21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第1篇
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（ ）阶段需要解决的问题。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目评估与决策
答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年l。月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ）
正确答案：×
依题意，根据公式：建筑物的成新率＝n/(t+n)×100%＝30/(10+30)＝75%。
从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ ）。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价值
D.合格估价师的重新估价结果
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。
采用工程量清单招标的项目宜采用成本加酬金合同方式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是招标方式和招标招标机构。采用工程量清单招标的项目宜采用单价合同方式。
以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。
A.速动比率
B.投资利润率
C.内部收益率
D.成本利润率
E.净现值
答案：C,E
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。动态盈利指标有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。P178。
在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第2篇
下列情况，可以发布房地产预售或销售广告（ ）。
A．尚未取得房地产项目预售许可证的
B．房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的
C．工程资料尚未全部归档的
D．T程决算尚未通过审计的
E．工程质量验收不合格的
正确答案：CD
根据《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》及《土地管理法》的有关规定，选项A、B、E的情况，均禁止发布房地产广告，另外，尚未取得国有土地使用权的，未经国家征用的集体所有土地上开发建设的、权属有争议的、违反国家有关规定建设的及法律、行政法规规定禁止的其他情形，均禁止发布房地产广告。
房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。（ ）
答案：对
解析：
通常情况下，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，银行对资金的调动和使用有比较严格的监管。
(2017年真题) 从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。
A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.存款利率
E.投资规模
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
根据以下材料，请回答 110～111 问题：某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。
第110题：W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。
A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请
B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金
D．报原批准用地的人民政府批准
在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ）
此题为判断题(对，错)。
指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（ ）
正确答案：×
指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第3篇
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
1.B公司变更临街的部分土地用于商业，下列说法正确的是（ ）。
A.符合房地产估价合法的原则
B.需要向房地产主管部门申请
C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批
答案：D
解析：
选项A错误，B公司变更临街的部分土地用于商业，符合最高最佳利用原则；选项D正确，B公司变更临街的部分土地用于商业，需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批。
“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（ ）
答案：错
解析：
考点:按开发程度划分的种类。五通一平，一般指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。
下列说法正确的是（ ）。
A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定
C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
私募债券，指按法定程序，经证券主管机构批准在市场上公开发行的债权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是债券的分类。公募债权，指按法定程序，经证券主管机构批准在市场上公开发行的债权。
投资者所要求的最低利率是（ ）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率
答案：A
解析：
本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。P151。
代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。（ ）
答案：对
解析：
《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（ ）。
A.三项预测值法
B.专家打分法
C.解析方法
D.蒙特卡洛模拟法
E.盈亏平衡分析法
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。
21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第4篇
(2015年真题) 一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。
A.53.80
B.55.47
C.55.54
D.58.79
答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。
房地产供给是指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。 （ ）
正确答案：×
房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。
限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单位。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。参见教材P8。
甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的 60％，其余为年利率 7.5％、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元／（m2·月），以后租金每年递增 5％。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。
请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。
答案：
解析：
（1） 第5 年的税前现金回报率计算
①第一年净收入A1=（150 错误12 错误36000+500 错误12 错误310）错误
（1－10％－30％）=39996000（元）；
②第五年净收入A5=A1 错误（1＋5％）3=46300369.5（元）
狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。
某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。
A．2002年1月10日
B．2004年1月10日
C．2005年1月10日
D．2007年1月10日
21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第5篇
（ ）的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
A、物业管理
B、设施管理
C、房地产资产管理
D、房地产组合投资管理
答案：C
解析：
考点:房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。
A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同
C.投资价值趋向于市场价值
D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C错误，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。
为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查，这样的调查属于（）。
A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
答案：B
解析：
本题考查的是统计数据的收集。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。参见教材P312。
对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（ ）。
A、自有资金
B、销售收入
C、自营收入
D、经营资金出资额
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。选项ABC出现在财务计划现金流量表。
（ ）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。
A.任意拍卖
B.不动产拍卖
C.动产拍卖
D.强制拍卖
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。
以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。
A．速动比率
B．投资利润率
C．内部收益率
D．净现值
E．成本利润率
正确答案：CD
CD A项为清偿能力指标，B、E项为静态指标。
下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（ ）。
A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。
21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第6篇
建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于（ ）。
A．国家
B．使用者
C．建设单位
D．土地所在地的人民政府
正确答案：A
国家进地经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于国家用地单位只有土地使用权。
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（ ）。
A、用地性质
B、用地面积
C、建筑密度
D、人口容量
E、绿地率
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和物业管理资金。
答案：错
解析：
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（ ）。
A.工程量清单
B.招标标底
C.招标控制价
D.评标办法
答案：B
解析：
【考点】工程建设招标。招标如有标底，必须保密，在开标时公布。
商品越是耐用，（ ）。
A、越富有弹性
B、需求弹性越小
C、越缺乏弹性
D、完全无弹性
答案：B
解析：
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。
(2017真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。
A.居民消费
B.投资
C.政府支出
D.净出口
E.居民储蓄
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。
21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第7篇
为了估算收益性物业的价值（V），可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指（ ）。
A．物业年潜在经营收入
B．物业年实际收入
C．物业的年经营收入
D．物业年净经营收入
通常计算平均发展速度采用（ ）。
A．算术平均法
B．调和平均法
C．几何平均法
D．以上三者都不对
某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为9000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为600元/m2，目前的工业地价指数为103.80（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好2.40%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为3500元/m2，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的5%，销售费用为重新购建价格的3%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的5%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的成本价格。请计算该房地产目前的成本价格。
答案：
解析：
旧的房地成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）计算土地重新购建价格
土地重新购建价格=600×103.80/100×（1+2.40%）×[1-1/（1+6.50%）44]/ [1-1/（1+6.50%）50]=624.62（元/m2）
（2）计算建筑物重新购建价格
设建筑物重新购建价格为V，则
建安工程费及专业费＝3500×（1＋8%）＝3780（元/m2）
管理费＝3500×（1＋8%）×5%＝189（元/m2）
销售费用＝V×3%
投资利息＝[3780＋189＋V×3%]×[（1+6%）0.5－1]＝117.34+0.00089 V
销售税费＝V×5%
开发利润＝[3780＋189＋V×3%] ×15%＝595.35＋0.0045V
建筑物重新购建价格＝建设成本＋管理费＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
V＝3780＋189＋V×3%＋117.34+0.00089V＋V×5%＋595.35＋0.0045V
解得：V＝5118.78（元/m2）
（3）计算建筑物折旧
可修复部分，就是修理费用50000元
不可修复部分的物质折旧＝（5118.78元/m2×6000m2－50000）×5/49＝3128844.90（元）
物质折旧总和为3128849.90元
（4）该房地产成本价格
＝624.62×9000＋5118.78元/m2×6000－3128849.90
＝5621580＋30712680－3128849.90
＝33205410.0（元）
在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A．甲乙丙丁
B．乙丁甲丙
C．乙丙甲丁
D．丙乙丁甲
以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的，应当及时退回;给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
(2015真题) 利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（）
答案：错
解析：
本题考查的是WACC分析。权益回报率=债务回报率+杠杆率╳（房地产投资回报率-债务回报率）。如果这种差额是正的（房地产投资回报率>债务回报率），那么金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。
在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
正确答案：A
[答案] A 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
