21年物业管理师考试真题7卷
21年物业管理师考试真题7卷 第1卷
B:建筑面积法
C:计划指标分解法
D:定额法
E:预算法
某日,一业主到房地产开发公司办理入住手续,该业主直接找到物业服务企业的经理自
我介绍说:“我接到入住通知书已经半年多了,由于工作忙,一直没来办理手续,今天特抽出时间来办理。”
工作人员说:“没关系,不论拖多长时间,我们会办理。”
工作人员说:“您的材料是否都带齐了?”
业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。
工作人员说:“可以了。”
业主问:“你们公司的收费标准有批文吗?”
工作人员答道:“有,你看,这是房地产开发公司的批文。”
业主说:“我最近资金比较紧张,维修基金这一部分我能不能缓交,等到发生大修时,我一定补齐。”
经理说:“可以,不过您必须写一份保证。”
业主问:“装修是否要办理手续?”
工作人员说:“只要您不破坏承重墙,就不用办理任何手续了。”
业主问:“装修前是否要交一些费用?”
工作人员说:“您自己找人装修就不用交任何费用了。”
业主又问:“我是否可以一次缴纳十年的管理费?”
工作人员说:“那太好了,都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续保安部派人来送钥匙。
业主接过钥匙说:“还要办理什么手续吗?”
工作人员说:“没有了,您装修完就可以入住了,欢迎您成为我们的新业主。”
问题:
指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。
(1)错误之处:业主办理入住手续直接找经理。
正确做法:应由专人负责办理人住手续。
(2)错误之处:业主办理入住手续的时间。
正确做法:业主应在接到入住通知书三个月内办理。
(3)错误之处:业主办理入住手续不齐。
正确做法:应验证业主本人的身份证原件。
(4)错误之处:收费标准的批准机关。
正确做法:收费标准应由物价部门批准。
(5)错误之处:维修基金可以缓交。
正确做法:国家明文规定,业主人住时应缴清公共维修基金。
(6)错误之处:装修不办理手续。
正确做法:业主在装修前应向物业服务企业提出申请。
(7)错误之处:装修前业主不交任何费用。
正确做法:业主在装修前必须交装修押金,装修完按规定退回。
(8)错误之处:业主一次缴纳十年的管理费。
正确做法:国家规定,制止一次性收取多年的物业服务费。
(9)错误之处:保安部派人来送钥匙。
正确做法:应由管理处工作人员把钥匙交给业主。
(10)错误之处:业主拿到钥匙没办理手续。
正确做法:业主应在收楼验收后,双方签字盖章方可交钥匙。
B:前言
C:称谓
D:正文
E:时间
B:声控系统
C:安全防范系统
D:通信及控制系统
E:多媒体系统
B:防损管理
C:清洁卫生
D:绿化
E:外来人员监控
B:房屋维修养护计划
C:消防系统维修保养计划
D:空调系统维修保养计划
E:季度维修保养计划
B:自然寿命
C:物理寿命
D:技术寿命
21年物业管理师考试真题7卷 第2卷
建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有( )
A.建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,向具有相应资质等级的单位进行招标,并不得将建设工程肢解发包
B.建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料
C.建设单位在领取施工许可证或者开工报告后,可以开始施工
D.建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标,不得任意压缩合理工期,不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准,降低建设工程质量
E.涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的,不得施工
B:由三个以上股东共同出资经营
C:以提高投资效益为目的
D:具有法人资格
E:是经济组织
B:工程施工合同及关于施工进度的说明
C:开发企业的营业执照和资质证书
D:样板房装修设计方案
E:商品房预售合同
下列( )是单个厂商的供给因素的影响。
A.污染物的处理
B.厂商的技术状况
C.厂商打算出售的商品价格
D.厂商对商品未来价格的预期
E.为生产该商品厂商所投入的生产要素的成本
下列有关设施设备维修的说法中错误的是( )。
A.设施设备大修是工作量最大的一种计划修理
B.进行设备大修时,一般需要对设备进行部分解体
C.设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理
D.小修的内容主要是更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件
B:通知
C:守则
D:办法
E:公约
B:房地产开发企业可以采取售后包租方式销售商品房
C:房地产开发企业不可以采取返本销售方式销售商品房
D:成套商品住宅可以分割销售
E:房地产开发企业发布商品房销售宣传广告的,广告内容必须真实、合法、科学、准确
21年物业管理师考试真题7卷 第3卷
下列选项中,( )的情况下申请人不可以申请暂缓登记。
A.因正当理由不能按期提交证明材料
B.按照规定需要补办
C.法律法规规定可以准予暂缓登记
D.属于违章建筑的
《物业管理条例》之所以规定实行物业管理企业资质管理制度是因为( )。
