房地产估价师考试真题及答案5节 第1节
在净收益每年不变且收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。在净收益每年不变，且收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R＝Y（1＋Y）n/（1＋Y）n－1。
某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。
A、 76%
B、 80%
C、 81%
D、 84%
答案：C
解析：
求成新率的公式：[1-(1-残值率)]×有效经过年数÷建筑物的经济寿命× 100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。
关于假设开发法的说法，错误的是（）。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
答案：D
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。
（ ）是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。
A.不可移动
B.独一无二
C.寿命长久
D.难以变现
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的特性。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A、 9.00%
B、 8.05%
C、 30.00%
D、 7.52%
房地产估价师考试真题及答案5节 第2节
按基金的发起和建立方式的不同，基金证券有基金受益证券和基金股票两种形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
控制性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段前段
C.第二阶段后段
D.第三阶段
E.第四阶段
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）。P53。
关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。
A．应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损
B．所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率
C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
E．企业所得税税率为25%
答案：A,C,E
解析：
A 项，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额；B 项，所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率－减免税额－抵免税额；C 项，国家税务总局对房地产开发企业所得税，做出了按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算的特殊规定；DE 两项，房地产开发投资企业所得税税率为25%。
答案：C
解析：
计算平均发展速度采用几何平均法。由题意，有：
该市2005～2013 年住宅竣工面积平均发展速度
房地产估价师考试真题及答案5节 第3节
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1％计征，调整为按照转让所得的 20％计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（ ）。
A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求
B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场
C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓
D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场
答案：C
解析：
提高二手房交易的个税，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减少，刚性需求购房者更多的从二手市场转向新建住房市场或租赁市场。C 项，该市二手房交易的个税提高，将会导致二手房地产交易量将减少，房价上涨势头将趋缓。
房地产抵押估价报告
估价报告编号：××估字[2015]第××号
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：××房地产开发有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）
估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
五、价值时点
2015年6月14日（确定理由略）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。
八、估价依据（略）
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××、×××
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米
③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）
④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米
（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。
（6）将上述数据代入公式
V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
<1>、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
答案：
解析：
本题考查的是房地产估价报告示例。
1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；
2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
4.“估价原则”缺少谨慎原则；
5.结果报告中估价结果缺少单价；
6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
7.结果报告缺少风险提示；
8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；
12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；
14.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。
16.估价报告缺少附件。
在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ ）
正确答案：×
房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资基金与投资基金证券概念。投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。
房地产估价师考试真题及答案5节 第4节
某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000㎡，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。
答案：
解析：
房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧
1.土地重新购建成本
2.建筑物重新购建成本
（1）建设成本
1）第一年：1500×40%＝600（万元）；
2）第二年：1500×60%＝900（万元）
（2）管理费用
1）第一年：600×3%＝18（万元）；
2）第二年：900×3%＝27（万元）
（3）利息
（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（万元）
（4）销售税费150万元
（5）开发利润300（万元）
建筑物重新购建成本：1500＋18＋27＋83.85＋150＋300＝2078.85（万元）
3.建筑物折旧
（1）门窗墙面修复成本＝8（万元）；
（2）装饰装修折旧额＝540×3/5＝324（万元）；
（3）设备折旧额＝100×3/10＝30（万元）；
（4）长寿命项目折旧额＝（2078.85－8－540－100）×3/48＝89.43（万元）
折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43（万元）
该宗房地产成本价值＝588.35+2078.85-451.43=2215.77（万元）
常用的风险评价方法有（ ）。
A.解析方法
B.幕景分析法
C.筛选监测诊断技术
D.蒙特卡洛模拟法
E.调查和专家打分法
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价方法有三个：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项BC属于风险辩识的方法。P230。
(2011年真题) 关于诉讼时效的说法，正确的有 ( )。
A.诉讼时效消灭的是一种请求权
B.超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制
C.身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年
D.因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年
E.诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算
答案：A,C
解析：
诉讼时效的中止——是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由而使权利人不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，诉讼时效继续进行。
阻碍诉讼时效进行的事由为不可抗力的情况和其他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人无法行使请求权的客观情况。
诉讼时效的中断——是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的事由有：①权利人提起诉讼；②当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；③当事人一方同意履行义务。
诉讼时效的延长——是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。这是法律赋予司法机关的一种自由裁量权，至于何为特殊情况，由人民法院判定。
在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )
在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。
房地产估价师考试真题及答案5节 第5节
等产量曲线的形状是（ ）。
A.一条平行于横轴的直线
B.一条平行于纵轴的直线
C.从左上方向右下方的倾斜曲线
D.从左下方向右上方的倾斜曲线
答案：C
解析：
本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。
房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。（ ）
此题为判断题(对，错)。
宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。
A．对购买经济适用住房提供优惠利率
B．提高法定存款准备金率
C．在公开市场卖出政府债券
D．规定商业银行最高贷款额度
E．提高再贴现利率
许多（ ）房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。
A．大型
B．中型
C．小型
D．跨国性
正确答案：C
许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。
（ ）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
A．建筑密度
B．建筑高度
C．用地面积
D．容积率
正确答案：D
容积率=总建筑面积/建筑用地面积，要注意与建筑密度的区别。建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即建筑密度(%)=建筑基底总面积/建筑用地面积×100%。
