2021房地产估价师考试试题题库8卷 第1卷
关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。
A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值
C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值
D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果
E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。选项A，假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。参见教材P349～350。
是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
正确答案：C
[答案] C 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程。采用这种图表是比较合适的。
新设项目法人融资形式的特点有( )。
A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入（ ）元。
A.8000
B.8269
C.7432
D.7000
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。年实际利率=（1+1%）^12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[（1+i）^n-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+12.68%）^5-1]×（1+i）}=8269（元）。
房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲与乙签定商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从（ ）时起算起。
A 合同签订
B 合同生效
C 权利被侵害
D乙知道或者应当知道权力被侵害
某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2，744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。
A．849元/m2
B．865元/m22
C．882元/m2
D．915元/m2
正确答案：C
(2013真题) 城市控制性详细规划由（）批准。
A.本级人民政府
B.上一级人民政府
C.国务院城乡规划主管部门
D.本级人民代表大会常务委员会
答案：A
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。《城乡规划法》规定，城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可熊性的风险因素。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第2卷
当人口数量增加时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会下落。
A.减少，减少
B.增加，减少
C.减少，增加
D.增加，增加
答案：B
解析：
本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。
关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。
A．室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C．坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2．2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
正确答案：A
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
我国房屋权属登记（ ）。
A．具有公信力
B．公告是必经程序
C．是一项法定制度
D．为权利动态登记
E．可以制作颁发统一的房地产权证书
正确答案：ADE
房地产权属登记是一种行为，房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时进行公告。
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
甲公司收入（ ）。
A．只可能导致其资产增加
B．可能导致其负债减少
C．不可能引起其银行存款和现金同时增加
D．导致其所有者权益增加
答案：错
解析：
2009 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人可以再行转让土地使用权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。
因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（ ）。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
D.该自建房屋已建10 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估
答案：A
解析：
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A、降低流动性风险
B、发行费用高
C、容易分散股权
D、房地产企业首选的重要融资方式
答案：A
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第3卷
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A、销售费用、销售税费和开发利润
B、销售费用、销售税费和所得税
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。
A.物业托管
B.物业服务
C.物业管理
D.物业委托
答案：B
解析：
本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A、道路扩宽后，交通发生变化
B、绿地率发生变化
C、公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化
答案：B
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。
纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起（）日内缴纳耕地占用税。
A、10
B、15
C、30
D、60
答案：C
解析：
本题考查的是耕地占用税。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。
A．估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
B．《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求
C．在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查
D．估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
答案：B
解析：
A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。
购买者的购买决策过程由（ ）阶段构成。
A．引起需要
B．收集信息
C．评价方案
D．决定购买
E．买后行为
某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。（ ）
正确答案：√
某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100％=信用等级系数X贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60％的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。代入上述公式得：贷款综合风险度=30％×50％×l40％×70％=14．7％，银行可以发放贷款。
马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于（ ）。
A．平均利润率
B．资本供求状况
C．通货膨胀率水平
D．资金成本
正确答案：A
马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借人资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。剩余价值表现为利润，所以，利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。
某房地产的土地面积2000㎡，建筑面积8000㎡，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/㎡。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/㎡，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/㎡，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
答案：
解析：
（1）建筑物重置价格＝8000×3000－6000×2000＝1200万元
（2）建筑物累计折旧额＝1200×（1－2%）×6/39＝180.92万元
（3）建筑物价格＝1200－180.92＝1019.08万元
（4）土地的价格：
先算出土地使用权的年收益A，A＝6000×2000/（P/A，6%，40）；
再计算33年土地使用权价格
P＝A×（P/A，6%，33）
＝【6000×2000/（P/A，6%，40）】×（P/A，6%，33）
＝6000×2000×6%/[1－（1/1.06）40]/6%×[1－（1/1.06）33]＝1134.92万元
（5）该房地产的总价＝1019.08＋1134.92＝2153.99万元
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第4卷
4～6 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
第 4 题 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。
A．将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B．将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C．两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D．视委托人要求进行估价并出具估价报告
影响债券利率高低的因素主要有（ ）。
A.发行者的资信级别
B.资本市场资金供求关系
C.债券偿还期限
D.利率计算方式
E.债券发行方式
答案：A,B,C,D
解析：
债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。
无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。（ ）
此题为判断题(对，错)。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的装修工程的最低保修期限至( )结束。
A、 2008年11月2日
B、 2009年11月2日
C、 2010年11月2日
D、 2011年11月2日
答案：A
解析：
[知识点] 建设工程质量保修办法 [知识点] 建设工程质量保修办法
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5％，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元
A．630.0
B．650.0
C．661.5
D．682.5
答案：D
解析：
在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。本题中，进行市场状况调整后的价格=100×6.5×（1+5％）=682.5（万元人民币）。
环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。
下列房地产权利中，属于可以抵押的是（ ）。
A．国有土地所有权
B．宅基地的土地使用权
C．集体土地所有权
D．村企业的房屋所有权
答案：D
解析：
《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。ABC 三项均属于《物权法》规定的不得抵押的财产。
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
该评估所得的估价结果是（ ）。
A、买方出价
B、现状价值
C、投资价值
D、市场价值
答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的注意事项。房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（ ）倍。
A．1
B．3
C．4
D．5
答案：B
解析：
住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2 或3 倍。缴存基数每年调整一次。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第5卷
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
若被征收人王某对估价结果有异议，应当自收到估价报告之日起（ ）日内，向原房地产估价机构申请复核估价。
A、3
B、5
C、10
D、15
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核估价。
下列各项中，属于长期偿债能力指标的是（ ）。
A、流动比率
B、速动比率
C、资产负债率
D、存货周转率
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率好速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。
比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。
A、所在区域的消费者观念发生了变化
B、国家调整了房地产的税费政策
C、国际与国内均出现了通货膨胀
D、对可比实例进行了装修改造
答案：D
解析：
本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194。
有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A、 50万元
B、 55万元
C、 60万元
D、 60万元以上
答案：C
解析：
[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
根据《物权法》，下列财产中?，可以设定抵押的是（）。
A.国有土地所有权
B.村办企业的厂房
C.集体土地所有权
D.被查封的房屋
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押以其他形式限制的房地产不得设走抵押权。参见教材P122。
宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．仕收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
根据《宪法》的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。
答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。
在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。
A．文献查阅
B．观察
C．专题讨论
D．问卷调查
E．实验
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的30%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是耕地占用税。根据有关规定，加成征税政策中，经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第6卷
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途且在开发期限内开发土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
路线价法特别适用于（ ）估价。
A、个别房地产
B、房地产税收
C、市地重划
D、房地产转让
E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形
答案：B,C,E
解析：
考点:路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。
假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ).
