21年房地产估价师考试试题题库8章 第1章
当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。
A．容积率
B．建筑高度
C．建筑规模
D．建设工程
某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。
房地产投资项目的FIRR 能够反映项目投资所能接受的（ ）。
A．最低投资报酬率
B．最高现金回报率
C．最低偿债备付率
D．最高贷款利率
答案：D
解析：
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
关于市场调查步骤的排序中，正确的是（ ）。
A、确定问题和调查目标、收集信息、制定调查计划、分析信息、报告结果
B、确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果
C、制定调查计划、分析信息、收集信息、确定问题和调查目标、报告结果
D、制定调查计划、确定问题和调查目标、收集信息、分析信息、报告结果
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。市场调查步骤顺序为：确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果。参见教材P107。
房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（ ）。
A．试探性调查
B．预测性调查
C．因果性调查
D．描述性调查
答案：A
解析：
调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60 万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10 万元，能够增加多少购买者。
下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
A.部分房屋拆除
B.法人名称改变
C.赠与房屋
D.继承房屋
E.分割房屋
答案：C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。部分房屋被拆除，可能造成灭失或建筑面积减少，应当办理注销登记或变更登记；法人名称变化，应当办理变更登记。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第2章
W 房地产开发公司征收某村的200 亩基本农田。该项目涉及该村农业人口50 户，180 人。据查征收前，该村人均耕地面积为2 亩。按照规定，W 房地产开发公司应安置该村( )个农民。
A.30
B.60
C.100
D.180
答案：C
解析：
需要安置的农业人口数=被征收的耕地数量÷征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量=200÷2=100 人。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。
A、 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B、 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C、 理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D、 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让即是土地使用权划拨。
答案：错
解析：
在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让与土地使用权划拨是不同的获取土地使用权的途径。
强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。
答案：错
解析：
人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。
对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?
正确答案：
制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（ ）法的缺点。
A、横道图
B、单代号网络图
C、双代号网络图
D、时标网络图
答案：A
解析：
考点:进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第3章
某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过的途径是（ ）。
A．自行改变
B．经上级主管部门批准改变
C．经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A、1.07
B、1.47
C、2.06
D、3.33
答案：C
解析：
本题考查的是利息备付率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。参见教材P203。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。
A．谨慎原则
B．替代原则
C．合法原则
D．最高最佳利用原则
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。
A．2020.80
B．2214.28
C．2336.45
D．2447.37
正确答案：B
首先计算正常成交价格＝2500/(1+5%)＝2380.95(元/m2)现在买卖中涉及的税费全由买方支付，则：买方应付给卖方的价格－卖方实际得到的价格－正常成交价格(1－应由卖方缴纳的税费比率)＝2380.95×(1－7%)＝2214.28(元/m2)
21年房地产估价师考试试题题库8章 第4章
(二)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是( )。
A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( )
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4％和3％，该房地产的报酬率为6％。该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．183.78
B．257.55
C．873.19
D．1427.16
答案：B
解析：
净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。收益期为有限年的公式收益期为有限年的公式为：
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。
根据题意得，该房地产的收益价格
（万元）
估价对象为—沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为40万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。
A.466
B.506
C.535
D.545
答案：B
解析：
本题考查的是估价对象的市场价格。市场价格＝[420＋（448/280）×300＋（595－30）/340×300]/3＋40＝506（万元）。P91。
城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产业务中承包人的责任险属于公众责任保险的范畴，已包含在（ ）中，而其他保险均需单独投保与承保。
A.建筑工程一切险
B.产品责任保险
C.财产损失保险
D.职业责任保险
答案：A
解析：
本题考查的是保险的种类。房地产业务中承包人的责任险属于公众责任保险的范畴，已包含在建筑工程一切险中，而其他保险均需单独投保与承保。
根据《中华人民共和国刑法》，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（ ）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
A、3
B、5
C、7
D、10
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第5章
以下关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是（ ）。
A．潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入
B．净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流
C．税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金
D．实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入
磷元素的含量提高，钢材的塑性和韧性可以得到提高，但强度则会明显下降。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。磷元素的含量提高，钢材的强度可以得到提高，但是塑性和韧性则会明显下降，特别是温度越低，对韧性和塑性的影响越大。
下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。
A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A、异质性
B、排他性
C、替代性
D、互补性
答案：C
解析：
考点:替代原则。相似房地产之间价格相互牵掣，使它们的价格相互接近。
季节比率是（ ）。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
正确答案：C
测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。
居住区中，合理的服务半径是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，此距离可以是（ ）。
A.700
B.900
C.1100
D.1200
答案：B
解析：
本题考查的是居住区的用地构成和规模。居住区中，合理的服务半径是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，一般为800～1000m。
下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（ ）。
A、投资期限较长
B、资金来源广泛
C、流动性好
D、绝少涉及公开市场的操作
答案：C
解析：
本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：（1）资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节；（2）多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资；（3）一般投资于私有公司即非上市公司；（4）比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业；（5）投资期限较长；（6）流动性差；（7）资金来源广泛；（8）PE投资机构多采取有限合伙制；（9）投资退出渠道多样化。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第6章
若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。
A.标准差系数越大，风险越小
B.累积概率值越大，风险越小
C.标准差越小，风险越小
D.标准差越大，风险越小
E.标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
【考点】概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
会计科目与账户都能分门别类地反映某一项经济内容。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。会计科目与账户之间既有共同点，又有不同点。它们的共同点都是分门别类地反映某一项经济内容。
微观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市用地评价。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。
业主甲是否可以解除购房合同（ ）。
A．可以单方解除
B．无法定单方解除权利
C．须古桥公司同意
D．须符合合同中有关解除条款的要求
在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 （ ）
关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（ ）。
A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素
B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同
C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性
D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等；选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。
房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。
A.房屋评估价值
B.评估对象的构成
C.装饰装修评估结果
D.评估对象基本情况
E.停产停业损失评估结果
答案：A,B,D
解析：
房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果应当包括评估对象的①构成及其②基本情况和③评估价值。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第7章
固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。
A．建筑安装工程
B．新建和扩建
C．设备与工器具购置
D．迁建和恢复
E．其他费用
不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程
答案：对
解析：
投标人应当具备承担招标项目的能力。对投标的管理内容主要有：
1.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
2.两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。
某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为（ ）元。
A．274365
B．309375
C．680625
D．990000
正确答案：B
（450*4.3/3.2-450)*2000=309375
投资分为固定资产投资和净资产投资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用住房价格（ ）。
A．由市（县）人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商制定
D．由政府限定销售价格
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于普通股股东权利的有（ ）。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
21年房地产估价师考试试题题库8章 第8章
房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ）
此题为判断题(对，错)。
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。
A．55．0
B．85．6
C．150．0
D．123．6
正确答案：A
1000万元×5%×（1+7%+3%）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。
出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（ ）。
A．5％
B．10％
C．20％
D．30％
答案：D
解析：
出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2％；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ )。
A.由城市房产管理部门认定
B.由城市规划行政主管部门认定
C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D.由乙机构根据经验确定
在建立比较基础时，针对统一税费负担，房地产正常负担下的价格等于（ ）。
A.卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率）
B.卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费
C.买方实际付出的价格＋应由买方负担的税费
D.应由卖方负担的税费/应由买方缴纳的税费比率
E.买方实际付出的价格/（1＋应由买方缴纳的税费比率）
答案：A,E
解析：
本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额；正常负担下的价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实付金额；正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）；正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）；
可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（ ）。
A.是否有足够的资金来源
B.是否有较为广阔的市场
C.是否具有较理想的盈利能力
D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力
E.项目是否可行
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
