15000元/㎡。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A．1945
B．2000
C．2695
D．2750
答案：C
解析：
由题意，该房地产的市场价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧＝（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（万元）。
下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ）。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的，征用是非强制性的
答案：B,D
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。选项A错误，征收是为了公共利益的需要，征用是因为抢险救灾等行为；选项C错误，征收或者征用均为国家行为；选项E错误，征收或者征用都具有强制性。
某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为2500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。
A.833.23
B.1016.26
C.1243.57
D.1342.86
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。
参见教材P160。
某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）
答案：对
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度＝80%×24/16＝120%。方法2：价值比为50%＋30%＝80%，面积比为16/24＝2/3，平均深度价格修正率＝80%/（2/3）＝120%。
下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（ ）。
A、整群抽样
B、分层随机抽样
C、简单随机抽样
D、定额抽样
E、估计抽样
答案：D,E
解析：
考点:市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。
21年房地产估价师真题下载6章 第5章
按照公司法的规定，股票是一种只适用于有限责任公司的证券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用住房单套建筑面积控制在（ ）左右。
A.40平方米
B.50平方米
C.60平方米
D.70平方米
答案：C
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。
根据建筑安装工程费用项目组成，规费是指政府和有权力部门规定必须缴纳的费用，其中包括( )等。
A、安全施工费
B、工程排污费
C、临时保护设施费
D、劳动保险费
(2016年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。
A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。
房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。
A.分期付款
B.收取预售款
C.收取定金
D.返本销售
答案：D
解析：
本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。销售中禁止的行为包括：（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。参见教材P231。
在办理商品房预购手续时，王某（ ）。
A.可以申请住房公积金贷款
B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％
C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D.应当办理预购商品房抵押登记
商品房预售许可的最低规模不得小于（ ）。
A．居住区
B．居住小区
C．栋
D．单元
答案：C
解析：
商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④ 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
21年房地产估价师真题下载6章 第6章
某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.2
答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。
答案：错
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。
供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（ ）
答案：错
解析：
供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。在供给曲线图上，供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。
国债属于（ ）债券。
A.政府
B.金融
C.公募
D.担保
E.信用
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是债券的分类。国债属于公债，也称政府债券，故不属于金融债权；公债券属于信用债券，国债属于信用债券，故不属于担保债券。
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。
现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）元/m2。
A．2648
B． 2688
C． 2708
D．2734
以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列（ ）工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
A．从事各类房屋建筑及其附属设施的建造
B．从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装
C．城镇市政基础设施工程的施工
D．从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰
E．工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程
