2021物业管理师考试题免费下载7卷

发布时间:2021-07-03

2021物业管理师考试题免费下载7卷 第1卷


下列关于物业管理招标投标基本要求的叙述,不正确的是( )。

A.物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规、政策规定

B.在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素

C.招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的市级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案

D.投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下,对投标项目的可行性、项目外部环境和条件等方面进行综合评估

正确答案:C


下列选项中,不属于以短期投资、长期投资形式存在的不良资产是( )。

A.变质而丧失了使用价值的产品存在的不良资产

B.项目投资存在的不良资产

C.股权投资与合资经营公司存在的不良资产

D.证券投资存在的不良资产

正确答案:B


物业服务企业经选聘后,须同( )签订物业服务合同。

A.开发商

B.建筑单位

C.业主大会

D.业主委员会

正确答案:D


下列不属于业主公约内容的是( )。

A.有关物业的使用、维护、管理

B.业主的共同利益

C.业主应当履行的义务

D.违反公约不应承担责任

正确答案:D


我国地区级购物商场建筑规模一般在()。

A.1~3万

B.1~5万

C.2~5万

D.3~5万

正确答案:A


鼠害的防治的主要方法有()。

A:防鼠
B:化学灭鼠
C:器械灭鼠
D:生物灭鼠
E:化学灭鼠

答案:A,B,C,D
解析:
鼠害防治方法有:①防鼠,主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等;②化学灭鼠,采用灭鼠毒饵灭鼠;③器械灭鼠,是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方,放置食物诱饵引诱鼠,从而捕捉消灭;④生物灭鼠,是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。


下列关于学校物业对假期活动管理的说法,错误的是()。

A:要事先做好预案,合理安排服务人员
B:加强与活动主办方的沟通和协调
C:实行前置设防
D:全权交给活动主办方

答案:D
解析:
学校利用假期可以组织各种活动,社会上的各类机构也会利用学校假期,借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题包括:①防火,②防盗,③防踩踏事故;④防止迷路。对此物业管理团队要事先做好预案,合理安排服务人员,加强与活动主办方的沟通和协调,实行前置设防,防止各类安全事故的发生。作为经营内容之一,物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售。这既方便了用户,又增加了企业的利润。


下列关于合同要约与邀请要约的表述中,正确的是( )。

A.邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约的意思表示

B.邀请要约必须承担相应的法律责任

C.拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于要约

D.拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为邀请要约

正确答案:A


下列选项中不属于市场行为秩序的是( )。

A:股票证券交易秩序
B:期货交易秩序
C:反倾销秩序
D:产业政策秩序

答案:D
解析:


2021物业管理师考试题免费下载7卷 第2卷


新建物业的移交过程中,移交的物业资料包括产权资料、( )和机电设备资料。

A.竣工验收资料

B.技术资料

C.共用设施设备清单

D.房屋建筑清单

正确答案:A


对于物业服务企业的薪酬体系设计的步骤职位评价来说,职位评价的目的之一是为了进行薪酬调查建立统一的职位评估标准,使不同的职位之间具有可比性,为确保薪酬的( )奠定基础。

A:公平性
B:公正性
C:公开性
D:统一性

答案:A
解析:


客户满意度问卷调查基本的问答格式主要包括( )。

A:自主答卷式
B:上网浏览式
C:面谈问答式
D:电话预约式
E:电脑答卷式

答案:A,C,E
解析:
本题考核的是客户满意度问卷调查基本的答问格式。主要包括自主答卷式、面谈问答式以及电脑答卷式。


在大宗房地产投资组合中,物业管理和设施管理定位在( )的管理。

A.策略性

B.现场操作层面

C.物业监控层面

D.战略计划

正确答案:B


《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立都应遵循( )和合法的原则。

A.平等

B.自愿

C.公平

D.客观

E.诚实信用

正确答案:ABCE


房地产开发的施工管理制度包括( )。

A.项目报建与施工许可证制度

B.建筑工程质量管理制度

C.工程竣工验收备案制度

D.工程竣工验收制度

E.项目报建与施工制度

正确答案:ABC


是指物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致,既不能超出业主的实际承受能力,也不能一味降低收费水平,进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。