A.针对当前我国物业管理的发展现状,有必要加强对物业管理企业的资质管理
B.针对物业管理企业的管理服务特性,有必要加强对物业管理企业建立市场准人和清出制度
C.针对物业管理的专业特性,需要实行企业资质审批制度
D.能独立承担民事责任
E.有管理能力
B:公开
C:市场调节
D:政府指导
B:粉煤灰水泥
C:硅酸盐水泥
D:复合水泥
B:通信自动化系统
C:办公自动化系统
D:综台布线系统
B:物业承接查验协议
C:建设单位移交资料清单
D:查验记录和交接记录
E:前期物业服务合同和管理规约
B:平等互惠原则
C:合同正义原则
D:诚实信用原则
E:鼓励交易原则
21年物业管理师考试真题7卷 第4卷
B:主导力量
C:辅助力量
D:替补力量
某物业管理项目机构所管理的小区最近新搬来几户外国人家,他们对物业工作人员的服装颜色有宗教禁忌,针对出现的新情况,该物业管理项目机构向公司领导提出处理办法,就要用( )。
A.“会议纪要”
B.“通知”
C.“通报”
D.“意见”
B:各部门、各项目的自查
C:日常检查
D:重大节日检查和重大活动检查
E:上级检查
B:取得建设项目的立项批复
C:完成房屋拆迁
D:审定项目规划设计
E:完成项目建成后的物业管理方案
是建筑物最下部的承重构件,它承受着建筑物的全部荷载并将这些荷载传给地基。
A.基础
B.地板与地面
C.地基
D.地下室
问题:
1.业主小张的行为正确吗?说明理由。
2.在物业装饰装修之前,物业服务企业和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》,其包括的内容有哪些?
3.物业服务企业应详细核查装饰装修内容,对哪些行为不予登记?
1.不正确。理由:住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会得书面同意,并报房地产管理部门审批。
2.在物业装饰装修之前,物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》,约定物业装饰装修管理的相关事项,其内容包括如下方面。(1)装饰装修工程的实施内容;(2)装饰装修工程的实施期限;(3)允许施工的时间;(4)废弃物的清运与处置;(5)外立面设施及防盗窗的安装要求;(6)禁止行为和注意事项;(7)管理服务费用;(8)违约责任;(9)其他需要约定的事项。
3.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,有下列行为之一的将不予登记。(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自变动建筑主体和承重结构的;(2)将没有防水要求的房问或者阳台改为卫生间、厨房间的;(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的;(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果的;(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的;(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的;(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的;(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的;(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
B:企业名称、法定代表人变更
C:用工不规范、发生劳务纠纷
D:擅自改变物业管理用房用途
21年物业管理师考试真题7卷 第5卷
B:利益最大化
C:不妨碍物业管理基本服务的开展
D:规避经营活动中的风险
E:正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性
社会化的基本特征包括( )。
A.社会强制性
B.终身持续性
C.客观被动性
D.相互性
E.主观能动性
下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法,正确的是( )。
A.可以不遵守自愿
B.可以不交纳税费
C.可自行规定收取费用
D.遵守有关法律、法规和政策
物业管理二级服务标准规定:每( )日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
A.1
B.2
C.3
D.4
B:权益型
C:混合型
D:综合型
下列物业中,适用成本法进行估价的有( )。
A.图书馆
B.军队营房
C.体育场馆
D.钢铁厂
E.写字楼
物业管理一级服务标准规定:路灯、楼道灯完好率不低于( )。
A.93%
B.94%
C.95%
D.96%
21年物业管理师考试真题7卷 第6卷
B:法定税费
C:人员工资
D:物业服务公司的利润
注册申请人以不正当手段取得注册的,注册审批机构应当撤销其注册,并依法给予行政处罚;当事人在( )年内不得再次申请注册。
A.1
B.2
C.3
D.4
电梯按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和( )。
A.单机控制电梯
B.乘客电梯
C.液压电梯
D.集选控制电梯
B:销售渠道调查
C:技术发展调查
D:竞争结构调查
E:市场需求调查
