21年房地产估价师考试题库精选5章 第1章
下列表述正确的有（ ）。
A.个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税
B.对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税
C.个人销售住房征收土地增值税
D.个人销售或者购买住房暂免征收印花税
E.对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2016年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。
变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是平均差系数。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是变异指标。变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。
某商品价格下降10%，其需求量相应上涨8%，则该商品反映出的需求弹性为（ ）。
A.需求完全无弹性
B.需求缺乏价格弹性
C.需求为单一价格弹性
D.需求有完全价格弹性
答案：B
解析：
本题考查的是弹性理论。某商品，价格下降10%，对应的需求量上涨8%，则该商品的丨Ed丨＝丨8%丨/丨-10%丨＝0.8。表明该商品的需求弹性为缺乏价格弹性。参见教材P183。
现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
A.资金运动的时间始点
B.日历年度的年初
C.当前时点
D.某一基准时刻
E.资金运动的时间终点
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是现金流量图。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。P146。
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备( )资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。
正确答案：
甲地块单独使用时的土地使用权价值为：1250×4500=5625000(元)
乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680×4100=15088000(元)
甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为：(1250+3680)><4800=23664000(元)
甲乙两地块合并后的增值为：23664000-(5625000+15088000)=2951000(元)，再减去合并费用120万元，实际增值额为1751000元。
两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家问应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定，其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算。
房地产估价师的注册有效期为（）年。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。参见教材P166。
21年房地产估价师考试题库精选5章 第2章
房地产估价中的价值．一般是指（ ）。
A．使用价值
B．交换价值
C．投资价值
D．账面价值
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。
A.4362.40
B.4788.00
C.4894.40
D.5320.00
答案：A
解析：
该酒楼归属于房地产的年经营收入=5320×（1－8%－10%）=4362.40（万元）。
我国住房公积金制度规定，公积金的运作单位是（ ）。
A.住房公积金管理委员会
B.住房公积金管理中心
C.财政管理部门
D.各级人民银行
答案：B
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。
答案：错
解析：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 （ ）
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
A．自然特征
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（ ）万元。
A．600
B．738
C．900
D．960
答案：C
解析：
理解临街深度价格递减率的哈柏法则（Harpemtle）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的
临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的
该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%=900（万元）。
21年房地产估价师考试题库精选5章 第3章
一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
单独设立销售机构的销售机构的费用计入（ ）。
A、管理费用
B、其他费用
C、销售费用
D、前期费用
答案：C
解析：
考点:投资估算。单独设立销售机构的销售机构的费用计入销售费用。
独立客观公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格，即要求评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的。
房地产和房地产业涉及的（ ），特别需要法律法规的规范。
A．占地面积大
B．动用人力多
C．社会面广
D．资金量大
E．产权关系复杂
正确答案：CDE
房地产和房地产业涉及的礼会面广，资金量大，产权关系复杂特别需要法律法规的规范。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
正确答案：C
《住房公积金管理条例》规定，“住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。
按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级 市场(土地转让、新建商品房租售市场)。 （ ）
正确答案：×
按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。
下列计量单位中属于自然计量单位的有（ ）。
A.个
B.块
C.樘
D.条
E.米
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。这里所说的物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的筒单点数所表示的个、块、樘、条等单位。选项E，属于物理计量单位。
21年房地产估价师考试题库精选5章 第4章
某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。
A、 30%
B、 45%
C、 65%
D、 75%
《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的( )的，应当先修改总体规划。
A.规范性内容
B.全部内容
C.部分内容
D.强制性内容
答案：D
解析：
控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。
A、 2277.4
B、 2281.9
C、 2728.8
D、 2741.95
下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
A、 投资利润率
B、 资本金利润率
C、 财务内部收益率
D、 成本利润率
无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。
答案：对
解析：
房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。
如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。
A、 400万元
B、 ＞400万元
C、 270万元
D、 ＜400万元，＞270万元
在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。
A、评估价格
B、成交价格
C、市场价格
D、理论价格
答案：D
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
21年房地产估价师考试题库精选5章 第5章
个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。
房地产具有独一无二性，因此不同房地产之间具有不可替代性。 （ ）
正确答案：×
尽管房地产有独一无二特性，但很多房地产之间仍有一定程度的替代性。
房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。
A.居住物业
B.商业物业
C.工业物业
D.出租物业
E.仓储物业
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。参见教材P5。
人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价格和价值。人们在经济活动中简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。
房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定房地产开发项目的原则。房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
下列关于不动产经营租赁服务增值税缴纳规定的表述中，正确的是（ ）。
A.个人出租住房，应按照5%的征收率计算应纳税额
B.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额
C.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率减按1.5%的征收率计算应纳税额
D.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照3%的征收率计算应纳税额
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；选项C错误，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
