房地产估价师每日一练9篇 第1篇
如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。( )
会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ）。
A．权责发生制原则
B．收付实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出和资本性支出原则
李某出售其在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为5 万元，应缴纳城市维护建设税应为( )元。
A.500
B.2500
C.3500
D.6000
答案：B
解析：
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：
①纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；
②在县城、建制镇的，税率为5%；
③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
甲公司出售在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为10 万元，其应缴纳的城市维护建设税为( )元。
A.1000
B.5000
C.7000
D.10000
答案：B
解析：
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：
①纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；
②在县城、建制镇的，税率为5%；
③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
房地产估价师每日一练9篇 第2篇
某城市房地产，以2014年为基期，成交量为5.6万套，随着限购政策的实施，以2017年为计算期，该城市当年的房地产成交量为2.6万套，则关于该城市房地产成交量的动态数列指标，表述正确的是（ ）。
A.平均发展速度为0.77
B.环比发展速度为46.43%
C.环比增长速度为-53.57%
D.定基发展速度为215.38%
答案：A
解析：
本题考查的是时间序列。本题不涉及环比数据，定基发展速度为46.43%，定基增长速度为-53.57%，平均发展速度为77.43%。参见教材P350。
业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。
某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别
答案：
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
房地产估价师每日一练9篇 第3篇
(2012真题) 商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。
A.购房人
B.房地产开发企业
C.商品房销售代理机构
D.购房人和房地产开发企业
答案：B
解析：
本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
土地增值税的纳税人包括（）。
A、出售中国境内的房地产的个人
B、继承中国境内的房地产的外国人
C、出售中国境内的房地产的外国人
D、继承中国境内的房地产的个人
E、受赠中国境内的房地产的社会团体
答案：A,C
解析：
本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。
(2013真题) 转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。
A、 空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B、 欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
C、 空置虽然减少收入，但不是损失
D、 实际租金收入与潜在毛租金收入相等
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（ ）
答案：错
解析：
考点:财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
房地产估价师每日一练9篇 第4篇
下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、汇率风险
D、时间风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
城市用地布局结构是否合理，主要体现在（ ）。
A.城市各功能部分的组合与构成的关系
B.城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
C.是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
D.所反映的城市总体运营的能动性
E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性
答案：A,E
解析：
本题考查的是城市用地评价。城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。
如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。( )
正确答案：×
[答案] ×
选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )
国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师每日一练9篇 第5篇
根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（ ）。
A、再次抵押估价
B、抵押期间估价
C、抵押房地产处置估价
D、续贷抵押估价
答案：B
解析：
考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。
短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的1年期以上的资金交易活动的总称。（）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的一年期以内资金交易活动的总称。参见教材P259。
以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。
A．GDP＝GNP+对外要素收入净额
B．GDP=NDP+折旧
C．GDP＝工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口一出口
正确答案：B
GNP与GDP的关系为：GDP=GNP一对外要素收入净额；用收入法核算GDP的公式为：GDP＝工资+利润+利息+租金+间接税+企业转移支付+折旧；用支出法核算GDP的公式为：GDP＝消费支出+投资支出+政府购买+净出口。
印花税的税率采用（ ）两种。
A.定额税率和累进税率
B.比例税率和定额税率
C.累进税率和累退税率
D.特殊税率和一般税率
答案：B
解析：
本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
房地产转让的程序一般包括：①签订交易资金监管等协议；②房源核验与购房资格审核；③办理不动产转移登记；④拨付交易资金；下列选项中排序正确的是（ ）。
A.①→④→③→②
B.①→②→③→④
C.②→①→③→④
D.②→④→③→①
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让程序。房地产转让的程序一般包括：（1）房源核验与购房资格审核；（2）草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格；（3）签订交易资金监管等协议（合同）；（4）按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户；（5）依法缴纳税费；（6）办理不动产转移登记；（7）拨付交易资金。
房地产估价师每日一练9篇 第6篇
某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期，土地到期无偿收回建筑物及土地使用权；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重置成本是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。（10分）
答案：
解析：
价值时点是2013年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。
成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）土地重新购建价格
（2）建筑物重新购建价格1800×1.32×1＝2376（万元）；
（3）建筑物折旧
1）物质折旧
①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元
②空调以外的其他设备折旧费＝80×8/10＝64万元
③土地到期，建筑物及土地使用权无偿收回，建筑物使用年限为49年，
长寿命项目折旧费＝（2376－30－80）×8/49＝369.96（万元）
④物质折旧小计：463.96万元
2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）
在用建筑物重置成本情况下，功能过剩折旧＝超额持有成本
建筑物折旧小计：463.96+5.98=469.94（万元）
建筑物市场价值＝1643.02＋2376-469.94=3549.08（万元）。
以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（ ）。
A、随意抽样
B、整群抽样
C、定额抽样
D、估计抽样
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。参见教材P109。
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。 ( )
在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。
最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
房地产估价师每日一练9篇 第7篇
交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。
A．住宅质量保证书
B．住宅使用说明书
C．企业资质证书
D．竣工综合验收合格证书
一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。
A、估价机构
B、估价师
C、估价报告使用者
D、估价委托人的实际需要
答案：D
解析：
本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。参见教材P30。
下列噪声属于工业噪声中机械动源的是（ ）。
A、风机
B、高炉排气
C、铆枪
D、风扇
答案：C
解析：
本题考查的是环境噪声污染源。机械动源如纺织机、凿岩机、大型球磨机、电锯、柳枪和锻捶等。选项ABD是属于气动源。
下列风险中，属于个别风险的是（ ）。
A．购买力风险
B．市场供求风险
C．政策风险
D．比较风险
正确答案：D
比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。
如果是无期限的土地所有权，就无需计提( )。
A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
正确答案：D
[答案] D
如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。
房地产估价师每日一练9篇 第8篇
(2017真题) 在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。
A.蓝色
B.黄色
C.红色
D.紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（ ）。
A.随意抽样
B.整群抽样
C.定额抽样
D.估计抽样
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。
关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。
A、应由专业机构和专业人员完成
B、应经过审慎判断并提供专业意见
C、出具的结果具有证明效力
D、应收取一定的服务费用
E、咨询性估价无需承担法律责任
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。（2）提供的是专业意见。（3）具有公信力。（4）实行有偿服务。（5）承担法律责任。参见教材P2。
均衡价格的形成即价格的决定，是在市场竞争的条件下由供求双方共同作用的结果，但不完全是自发形成的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
居民购买住宅申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件（ ）元。
A.0
B.10
C.80
D.550
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记收费。居民等自然人、法人、其他组织购买住宅，以及互换、赠与、继承、受遗赠等情形，住宅所有权及其建设用地使用权发生转移，申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。
房地产估价师每日一练9篇 第9篇
答案：错
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》第12 条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。 ( )
答案：错
解析：
须经过省、自治区人民政府和大军区人民防空委员会审查同意。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
答案：
解析：
目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：
FNPV=-2500+（400-200）/（1+20%）+500/（20%-5%）×{1-[(1+5%)/（1+20%）]9}/（1+20%）+3500/（1+20%）10=174.55（万元）
计算财务内部收益率：
当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）
当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）
FIRR=i1+NPV1/[NPV1+（-NPV2）]×（i2-i1）=21.4%
因此，该项目财务净现值FNPV=174.55>0。
财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。
城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产需求。城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。
由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较，这就是效用递减规律的出发点。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
