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2021物业管理师历年真题和解答6节

发布时间：2021-07-15
2021物业管理师历年真题和解答6节

2021物业管理师历年真题和解答6节 第1节

个性心理特征不包括( )。

A．人的气质

B．性格

C．意志力

D．能力

正确答案：C

我国目前对物业服务企业实行资质()制度。

A:审核
B:审批
C:审查
D:备案

答案：B
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业资质管理的必要性。针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。

甲公司的物业管理费是6元/m2，乙公司的物业管理费是4元/m2，甲公司相对于乙公司6/4=3/2，即甲公司是乙公司报价的1.5倍，所表现的相对指标的种类是()。

A:比例相对数
B:比较相对数
C:动态相对数
D:计划完成相对数

答案：B
解析：
比较相对数是同一个时间内同类现象在不同地区、部门、单位之间的对比，用以表现同类现象在不同空间条件下的数量对比关系。计算公式为：比较相对数=甲总体的指标数值/乙总体内同类指标数值。A项，比例相对数是同一总体中各部分之间同一指标的比值，C项，动态相对数是同一对象不同时间之间的对比，D项，计划完成相对数是在一般时间中实际完成数与计划完成任务数之比值。

《城市房地产管理法》对商品房预售规定的条件包括()。

A:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B:持有建设工程规划许可证
C:按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D:拆迁安置已经落实
E:物业管理方案已经落实

答案：A,B,C
解析：
D、E项属于商品房现售条件。商品房预售应当符合以下条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用产权书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

现代化大生产的社会专业分工，是实现物业管理()的必要条件。

A:专业化
B:全球化
C:社会化
D:市场化

答案：C
解析：
现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初始火灾抢救扑灭的( )。

A:中坚力量
B:且主导力量
C:辅助力量
D:替补力量

答案：A
解析：

业主委员会对欠费业主的督促义务中，依法追缴的方式是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向()起诉解决。

A:司法机关
B:人民法院
C:人民检察院
D:审查机关

答案：B
解析：
为维护物业管理活动的交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追一缴。业主欠交物业管理服务费用，必然影响物业管理服务的质量，因此，业主欠费行为不仅侵害了物业服务企业的合法权益，而且也损害了其他交费业主的合法权益，业主委员会有责任也有义务代表交费业主督促欠费业主限期交纳物业管理服务费。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。

再保险之所以能产生和发展是与其所具有的功能和作用分不开的，再保险的作用具体表现为( )。

A:有利于安定人们生活
B:扩大承保能力
C:控制责任，稳定经营
D:有利于拓展新业务
E:降低营业费用，增加运用资金

答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的是再保险的作用。再保险之所以能产生和发展是与其所具有的功能和作用分不开的，再保险的作用具体表现为：(1)分散风险;(2)扩大承保能力;(3)控制责任，稳定经营;(4)降低营业费用，增加运用资金;(5)有利于拓展新业务。

共用设施设备外包管理合同实施应注意的问题是( )。

A:在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B:应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
C:建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题
D:在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷

答案：C
解析：

2021物业管理师历年真题和解答6节 第2节

下列关于联合经营型的经营方式说法正确的有()。

A:不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续
B:充分发挥社会专业分工的优势，权责分明，适用范围大、效率高
C:可以充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势，为客户提供的服务更加专业
D:降低经营成本，经营风险共同承担
E:不利于保证服务质量，不利于充分满足客户的服务需求

答案：A,C,D,E
解析：
联合经营型模式的优点包括：①不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续，②可以充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势，为客户提供的服务更加专业，③降低经营成本，经营风险共同承担等。缺点：①两个经营管理团队需要磨合，不同的企业，文化不同，工作习惯要求不同，员工间沟通协调渠道可能不畅，容易出现利益纷争，②责任不明的情况，不利于保证服务质量，不利于充分满足客户的服务需求等。委托方可以专注于主营业务，广泛选择社会上优秀的专业公司承担项目经营任务，充分发挥社会专业分工的优势，权责分明，适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易，物业服务企业的收入相对稳定，专业服务企业经营积极性更高等是委托经营型模式的特点。