A.开发期+经营期
B.开发期+运营期
C.开发期+经营期-前期-建造期
D.开发期+运营期-前期-建造期
E.前期+建造期+经营期
某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为6000万元、4000万元、-1200万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为30%、40%、30%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。
A、3400
B、4000
C、6000
D、3040
答案：D
解析：
考点:概率分析中的期望值法。净现值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040万元。
转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。
答案：对
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
招标人采用邀请招标方式时，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．3
B．2
C．5
D．8
正确答案：A
[答案] A 招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。
以下可以提取现金的银行存款账户是（ ）。
A．一般存款账户
B．基本存款账户
C．临时存款账户
D．专用存款账户
E．特别存款账户
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第7卷
甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。
甲公司的经营行为中，形成民事法律关系的为（ ）。
A、住宅预售
B、向银行借款
C、发行公司债券
D、申请住宅预售许可
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是民事法律关系。民事法律关系是指由民法调整、确认或保护的社会关系。参见教材P401。
7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 （ )
此题为判断题(对，错)。
如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（ ）年。
A．35．5
B．45．5
C．50．0
D．65．5
正确答案：B
综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4．5年。50-4．5=45．5年。
房地产测绘时，产生测量误差原因不包括（ ）。
A.仪器误差
B.周围环境的影响
C.旁观者的影响
D.观测者的影响
答案：C
解析：
本题考查的是房地产测绘的精度要求。产生测量误差的原因是：仪器误差、观测者的影响、周围环境的影响。
住房置业担保（ ）。
A.由专门的机构承担
B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C.提供的保证方式是连带责任保证
D.实行保证金制度
E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；选项E错误，最大担保额度受担保公司实有资本总额限制。
某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为 （ ）万元。
A、313
B、329
C、417
D、446
答案：D
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，因而我们需要利用偿债基金系数，先把收益年限求取出来。7.59%＝6%/[（1+6%）n-1]，得n＝10。求取房地产价格：V＝20/6%×[1-1/（1+6%）10]＋1.2V/（1+6%）10，V＝446（万元）。
以下财务分析指标，说法不正确的是 ( )。
A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强
B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强
C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越强
D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强
答案：C
解析：
存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。因此，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。但是，如果存货周转率过高，也可能是企业在存货管理方面存在一些问题：如存货水平太低甚至经常缺货，或采购次数过于频繁、批量太小等。另一方面，如果存货周转率过低，则可能是企业对存货管理不力，或者是因销售状况不好而造成存货积压，也可能是由于企业调整了经营方针而增加了存货。
下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（ ）。
A、土地出让价款
B、土地购置税费
C、建筑安装工程费
D、基础设施建设费
E、公共配套设施建设费
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。
答案：错
解析：
位于基础下面并承受由基础传来全部荷载的土层叫地基。地基与基础是密切相关的，整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第8卷
一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是零售商业物业的其他管理工作。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。
下列有关集体征用土地的说法正确的是（ ）。
A．珍惜耕地、合理利用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和提高土地效益的经济手段
B．建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地
C．征用土地实行两级审批制度，即省级和市级人民政府
D．征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续
E．国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公用事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠
正确答案：BE
有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地，提高土地效益的经济手段；征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；征收农用地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手段。故选项A、C、D是错误的。
甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.
4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。
2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。
2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。
该规划地块内建筑面积为（ ）。
A.168000m2
B.215384m2
C.364000m2
D.466666m2
答案：C
解析：
本题考查的是控制性详细规划。
规划地块容积率＝规划地块总建筑面积/规划地块用地面积＝1.3；规划地块总建筑面积＝1.3×280000＝364000（m2）。
参见教材P34。
对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（ ）元/m2。
A.8230.5
B.8112.5
C.8080,0
D.8075.0
答案：B
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）
某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？
一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。 ( )
答案：错
解析：
城市总体规划的期限一般为20年，而近期建设规划期限一般为5年。
根据《城市房地产管理法》规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（ ）。
A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金30%以下的土地闲置费
B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外
C.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。
房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。（ ）
答案：对
解析：
房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。