A.合理原则

B.公开原则

C.公平原则

D.费用与服务水平相适应的原则

正确答案:A


房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向( )提供债务履行担保的行为。

A.承租人

B.承保人

C.抵押权人

D.房地产开发商

正确答案:C


商业经营失败的最大原因是( )。

A.低于预期的资本回报水平

B.高于预期的资本投入成本

C.低于预期的资本投资效益

D.低干预期的资本经营成本

正确答案:A


2021物业管理师考试题免费下载7卷 第3卷


成本控制原则中,()主要应用于成本的事中控制中,是保证成本有效控制的重要手段。

A:全面控制原则
B:讲求经济效益原则
C:责权利相结合原则
D:例外管理原则

答案:D
解析:
例外管理原则是指物业服务企业在全面控制的基础上,对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理,深入分析、追根究底、查明原因,并及时采取措施进行控制解决。例外原则有时也称为重要性原则,它主要应用于成本的事中控制中,是保证成本有效控制的重要手段。


下列有关均衡点的说法,不正确的是( )。

A.具有其存在性,若需求曲线与供给曲线在第一象限存在交点,则存在均衡点

B.具有其唯一性,是指只存在唯一的均衡价格与均衡数量,而不存在别的均衡价格与均衡数量

C.具有其稳定性

D.以上皆不正确

正确答案:D


业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元,但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费,未果。


问题:


1.物业服务费编制的依据是什么?


2.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?


3.针对孙女士拒交物业服务费的行为,物业服务企业应该怎么办?



答案:
解析:

1.物业服务费编制的依据如下。


(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。


(2)支出的编制依据包括:


1)管理计划及实施计划所需物业服务成本,管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等,在编制测算时,应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;


2)物业正常维修和养护计划,可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。


2.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。


(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;


(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本;


(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;


(4)物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展。


3.物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。


(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;


(2)派专人与其进行沟通和协商,进一步了解拒绝缴费的原因,通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;


(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定,进行催交;


(4)如果仍不能解决问题,物业服务企业可以单方面停止服务,解除合同;


(5)在正式向法院提起起诉之前,可以向有管辖权的人民法院申请支付令,即根据法律提起督促程序;


(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的,物业服务企业可以向人民法院申请执行;


(7)支付令自行失效后,物业服务企业可提起诉讼。


对于写字楼物业经营的市场分析中,重点是研究()方面。

A:了解业主和租户相关需求
B:物业价格水平
C:所处地段的交通通达程度
D:流动人口和常住人口数量

答案:C
解析:


物业消防安全检查主要包括哪些内容?

正确答案:
物业消防安全检查的内容主要包括:消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。


下列关于房屋租赁用途的说法不正确的是()。

A:是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质
B:承租人与第三者互换房屋时,应当事先征得出租人的同意
C:承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋,不得变更使用用途
D:承租人确需变更使用用途,应当征得出租人同意,不必重新签订租赁合同

答案:D
解析:
租赁用途是租赁合同中的一个重要条款,是指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋,不得变更使用用途,确需变动的,应当征得出租人的同意,并重新签订租赁合同。


某宗物业的正常成交价格为2500元/m2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。计算卖方实际得到的价格为( )元/m2。

A.2325

B.2425

C.2625

D.2835

正确答案:A


公共关系的主体是()。

A:社会组织
B:公众
C:信息传播
D:政府

答案:A
解析:
公共关系是自组织、公众


房地产转让合同应载明的主要条款和内容包括()等。

A:成交价格及支付方式
B:合同履行期限
C:房地产交付使用的时间
D:违约责任
E:房地产的用途或使用性质

答案:A,C,D,E
解析:
《城市房地产转让管理规定》明确房地产转让合同应载明的主要条款和内容:①双方当事人的姓名或者名称、住所,②房地产权属证书名称和编号,③房地产座落位置、面积、四至界限;④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限,⑤房地产的用途或使用性质,⑥成交价格及支付方式,⑦房地产交付使用的时间,@违约责任,⑨双方约定的其他事项。


2021物业管理师考试题免费下载7卷 第4卷


前期物业管理项目招标的原则有( )。

A.不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人

B.不得对潜在投标人实行歧视待遇

C.不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求

D.对潜在投标人分三六九等区别对待

E.与物业管理市场化背道而驰

正确答案:ABC


社会学区别于其他社会科学的最基本的特点是()。

A:整体性
B:综合性
C:实证性
D:科学性

答案:A
解析:
社会学是通过整体来考察部分,了解部分与部分之间的关系、部分与整体之间的关系,从而认识部分的实质。这种整体性是社会学区别于其他社会科学的最基本的特点,因而被称为“社会学的思维方式”或“社会学的世界观”。


物业管理的承接查验常用的记录表格有()。

A:《分项工程质量检验记录表》
B:《工作联络登记表》
C:《物业承接查验记录表》
D:《隐蔽工程记录表》
E:《物业工程质量问题统计表》

答案:B,C,E
解析:
在物业的承接查验中,应做必要的查验记录,在正式开展承接查验工作之前,应根据实际情况做好资料准备工作,制订查验工作流程和记录表格。承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。