建设部建立全国物业管理企业信用档案系统的年份是()年。

A:1994
B:1998
C:2000
D:2002

答案：D
解析：
2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。

如果一个企业在各种生产水平上都显示规模报酬递减，把这个企业化分为两个相等规模的较小企业，它的总产出( )。

A．减少

B．不变

C．增加

D．无法判定

正确答案：C

应付外部性的措施主要有( )。

A．政府干预

B．明确所有权

C．合并企业

D．逆选择

E．在企业利润分配上采取某些有效措施

正确答案：AB

下列不是酬金制与包干制内容的是( )。

A:物业服务费用酬金制
B:物业服务成本费用酬金制
C:物业服务费用包干制
D:酬金制和包干制的财务特征

答案：B
解析：

共用题干
2013年2月27日2时10分左右，某百货大楼发生火灾，虽无人员伤亡，但其直接经济损失高达1500万元。经调查，事故发生的原因主要有以下几个方面：(1)营业现场未能做到完全禁止吸烟，当班清洁工未按企业随满随倒的规定将垃圾及时倾倒，既而留下火种，遗留在楼通廊垃圾车内未熄灭的香烟引燃起火，是这起事故的直接原因。(2)当班保安人员及带班人员未及时发现火情，延误了灭火时机，导致了火势蔓延。(3)百货大楼安全防护设施不完备，部分营业区设有自动报警、自动喷淋和未采取防火分隔措施，抢救现场的电工违反操作规程，切断消防用电，致使已安装自动喷淋和防火卷帘门营业区的上进设施也不能正常运行，失去防护作用，导致了火势扩大。问题：

火灾自动报警系统的组成形式包括()。
A:区域报警系统
B:分散报警系统
C:集中报警系统
D:控制中心报警系统

答案：A,C,D
解析：
区域报警控制器具有以下功能：①接收区域内各火灾探测器连来的火灾信号，发出声、光报警，显示着火的部位，记下报警时刻，②在与集中报警控制器配合使用时，向集中报警控制器发送火灾信号，③检查传输线路断路、探测器接触不良或被取走等故障。集中报警控制器具有区域报警控制器的功能。不同的是，它接收的信号是区域报警控制器连来的，而且能向联动控制装置发出操作指令。
该百货大楼发生火灾造成重大损失的主要原因有：①在火灾的初始和引燃阶段，当班保安人员及带班人员未及时发现火情，着火部位设有加装火灾探测器，未能及时触发消防中心的火灾报警控制器，是发生事故的主要原因，②在火焰燃烧阶段，手动控制装置及消防联动系统，未能正常操作，导致消防水泵、防火卷帘门未能起动，是发生事故、造成重大损失的重要原因。
火灾自动报警系统的组成形式有：①区域报警系统。用于局部的保护场所，它自区域报警控制器和火灾探测器等组成，或自火灾报警控制器和火灾探测器等组成。②集中报警系统，用于保护对象规模较大的场所，如写字楼、高层住宅等。它自集中报警控制器、区域报警控制器和火灾探测器等组成，或自火灾报警控制器、区域显示器和火灾探测器等组成。②控制中心报警系统，适用于规模大的群体建筑和高层建筑。它自消防控制设备、集中报警控制器、区域报警控制器和火灾探测器等组成，或自消防控制设备、火灾报警控制器、区域显示器和火灾探测器等组成。
感温火灾探测器是探测某点或某线段周围的温度、温差和温升速率的火灾探测器。它有定温火灾探测器、差定温火灾探测器三种。

关于房屋转租的说法，正确的有()。

A:转租人是房屋使用权人
B:转租人不等于房屋出租人
C:转租等于出租
D:转租只是附属于出租的独立活动
E:转租需经过原出租人同意

答案：A,B,E
解析：
出租的实质就是出售一定时期的物业使用权，所以转租人是房屋使用权人。转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。承租人在租赁期限内，如想转租所承租的房屋，在符合法律、法规规定的条件下，还必须征得房屋出租人的书面同意。

据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为()

A:1：1
B:1：0.5
C:1：0.3
D:1：0.7

答案：A
解析：
据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1，砖混结构住房为1.5:1。

物业服务企业在策划公共关系活动时，要结合自身周边的实际情况，在实际操作中要充分体现出( )的特征。

A．准确性

B．完整性

C．目的性

D．系统性

正确答案：C

2021物业管理师历年真题和解答6节 第3节

物业管理区域内的道路、场地是为( )建设。

A．业主利益

B．物业利益

C．业主共同利益

D．国家利益

正确答案：C

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合()条件。

A:具有一定的民事行为能力
B:遵守国家有关法律、法规
C:具备必要的工作时间
D:具有一定的组织能力
E:遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务