B:物业绩效评价
C:物业服务合同
D:物业经营发展
在生产的有效区域内,等产量线( )。
A.凸向原点
B.不能相交
C.负向倾斜
D.上述都对
B:售前45日
C:售前60日
D:售前90日
21年物业管理师考试真题7卷 第7卷
B:房屋买卖、交换、继承等致使房地产权属发生变更
C:房屋权利人改换姓名、名称
D:房屋灭失,他项权利终止
E:房屋状况发生变化
问题:
1本案例从表面上看是在巡查中发现了问题,但仔细分析,此案例中存在哪些问题需要引起注意?
2.装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括哪些内容?
3.物业服务企业和相关管理部门的责任包括哪些?
4.结合实际,谈一谈装修管理应注意的问题?
1.本案例中有如下问题需引起注意第一,在发现问题之前,巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况第二,大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节第三,开出违章整改单,必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施,而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。
2.装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括:
(1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;
(2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,应依法承担赔偿责任;
(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款;
(4)装修人违反规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款;
(5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任;
(6)未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚;
(7)装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门按照有关规定处罚;
(8)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处罚款。
3.物业服务企业和相关管理部门的责任包括:
(1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2~3倍的罚款;
(2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,应依法给予行政处分。
4.装修管理应注意的问题包括:
(1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾这就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则,熟悉装饰装修管理规定,要换位思考,为业主着想,规范操作行为;
(2)装修人在准备资料的阶段,常常不知道如何表达需做的装饰装修项目,甚至因为语言表达不同,致使装修人与物业管理单位出现理解歧义,此时,物业管理单位有必要进行现场核对,避免出现漏项或错报项;
(3)在装饰装修项目申报登记时,物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对,以防有漏项,或有大的拆动项目漏报;
(4)在办理开工手续前,物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备;
(5)在施工过程中,物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料;
(6)验收工作是装修管理的最后一道工序,也是控制违章的最后一关,如果在此之前已经发现了违章,则需在处理了违章后再进行验收工作;
(7)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理;
(8)装饰装修资料的一部分为业主资料,另一部分为操作记录表,在每一单项装饰装修完成后,物业管理单位需及时整理好相关资料,属业主资料的部分需归人业主档案资料,并长期保存,以备后查,操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。
针对台风袭击这样的紧急事件,物业管理公司应( )。
A.关闭出入口
B.检查和提醒业主注意关闭门窗
C.进行现场拍照
D.向公安机关报警
酒店和休闲娱乐设施的差别包括( )不同。
A.服务对象
B.管理方式
C.装潢风格
D.服务内容
E.地理位置
B:业主委员会
C:业主管委会
D:业主组委会
B:参加业主大会会议,行使投票权
C:选举业主委员会委员,并享有被选举权
D:参与业主委员会的工作
E:监督物业服务企业履行物业服务合同
无差异目标市场营销策略的优点是( )。
A.风险小
B.成本低
C.营销稳定性好
D.不易失去发展机会
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