2021房地产估价师每日一练8篇 第1篇
某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2．5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。
A．755．54
B．772．84
C．1400．88
D．1433．90
正确答案：B
一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。开发期的起点与开发经营期的起点一样，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2．5年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1．25年。
依照《土地管理法》等有关规定，被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，( )日内应以书面或其他形式进行公告。
A.10
B.15
C.30
D.60
答案：A
解析：
《土地管理法》规定，被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10 日内应以书面或其他形式进行公告。
房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（ ）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构分析
D.投资结构分析
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。
银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险
A.信用
B.管理
C.法律
D.操作
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”
收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
按照污染物分布的范围，环境污染可分为（ ）。
A.全球性污染
B.高架源
C.地面源
D.区域性污染
E.局部性污染
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染物分布的范围，环境污染可分为全球性污染、区域性污染、局部性污染。
某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
A、 28.62
B、 35.57
C、 41.56
D、 48.24
答案：B
解析：
抵押贷款申请额=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57万元
2021房地产估价师每日一练8篇 第2篇
水污染可分为（ ）。
A.潜水污染
B.承压水污染
C.地表水污染
D.地下水污染
E.海洋污染
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是水污染的概念。水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。
某住宅楼共有30 套住宅，应分摊的共有建筑面积为270 ㎡，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160 ㎡，则共有建筑面积的分摊系数为( )。
A.0.125
B.3.6
C.3.75
D.8
答案：A
解析：
共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积÷参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270÷2160＝0.125。
(2017真题) 国有土地使用权转让、租赁和抵押归属土地二级市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。
在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计10%的扣除。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑业企业资质分为施工总承包、施工分包、专业分包。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑施工企业的资质管理。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包、施工劳务资质三个序列。
某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.10098
答案：D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。9月价格＝7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100＝10098（元/m2）。连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。参见教材P197。
根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师每日一练8篇 第3篇
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
在传统方法中，正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。
A．应计息的项目
B．计息的方式
C．计息周期
D．计息期的长短
E．银行存款利率
正确答案：ABCD
假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除AB—CD外，还有利率的高低、名义利率和实际利率。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。
某房地产开发企业2017年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为3000万元，应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.2000
B.2050
C.2100
D.2200
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税——税基和应纳税额的计算。土地增值额=8000万-3000万=5000万元。应该适用土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，税率为50%，应纳税额：5000万×50%-3000×15%=2050万。参见教材P242。
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
A、与外部环境最协调
B、达到规模递增
C、内部构成要素的组合最适当
D、外部环境与内部因素相关联
E、外部环境要素为最适当的组合
答案：A,C
解析：
考点:最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。
凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师每日一练8篇 第4篇
下列用地，法定出让年限为50 年的有（ ）。
A．居住用地
B．工业用地
C．体育用地
D．娱乐用地
E．旅游用地
答案：B,C
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地 70 年；②工业用地 50 年；③教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；④商业、旅游、娱乐用地 40 年；⑤综合或其他用地 50 年。
下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。
A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估
B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定
C．价值评估宜采用成本法和市场比较法
D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度
正确答案：B
价值评估既可按照该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。
A、 成本加成定价法
B、 价值定价法
C、 目标定价法
D、 认知价值定价法
房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （ ）。
A.不可移动
B.独一无二
C.相互影响
D.易受限制
答案：B
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
A、 建筑阻碍、高速路或铁路
B、 细分市场
C、 人口密度的大小
D、 该区域发展的类型和范围
E 邻里关系和人口统计特征
长期趋势法包括（ ）等方法。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．年限法
E．指数修匀法
城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。
A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段
B.地形坡度超过20度以上的地段
C.洪水淹没深度为2米的地段
D.农业生产价值很高的基本农田保护区
E. 地下水位深度距地表面深度较浅的地段
答案：A,E
解析：
本题考查的是城市用地。二类用地：即基本上可以修建的用地。其具体情况是：①土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；②地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施。③属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1-1.5 m ,需采取防洪措施；④地形坡度较大，修建建筑物时；除需要采取一走的工程措施外，还需动用较大土石方工程；⑤地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。参见教材P20。
2021房地产估价师每日一练8篇 第5篇
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是( )。
A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D．忽略了房地产租金以外的收入
E．相对全面一些
正确答案：ABC
[答案] ABC
D项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。
房地产估价报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某加油站房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产公司
二、估价方
某房地产评估有限公司
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。
四、估价目的
为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点
2006年6月5日至2007年6月25日。
六、估价依据（略）
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体包括:①合法原则，是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则，是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③替代原则，是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；④估价时点原则，是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
八、估价方法
根据实地勘察和对邻近地区的调查以及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，估价对象的市场价格为人民币
1 302.41万元（大写：人民币壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。
十、估价人员（略）
某房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
六、估价过程
具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。
1.营业收入
根据该加油站的会计报表，前三年平均营业收入为3400万元(不含增值税）。
2.销售成本
销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），经测算，该销售成本占销售收入的75%,即：
3400万元X75%=2550万元
3.营业费用
营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算，按销售收入的5%计算，即：
3400万元X5%=170万元
4.营业税金及附加
营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税率为17%,即:
营业税金及附加=[3400-2550—170]万元X17%X4%=5.78万元
5.管理费用及财务费用
经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6.5%，则：
管理费用及财务费用=3400万元X6.5%=221万元
6.营业利润
营业利润=(3400—2550—170—5.78—221)万兀=453.22万兀
7.行业利润
上述的营业利润中包括正常的加油站的行业利润，根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定行业利润为销售成本的10%，则：
行业利润=3400万元X10%=340万元
8.垄断利润
加油行业是一种垄断性的行业，经分析，经营权垄断利润为销售成本的4%，则：
垄断利润=2550万元X4%=102万元
9.办公楼出租收益
经评估人员现场调查发现周围办公楼用于出租的很多，若将该加油站的办公楼进行出租，每年可获得年租金20万元，出租经营总费用约为7万元,则：
办公楼出租纯收益=(20—7)万元=13万元
10.确定房地产年产生的纯收益
年纯收益=(453.22—255—102+13)万元=109.22万元
11.计算评估收益总值V
(r为资本化率，按8%计算）
七、估价结果确定
对估价对象的位置、环境、用途、装修及市场供求等影响其价值的因素进行了综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用了收益还原法计算，评估估价对象的估价总值为人民币1302.41万元(大写：壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。
八、估价结论(略）
附件(略）
答案：
解析：
(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。
(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。
(3)缺少估价时点原则。
(4) 土地产权及四至等描述不全。
(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。
(6)评估目的不应有两种。
(7)缺少估价报告有效期。
(8)缺少价值定义。
(9)估价时点应该具体到某一天。
(10)应该采用两种估价方法。
(11)缺估价作业日期。
(12)销售收入应为客观收入。
(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。
(14)资本化率取值无依据。
(15)在收益法计算总价格中，年期修正系数有错误,应该是38年，而不是40年。
(16)总价大写金额错误。
(17)营业税金及附加的计算式错误。
(18)行业利润的计算有误。
(19)估价结果确定中缺少估价时点。
有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。（ ）
答案：对
解析：
考点:选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．368
B．552
C．561
D． 920
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
正确答案：A
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建2万m2商住楼，其中营业房0.3万m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的O.3万m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。
第103题：甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。
A．拆迁计划
B．拆迁方案
C．拆迁安置补偿资金证明
D．公司拆迁资格证明
乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为（ ）
A.绿地率
B.容积率
C.建筑密度
D.住宅和商业用地的面积
2021房地产估价师每日一练8篇 第6篇
在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有（ ）。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
正确答案：ABCE
路线价法专门适用于城镇街道丽侧商业用地估价。
王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。
答案：对
解析：
有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
影响工业房地产价格的区位因素主要有（ ）。
A．是否适于安装设备
B．是否易于取得动力
C．是否便于处理废料
D．是否接近大自然
E．是否利于获取原料
答案：B,C,E
解析：
房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有（ ）。
A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
正确答案：B
房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。
(2017年真题) 若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。
A.未达到
B.正好达到
C.已超过
D.接近于
答案：C
解析：
本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。
按投资对象分，房地产信托投资基金的类型不包括（ ）。
A.权益型
B.抵押型
C.混合型
D.追加型
答案：D
解析：
本题考查的是房地产信托投资基金。按投资对象分，房地产信托投资基金的类型有权益型、抵押型、混合型。
2021房地产估价师每日一练8篇 第7篇
收益法中的客观收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客观成本，并非如此。（ ）
答案：错
解析：
考点:替代原则。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，都是遵循替代原理来求取的。
房地产估价机构可以自行决定与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（ ）。
A、开征房产税
B、物价水平变化
C、调整房地产信贷规模
D、城市规划变更
答案：B
解析：
考点:制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策因素。
某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2 900 万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800 万元，土地增值税应纳税额为( )万元。
A.330
B.350
C.440
D.870
答案：B
解析：
(1)土地增值额=2900 万元－1800 万元＝1100 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。1100/1800＝61.11%，50％＜61.11%≤100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额＝土地增值额×40％－扣除项目×5％=1100×40％－1800×5％=350 万元。
某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为 80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?
正确答案：
[答案] 第一种解法：
(1)设该家庭每月能支付的房款为A：
A=6000×30%＝1800(元)
(2)n=15×12=180(月)
i=6%/12=0.5%
(3)设该家庭能承受的抵押贷款额为P：
P=A/i[1-1/(1+in)]＝1800/0.5%[1—1/(1+0.5%)180]=213306(元)
(4)设该家庭能承受的购房总价值为V：
V=213306/80%=266633(元)
(5)设对该家庭比较合适的房型面积为S：
S=266633/300=88.88(m2)
第二种解法：
设可购买的面积为X(或S)：
总房价为3000X(元)
月还款额：6000×30%＝1800(元)
n=15×12=180(月)
i=6%/12=0.5%
P=A/i[1-1/(1+i)n]
抵押贷款价值比例为80%，P=3000X×80%=2400X(元)
2400X=1800/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]
X=88.88(m2)
第三种解法：直接采用综合性公式计算
S＝{A/i[1-1/(1+i)n]/M}/C
＝{6000×30%/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]/80%)/3000
＝88.88(m2)
说明：M——抵押贷款价值比例：80%；
C——房屋单价：3000元/m2。
也可以用其他符号表示，只要概念清楚即可。
通过市场调查获知，某地区2011～2014年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2016年的价格为（ ）元/m2。
A、5362
B、5374
C、5532
D、5702
答案：C
解析：
本题考查的是平均增减量法。d＝（5192－4682）／3＝170（元／m2），预测该地区商品住宅2016年的价格为：V5＝P0＋d×i＝4682＋170×5＝5532（元／m2）。
下列关于房屋征收的表述错误的是（ ）。
A.房屋征收以房屋征收实施之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿
B.房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
C.房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担
D.房屋征收中评估的内容主要有被征收房屋的价值，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋类似房地产的市场价格
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收中的评估工作。房屋征收决定公告之日即为估价时点。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P53。
2021房地产估价师每日一练8篇 第8篇
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
评估时应考虑的补偿费用不包括（ ）。
A、拆除工程费
B、修缮工程费
C、恢复工程费
D、修复期间的损失营业额
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。 （ )
此题为判断题(对，错)。
与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。
该房地产公司由于面临资金困难，需要对企业房地产资产进行清算，可以聘请（ ）级资质房地产估价机构进行资产清算。
A.一
B.二
C.三
D.四
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。企业清算只能由一级资质的房地产估价机构进行。参见教材P183。
在（ ）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A、市级购物中心
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
答案：A
解析：
考点:零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。
A、2013年6月1日至2016年2月1日
B、2013年6月1日至2016年8月1日
C、2014年8月1日至2016年2月1日
D、2014年8月1日至2016年8月1日
答案：B
解析：
考点:财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。
下列说法不正确的是（ ） 。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
正确答案：D
指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。