答案：B,C,D,E
解析：

某家物业交易总值为50万元，其中首期付款50%，余款于1年后支付，季利率为2%，那么该家物业在其成交日期一次付清的价格为( )。

A．48.56万元

B．49.26万元

C．48.86万元

D．49.50万元

正确答案：A

《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在以下( )方面。

A．强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系

B．强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系

C．强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项

D．强调业主之间的平等公平的原则

E．强调业主的财产不受侵犯

正确答案：ABC

入住通知书的主要内容包括：物业具体位置，物业竣工验收合格以及物业服务企业接管验收合格的情况介绍；准予入住的说明；( )；入住具体时间和办理入住手续的地点等。

A．物业不同部位保修规定

B．物业建设基本情况、设施设备的使用说明

C．委托他人办理入住手续的规定

D．物业分项验收情况记录以及水、电、煤气等的起始读数

正确答案：A

物业服务定价成本的构成包括()

A:人员费用
B:办公费用
C:秩序维护费
D:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视的代收费用
E:物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用

答案：A,B,C,E
解析：
《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

下列关于《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属，描述不正确的是()

A:建筑区划内的道路，属于业主共有的，但属于城镇公共道路的除外
B:建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有
C:建筑区划内的其他公共场地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
D:建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外

答案：B
解析：
《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主享有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

下列选项中，不属于住宅公用设施设备的是( )。

A．门厅

B．烟囱

C．垃圾道

D．内外墙和基础

正确答案：A

在物业服务企业，成本的控制步骤包括（ ）。

A．确定控制标准

B．制定控制标准

C．分析相关原则

D．纠正成本偏差

E．进行考核奖罚

正确答案：ADE

2021物业管理师历年真题和解答6节 第4节

合同签订应遵循的基本原则包括()。

A:主体平等、合同自由
B:权利义务公平对等
C:诚实信用
D:守法和维护社会公益
E:书面形式为主

答案：A,B,C,D
解析：
合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《合同法》规定的以下五项基本原则：①主体平等；②权利义务公平对等；③守法和维护社会公益；④诚实信用；⑤合同自由。

业主参与物业管理活动的组织形式是()。

A:业主大会
B:业主委员会
C:管理规约
D:业主大会议事规则

答案：A
解析：
业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

下列不属于转移登记的是()

A:继承
B:划拨
C:合并
D:境迁

答案：D
解析：
转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的，均属于转移登记。

房地产转让可分为( )。

A．无偿转让和继承转让

B．有偿转让和赠与转让

C．继承转让和合同转让

D．有偿转让和无偿转让

正确答案：D

物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。

A．边际

B．沉没

C．可免

D．附加价值

正确答案：B

收益性物业估价的市场法，适用的对象是()

A:具有收益性的物业
B:具有服务性的物业
C:具有交易性的物业
D:具有风险性的物业

答案：C
解析：
收益性物业的市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。

酒店公寓区别于一般酒店的主要标志是()。

A:长住客户
B:散客客户
C:短期住户
D:参加会议的客户

答案：A
解析：
长住客户是酒店公寓的主要服务对象，也是区别于一般酒店的主要标志。长住客户与酒店公寓以合同为主要联系形式，酒店公寓对客户的服务是以合同为基础的服务，酒店公寓方应严格按合同所提出的条款进行各类服务。

“以貌取人”，指的是人们认识过程中经常存在的()。

A:首因效应
B:近因效应
C:马太效应
D:晕轮效应

答案：D
解析：
晕轮效应，也称光环效应。指人们在认识过程中，在认识逻辑上常出现的一种偏差，即自知觉对象所具有的某种特征推及对象的总体特征，从而产生美化或丑化对象的印象。晕轮效应常常表现在一个人对另一个人的最初印象决定了他的总体看法，而看不准对方的真实品质。晕轮效应最明显的表现之一就是以貌取人。

物业经营管理中的投资分析，就是对()进行分析计算，为投资决策提供依据。

A:成本与收益
B:投资总收益
C:资产收益率
D:现金流量

答案：D
解析：

2021物业管理师历年真题和解答6节 第5节

物业管理二级服务标准中，完善的物业管理方案中健全的制度是指( )。

A．质量管理

B．财务管理

C．档案管理

D．质量管理、财务管理、档案管理

正确答案：D

企业在目标市场选择中，以一个或者几个细分市场作为目标市场，重点满足目标市场的消费需求，属于()目标市场选择策略。

A:分散
B:区分
C:集中
D:差异

答案：C
解析：
集中目标市场选择策略：企业选择一个或几个细分市场作为目标市场，集中满足目标市场的消费需求。

《物业管理条例》中有关法律责任的描述，不正确的是( )。

A．凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则

B．对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，坚持损害赔偿优先的原则

C．涉及违反行政管理规定，损害公共利益，先给予行政处罚，再承担相应的民事责任

D．当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任

正确答案：C

人工福利费中，工会基金按工资总额的()计算。

A:2%
B:3%
C:4%
D:5%

答案：A
解析：
人工福利费包括以下三项：(1)福利基金，按工资总额的14%计算；(2)工会基金，按工资总额的2%计算；(3)教育经费，按工资总额的1.5%计算。

当物业管理公司要求组织内部全体人员共同遵守的道德规范与行为准则需要形成条文时，要用( )文书。

A．“公约”

B．“制度”

C．“守则”

D．“办法”

正确答案：C

社会学研究对象中，属于“社会动态研究”的是()。

A:研究社会结构
B:研究社会过程
C:研究社会关系
D:研究社会行为

答案：B
解析：
研究社会过程属于“动态社会研究”；研究社会结构、社会关系、社会行为属于“静态社会研究”。

用来考察房地产项目盈利能力水平的指标包括( )。

A．现金回报率

B．投资回报率

C．资产负债率

D．财务净现值

E．财务内部收益率

正确答案：ABDE

共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：

下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为()。
A:关闭公共区域照明，降低能耗
B:协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本
C:充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本
D:加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度

答案：B,D
解析：
建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。

建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。

项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。

A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。

B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。

物业管理服务的( )和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长。

A．综合性

B．即时性

C．公共性

D．持续性

正确答案：A

2021物业管理师历年真题和解答6节 第6节

负责审定执业资格考试科目、考试大纲、审定命题和确定合格标准，同时会同有关部门组织实施执业资格考试有关工作的部门是()。

A:国家教育部
B:国家劳动部
C:国家工商行政管理总局
D:国家人力资源和社会保障部

答案：D
解析：
国家人力资源和社会保障部，即人力资源和社会保障部负责审定考试科目、考试大纲、审定命题和确定合格标准，同时会同有关部门组织实施执业资格考试的有关工作。地方人力资源和社会保障部门会同当地有关业务部门负责本地区执业资格考试的考务工作。

民法、合同法的最基本原则是()。

A:主体平等、合同自由
B:权利义务公平对等
C:诚实信用
D:守法和维护社会公益

答案：C
解析：
合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《合同法》规定的以下五项基本原则：①主体平等；②合同自由；③权利义务公平对等；④诚实信用；⑤守法和维护社会公益。其中诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。

物业项目投资分析中的盈利能力指标有()等。

A:借款偿还期
B:动态投资回收期
C:净现值
D:投资回报率
E:现金回报率

答案：B,C,D,E
解析：
物业项目投资分析中的盈利能力指标包括静态指标和动态指标两种。静态指标包括现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；动态指标包括净现值、内部收益率、动态投资回收期。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第二节。

按照室内立管与散热器的连接方式不同，供暖系统可分为( )。

A:单管顺流式供暖系统
B:垂直式供暖系统
C:双管式供暖系统
D:水平式供暖系统
E:单管跨越式供暖系统

答案：A,C,E
解析：

以个人是参与还是接受规范而将群体划分为( )。

A．内群体和外群体

B．正式群体和非正式群体

C.所属群体与参照群体

D．初级群体和次级群体

正确答案：C

尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则有( )原则。

A．可保利益

B.全面控制

C．讲求经济效益

D．责权利相结合

E.例外管理

正确答案：BCDE

物业管理企业是一种( )的企业。

A．以较多自有资本而管理企业

B．以较少自有资本而管理庞大资产企业

C．以较多自有资本而管理较小企业

D．以较少资本管理较小企业

正确答案：B

一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（ ）。

A．管理成本

B．经营成本

C．营业成本

D．企业成本

正确答案：C

以下物业评估难以采用市场法的是()。

A:学校、纪念堂
B:物业开发土地、普通商品住宅
C:高档公寓、别墅
D:写字楼、商铺

答案：A
解析：
比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。

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