我国的物业设施管理同国外比较,还相当滞后,这主要表现在( )。

A.观念上的落后

B.服务的对象不明,认为只要设备设施无故障,能运转便是物业设施管理的全部工作内容

C.国内物业设施管理的技术含量不高,凭经验,拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设施管理的主流

D.人才严重匮乏

E.资金供给不足

正确答案:ABCD


不良物业资产形成的原因中,造成不良物业资产形成的根本原因是( )。

A.银行货币资金运动的中断

B.房地产虚假的泡沫繁荣

C.经济周期变化

D.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷

正确答案:A


物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及( )。

A.现金流管理

B.资产管理

C.股权管理

D.专项维修资金的管理

正确答案:D


为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准,中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况,制订的三个等级的服务标准中,一级服务标准要求小区主出入口( )。

A.每1小时巡查1次

B.每1小时至少巡查1次

C.24小时站岗值勤

D.每日巡查2次,配有安全监控设施,24小时监控

正确答案:C


以下对物业服务定价成本审核的方法和标准的表述,不正确的是( )。

A.工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定

B.工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定,住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定,超过规定计提比例的应计入定价成本

C.医疗保险费用应在社会保险费中列支,不得在其他项目中重复列支

D.其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用,也不得在相关费用项目中重复列支

正确答案:B


以基期(比如上一年度)水平为基础,通过调整基期预算项目及其数额,编制相关预算的方法,属于()。

A:增量预算法
B:固定预算法
C:零基预算法
D:弹性预算法

答案:A
解析:
固定预算法又称静态预算法,是指在编制预算时,只根据预算期内正常、可实现的某一固定的业务量水平作为唯一基础来编制预算的方法。零基预算法在编制预算时,不考虑以往的预算项目和预算数额,主要以预算期(比如下一年度)的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平。弹性预算法又称动态预算法,是在成本分析的基础上,根据业务量、成本和利润之间的关系,按照预算期内可能的一系列业务量水平编制的系列预算方法。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。


2021物业管理师考试题免费下载7卷 第5卷


物业管理区域内的标志牌,路灯、垃圾桶等属于()。

A.装饰性

B.功能性

C.分割性

D.人文性

正确答案:B


规模报酬存在的阶段有( )。

A.递增

B.不变

C.递减

D.递减后趋于不变的状态

E.递增后处于不变

正确答案:ABC


物业租赁营销措施主要有()。

A:广告宣传
B:形象宣传
C:公关活动
D:个人销售活动
E:媒体合作方案

答案:A,B,C,D
解析:


某企业年初向银行借款200万元,年复利利率为3%。银行规定每半年计息一次。若企业向银行所借的本金和产生的利息均在第3年年末一次向银行支付,则支付额为( )万元。

A.218.67

B.259.43

C.218.55

D.218.00

正确答案:A


下列选项中,( )物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准,一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。

A.政府办公楼

B.学校、口岸

C.商场

D.码头

E.机场

正确答案:ABDE


房屋租赁合同中,承租人的权利包括()

A:有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
B:有要求保障房屋安全的权利
C:出租房屋出售时,有优先购买的权利
D:有对物业管理状况进行监督、建议的权利
E:有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理规约、管理规定等权利

答案:A,B,C,D
解析:
房屋租赁合同中,承租人的权利,包括以下几个方面:(1)有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利。(2)有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏,有权要求出租人维修、护养。(3)出租房屋出售时,有优先购买权。(4)有对物业管理状况进行监督、建议的权利。(5)经出租人同意有转租获利的权利。


目前,我国物业服务企业开展的资产管理类型不包括()。

A:专业服务
B:多种经营
C:资产经营
D:组合投资

答案:D
解析:
资产管理的主要类型:专业服务、多种经营、资产经营。该考点来自教材的第十章“物业经营管理的未来发展”中的第一节。


在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,《物业管理条例》设定的法律责任充分体现了优先保护()利益的原则。

A:多数业主
B:全体业主
C:业主大会
D:居委会

答案:B
解析:
为维护全体业主的合法权益,《物业管理条例》既对物业服务企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定,也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,《物业管理条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。


关于物业使用与维护的说法,错误的是 ( )。

A.供水、供电、供气等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任
B.业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业
C.业主在住宅室内装饰装修活动中,可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸
D.物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修,有关业主应当给予配合

答案:C
解析:
《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:
(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、 厨房间;
(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
(5)其他影响建筑结构和 使用安全的行为。


2021物业管理师考试题免费下载7卷 第6卷


按照原建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定,在出售公房时,售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上高层住宅不低于售房款的( ),该部分专项维修资金属售房单位所有。

