房地产估价师真题下载7章 第1章
该房地产的总价为（ ）万元。
A．1533769
B．1969734
C．2526720
D．3301658
申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。
A、 房地产估价师初始注册申请表
B、 房地产估价师执业资格证书
C、 业绩证明
D、 所在单位考核合格证明
E 个人家庭、工作简历
答案：A,B,C,D
解析：
除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。
市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
土地使用权的出让方式中，（ ）适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
A．招标方式
B．拍卖方式
C．协议出让
D．挂牌转让
《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（ ）。
A.转让该房屋
B.单方面提高租金水平
C.抵押该房屋
D.与承租人协议变更合同
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）
A投资回收期
B借款偿还期
C利息备付率
D财务净现值
E现金报酬率
关于拍卖保留价的说法中，正确的有（ ）。.
A.保留价可以低于起拍价
B.保留价可以高于起拍价
C.保留价可以等于起拍价
D.保留价完全等目前市场价
E.保留价一般低于目前市场上的交易价
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是拍卖委托。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。
房地产估价师真题下载7章 第2章
有独立设计文件和相应综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是指( )。
A、单位工程
B、单项工程
C、分部工程
D、分项工程
初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 （ ）
正确答案：×
题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”
债券的基本要素包括债券( )。
A.利率
B.价格
C.持有人
D.偿还期限
E.票面价值
答案：A,B,D,E
解析：
要包括发行主体的名称、发行时间、债券类别以及批准单位及批准文号等。
房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动
答案：错
解析：
取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后，方能以注册房地产估价师的名义执业。
反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况的报表是（ ）。
A、损益表
B、资产负债表
C、利润分配表
D、现金流量表
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。
下列关于合同的履行，表述错误的是（ ）。
A、价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行
B、质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行
C、履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
D、履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行
答案：D
解析：
本题考查的是合同的履行。选项D错误，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。
住房公积金委员会各项决策的执行机构是( )。
A、 住房公积金管理中心
B、 住房公积金管理委员会委托的银行
C、 各个单位
D、 全体职工大会
答案：A
解析：
管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。
房地产估价师真题下载7章 第3章
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。
A．国有土地出让
B．国有土地转让
C．国有土地租赁
D．国有土地作价出资（入股）
E．保留划拨土地使用权
假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（过时） （ ）
此题为判断题(对，错)。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿
B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿
C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿
D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿
答案：B
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。机器设备是动产，且搬迁后还可以继续使用，本身是没有价值损失的。所以不在补偿范围之内。
保障性住房不包括（ ）。
A.廉租住房
B.租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。
对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率
答案：A
解析：
本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。
通常情况下，国库券距离到期日越近，转让价格越低。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。在通常情况下，贴现率越高，买卖价格越低；国库券距到期日越近，转让价格越高。参见教材P261。
判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。（ ）
答案：对
解析：
通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。
房地产估价师真题下载7章 第4章
注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以( )元以下的罚款。
A.1000
B.5000
C.10000
D.30000
答案：B
解析：
注册房地产估价师违反《注册房地产估价师管理办法》规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000 元以下的罚款。
征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的（ ）名以上注册房地产估价师签字。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22
答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。
现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。
建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。 （ )
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师真题下载7章 第5章
按照物权法定原则，不动产的物权的种类和内容必须由( )规定，任何人不能创设物权。
A.宪法
B.法律
C.行政法规
D.部门规章
答案：B
解析：
不动产登记范围为不动产的物权。按照物权法定原则，不动产物权的种类和内容必须由法律规定，任何人不能创设物权。根据《物权法》，不动产物权包括①所有权、②用益物权和③担保物权。
收益法根据资本化类型的不同，分为（ ）。
A、直接资本化法
B、投资法
C、报酬资本化法
D、利润法
E、市场法
答案：A,C
解析：
考点:收益法的含义。收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。
投标人数少于（ ）人的，应终止招标。
A.3
B.4
C.5
D.6
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。
某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前因该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而进行转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。
A、土地
B、建筑物
C、装饰装修
D、动产
E、特许经营权
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0，动产也应该单独处置。
某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，每年净租金为730元/m2，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。
A.78
B.102
C.180
D.302
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/ 7.5%＝301.76（万元）；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76（万元）。
在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。
A、 1067元/m2
B、 1070元/m2
C、 1084元/m2
D、 1141元/m2
答案：C
解析：
[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)
房地产估价师的注册有效期为（）年。
A、2
B、3
C、4
D、6
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。
房地产估价师真题下载7章 第6章
缴存职工在（ ）自住住房时，可以申请住房公积金贷款。
A.购买
B.建造
C.翻建
D.大修
E.装修
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。重点调查和典型调查都属于判断抽样。P342。
下列金融工具中，属于长期直接金融工具的是（ ）。
A.股票
B.保险单
C.商业票据
D.大额可转让存单
答案：A
解析：
本题考查的是金融工具。选项BCD均属于短期金融工具，其中选项BD属于间接金融工具，选项C属于直接金融工具。参见教材P233。
工程投资控制是指投资越省越好。（ ）
此题为判断题(对，错)。
信用卡的功能不包括（ ）功能。
A．转账结算
A．储蓄
C．汇兑
D．期权
（ ），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A．商品市场
B．生产要素市场
C．服务市场
D．潜在市场
正确答案：C
服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
房地产估价师真题下载7章 第7章
住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。 （ ）
正确答案：×
住宅通常是按照层数来划分的。1－3层为低层住宅；4－6层为多层住宅；7－9层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
下列选项中，采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。
A、开发商难以估算成本
B、开发商处于市场领导者地位
C、开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D、开发商打算与同行和平共处
E、开发商具有向市场领导者挑战的实力
答案：A,D
解析：
考点:制定租售方案。市场追随者在以下情况下往往采用随行就市定价法：（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。选项B属于领导定价法；选项C、E常见于挑战定价法。
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
正确答案：ABCD
住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。
划分宗地时，两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应等土地使用权界线弄清楚以后再确定宗地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是宗地图。权属未定或有争议的地块，设置为一宗地；两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，设为共用宗。P170。
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有( )。
A．建设工程规划许可证
B．选址规划意见通知书
C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务
E．1/2000或1/500的地形图
正确答案：BDE
[答案] BDE 申请《建设用地规划许可证》阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
