房地产估价师预测试题7篇 第1篇
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
正确答案：
(1)计算未来3年的净利益
①未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝58.32(万元)
②未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝65.52(万元
③未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝52.92(万元)
(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益
一个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要是由于企业定位上存在着差异。（ ）。
此题为判断题(对，错)。
为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/ m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/ m2。
A、3673.20
B、3673.68
C、3790.43
D、3836.51
答案：D
解析：
考点:统一税费负担。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方承担的税率）＝3500/（1－6%）＝3723.404（元/ m2），市场状况调整后价格＝3723.404×（1＋0.5%）6＝3836.51（元/ m2）。
在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（ ）。
A.层高不超过2.20m（含2.2m）的永久性建筑不计算建筑面积
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项A错误，房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；选项C错误，与两边房屋相连无上盖的架空通廊，不计算建筑面积；选项E错误，无柱雨篷不计算建筑面积。
房地产估价师预测试题7篇 第2篇
房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有( )。
A．基准收益率
B．目标收益率
C．出租率或空置率
D．毛租金收入比率
E．运营成本
正确答案：CDE
[答案] CDE 经济评价的基础参数中，收益相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。基准收益率和目标收益率属于评价标准类指标。
某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均租金损失率为4％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。
A.61.00
B.61.60
C.81.00
D.81.60
答案：D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×（8%+4%）+120×5%=111.6（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6（万元）。
根据以下材料，请回答 96～101 问题：
某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80hm2（公顷），农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30hm2（公顷）。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。根据以下材料回答 96～101 问：
第 96 题 该开发公司合法取得该地块的土地使用权，应（ ）。
A．向该市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经该市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B．向该市的土地管理部门提出用地申请后，经省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C．向该市的规划管理部门申请批准用地后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D．向该市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
我国城镇住房制度改革中，1979年开始实行向居民全价售房的试点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师预测试题7篇 第3篇
关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。
A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
答案：D
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。选项D，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。参见教材P176。
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．待开发房地产取得的税费
C．续建开发成本
D．销售费用
E．销售税金
答案：A,B,C,D
解析：
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息项目包括：①未知的需要求取的待开发房地产价值；②待开发房地产取得税费；③后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。
房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行
城市房屋拆迁的裁决应当由（ ）做出。
A．仲裁机构
B．人民法院
C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（ ）。
A.有效市场
B.渗透市场
C.服务市场
D.潜在市场
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
房地产估价师预测试题7篇 第4篇
关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。
A．商业用房与工业用房是互补品
B．新建商品房与存量房是互补品
C．经济适用住房与普通商品住房是互补品
D．郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
答案：D
解析：
某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。
住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经审核后，报本级政府批准后执行。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的保险的基本原则。由损失补偿原则派生出来的权益转让原则、分摊原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。参见教材P322。
房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。
在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（ ）。
A、自然环境
B、人文环境
C、景观
D、施工环境
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。参见教材P81。
房地产估价师预测试题7篇 第5篇
某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/m2。
A．2237
B．2265
C．2346
D．3964
正确答案：D
一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。
A.城市化水平的提高
B.房地产开发建设的技术进步
C.房地产本身价格的提高
D.消费者收入水平的提高
E.房地产开发建设要素价格下降
答案：A,D
解析：
其他因素也会影响商品的市场需求，如城市化、人口因素、政府产业政策、消费政策等。一般来说，随着①城市化水平的提高、②家庭人口规模的减少、③降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求；反之则会有相反的结果。
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
导致两个估价结果差异较大的因素不包括（ ）。
A.房屋渗漏情况
B.房屋购置原价
C.修缮工期长短
D.房屋使用人数
答案：B
解析：
直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。则房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。
房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提
答案：错
解析：
房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。
下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（ ）。
A、估价工作的主要内容及质量要求
B、估价工作的具体步骤及时间进度
C、估价工作的人员安排
D、委托方的协助义务
答案：D
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。X取4，5744＋563×4＝7996。参见教材P384～386。
房地产估价师预测试题7篇 第6篇
某家庭购买一套住宅，单价为3000元／m2，该家庭月收入6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?
正确答案：
某房地产开发企业于 2012 年 6 月末以 16000 万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000㎡住宅，建造费用为 3000 元/㎡，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的 8％、4％、3％。经政府有关部门批准，项目于 2014 年 6 月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表 1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000 元/㎡，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的
3.5％、5.5％、1％。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14％，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）
表 1 建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
表 2 项目投资现金流量表
答案：
解析：
（1）项目投资现金流量表如下表所示：
由题意可得：建造费用＝3000×6＝18000（万元）。
专业人员费用＝18000×8％＝1440（万元）。
其他工程费用及管理费用＝18000×（4％＋3％）＝1260（万元）。
销售收入＝9000×6＝54000（万元）。
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝54000×10％＝5400（万元）。
（2）投资收益率为14％是年收益率，换算成季度收益率为3.5％，计算时点为2014 年6
月，则该项目的财务净现值：
由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。
假设建筑物重置成本为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10％，此时建筑物按直线法的每年折旧额是（ ）万元。
A、12.9
B、14.3
C、11.3
D、15
答案：C
解析：
本题考查的是年限法。D＝C（1－R）／N＝500×（1－10％）／40＝11.3（万元）。参见教材P315。
某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为 200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
正确答案：C
房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）
答案：错
解析：
本题考查的是合法原则。未依法登记的房地产也可以成为估价对象。
房地产估价师预测试题7篇 第7篇
人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ )确定。
A.房地产估价机构
B.人民法院
C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同
实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（ ）。
A.建筑规模
B.建筑物年龄
C.维护状况
D.工程质量
答案：A
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高；反之，价格越低。参见教材P126。
根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制修建性详细规划。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。
一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，收益率较高。（ ）
答案：错
解析：
考点:投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