A.10%

B.15%

C.20%

D.30%

正确答案:D


固定资产折旧费是指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用,各类固定包括( )等。

A.交通工具

B.通信设备

C.办公设备

D.工程维修设备

E.杂项费用

正确答案:ABCD


物业的管理方式与运作程序一般由( )、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。

A:人员配备
B:人员培训
C:组织架构的设置
D:人员管理

答案:C
解析:


从财务管理的角度来看,物业服务企业持续经营的前提条件是资金的( )。

A:运用
B:耗费
C:收回
D:筹集

答案:C
解析:


从一般法的角度看,下列哪部法律不是规范物业服务合同备方主体民事责任的基本法律?()

A:《民法通则》
B:《物枉法》
C:《合同法》
D:《物业服务司法解释》

答案:D
解析:
物业服务合同备方主体的民事责任,从一般法的角度,主要通过《民法通则》、《物枉法》、《合同法》等民事基本法律制度来规范。从特别法的角度,主要通过行政法规和司法解释来规范。


对于业主群体来讲,很难实现所有业主认识完全一致,因此,必须从业主整体利益出发,按照( )的原则决定物业管理服务事项,然后再以全体业主的名义,与物业服务企业签订物业服务合同。

A.从实际出发,实事求是

B.现实性与前瞻性有机结合

C.少数服从多数

D.维护物业服务企业合法权益

正确答案:C


薪酬管理目标必须与企业经营目标相一致,因为薪酬管理是企业管理的一个有机组成部分。企业薪酬管理的目标主要包括( )。

A.吸引高素质人才,稳定现有员工队伍

B.使员工安心本职工作,并保持较高的工作业绩和工作动力

C.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调

D.是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和福利等薪资加以确定和调整的过程

E.为进行薪酬调查建立统一的职位评估标准,使不同职位之间具有可比性,为确保薪酬的公平性奠定基础

正确答案:ABC


物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和( )。

A.物业所在地的经济环境

B.物业所在地的人文环境

C.费用

D.物业所在地的气候条件

正确答案:C


绿色建筑的设计理念包括()。

A:保护环境
B:节约能源
C:节约资源
D:回归自然
E:环保型建材

答案:B,C,D,E
解析:
绿色建筑的设计理念包括:①节约能源与节约资源,②回归自然,②环保型建材。


2021物业管理师考试题免费下载7卷 第7卷


《物业管理条例》规定,物业管理用房的所有权依法属于()

A:物业服务企业
B:业主
C:居民委员会
D:业主委员会

答案:B
解析:
《物业管理条例》第三十八条规定:物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。


下列选项中,( )负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

A.县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门

B.市级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门

C.省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门

D.国务院建设主管部门会同国务院财政部门

正确答案:D


下列公共关系的职能中,( )是公共关系的最根本的职能。

A.咨询建议

B.协调关系

C.沟通协调

D.组织宣传

正确答案:C


闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定,监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分,大于( )的为大型电视监控系统。

A:80个
B:90个
C:100个
D:150个

答案:C
解析:


签订前期物业服务合同应注意的事项有( )。

A.物业的承接验收

B.违约责任

C.物业的经营与管理

D.物业服务的费用

E.前期物业服务合同的解除或终止

正确答案:ADE


物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,有下列( )行为之一的将不予登记。

A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自变动建筑主体和承重结构的

B.损坏房屋原有节能设施,降低节能效果的

C.所购买的房屋为业主的第二套房屋

D.未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的

E.装修方案不是由专业设计师设计的

正确答案:ABD


零售商业物业经营管理中的安全管理工作,包括()。

A:所售食品安全
B:防火安全
C:治安保卫
D:劳动安全
E:媒体风险防范

答案:B,C,D,E
解析:


申请物业管理师执业资格注册,必须具备的条件有( )。

A.遵纪守法,遵守职业道德

B.取得《执业资格证书》

C.身体健康

D.能坚持在相应的岗位工作

E.不需要经单位考核

正确答案:ABCD


关于培训体系的建立说法正确的是( )。

A:一级培训体系有利于充分利用企业的培训资源,有利于统一公司的培训标准和培训要求,有利于降低培训成本
B:二级培训体系有利于加强培训的针对性、适应性、及时性,加强项目机构培训的责任感
C:如果项目机构的数量较多且分布较散,所管物业类型结构复杂,员工整体素质较高,培训资源比较充裕,宜建立一级培训体系
D:如果企业员工集中,且培训资源较紧缺,则宜建立二级培训体系
E:如果项目多且分散,则宜建立二级培训体系

答案:A,B,E
解析: