21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第1辑
下列关于保险职能的说法有误的一项是( )。
A、 分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B、 融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件
C、 在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能
D、 保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（ ）。
A.基准地价修正法
B.修复成本法
C.价差法
D.标准价调整法
答案：D
解析：
本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。
某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（ ）。
A、8.0%
B、8.8%
C、9.0%
D、9.6%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。R0＝L×RL＋B×RB＝60%×8%＋40%×10%＝8.8%。
名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ）。
A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
正确答案：A
当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。
房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（ ）。
A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理
答案：A
解析：
考点:物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）方式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单向选择
D．书面提问
正确答案：B
设置调查项目必须注意以下几点：①对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；②所问的问题应便于被调查者回答；③备选项目必须互不相容；④调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；⑤问题的形式不宜太难和过于复杂；⑥问题不宜太长。
21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第2辑
土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前5年平均年产值的30倍。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。
房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场
B.房地产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.空置率
答案：C
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。参见教材P49。
一、二级资质房地产估价机构可以设立分支机构。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。
《中华人民共和国继承法》规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。《中华人民共和国继承法》规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。
根据权利的作用，以下民事权利中属于形成权的是( )。
A.物权
B.知识产权
C.人身权
D.撤销权
答案：D
解析：
根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
支配权——是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。
请求权——是指权利主体请求他人为或不为特定行为的权利。
形成权——是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第3辑
如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？
正确答案：
1．不能直接将其选作可比实例。因为：
(1) 虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；
(2) 商场与临街商铺的规模不相当；
(3) 商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；
(4) 商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；
(5) 商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；
(6) 商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；
(7) 商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
2．潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
3．(1) 确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2) 因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
(3) 测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
(4) 确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。
该项目的实际收益率为（ ）。
A.11.74% B.12.64%
C.13.59% D.13.76%
××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。
至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。
估价单位采用假设开发法进行估价：
预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。
假设该项目在2006年4月1日的价格为P，估算过程如下：
(1)开发完成后的价值为：
5000×25000-125000000元=12500万元
(2)建筑费：
2500×25000=62500000元=6250万元
(3)管理费：
6250×8%=500万元
(4)销售税费：
1 2500×(]O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元
(5)计算利润：
(P+6250+500+1801.84)×35%-O.35+2993.14万元
(6)项目价格：
P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14
=P=707.42万元
正确答案：
(1)开发完成后的价值：
5000×25000/(1+2.01%)2＝120122543.06元＝12012.25万元
(2)建筑费：
2500×25000×[0.15/(1+2.01)0.5+O.25/(1+2.01)1.5]=24447803.22元=2444.78万元
(3)管理费：
2444.78×8%=195.58万元
(4)销售税费：
12012．25×(10%+5%)=1801.84万元
(5)利润：
利润=(P+2444.78+195.58)×35%=0.35P+924.13万元
(6)项目价格：
P=12012.25-2444.78-195.58-1801.84-O.35P-924.13
P=4922.9万元
假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有（ ）。
A．适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费
B．适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费～土地开发利润－买方购买生地应负担的税费
C．适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费
D．适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
E．在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费
正确答案：ABCD
在建工程价值=续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息＝销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费。
房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第4辑
某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。
答案：
解析：
本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。
（1）维持现状前提下的价值
采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式
1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和
2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和
维持现状前提下的价值
装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）
45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。
对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
正确答案：D
某公司2018年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%，计算该公司需要支付的利息为（ ）万元。
A.12.55
B.112.55
C.13.15
D.113.15
答案：A
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100×（1+3%）4-100=12.55（万元）。
营改增之后，北京市个人将购买不足（）年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
A、1
B、2
C、5
D、7
答案：B
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。营改增之后，北京市个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
通货膨胀是指由于货币供应量过少而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价持续上涨的经济现象。
21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第5辑
运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。
A.待开发房地产价值
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。
以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。应由受让方办理出让手续。
根据国家关于估价收费标准的一般规定，房地产估价收费一般按照（ ）收取。
A、评估总额的一定比例
B、采用差额定率分档累进
C、一月成交租金额
D、口头咨询费和书面咨询费
答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A、7.90%
B、11.08%
C、11.83%
D、13.73%
答案：B
解析：
考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动，因此，以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论，为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。
上述保险合同的当事人有（ ）。
A．该商业银行
B．该财产保险公司
C．该房地产开发公司
D．该咨询公词
正确答案：BD
该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。
