22年物业管理师历年真题解析6辑 第1辑
()能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型，将事后的预算控制转化为事前的预算控制。
A:零基预算
B:滚动预算
C:弹性预算
D:固定预算
答案：B
解析：
滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型，将事后的预算控制转化为事前的预算控制，使预算适应客观情况的发展，具有促进企业管理服务活动协调进行的作用。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
在物业管理中，业主可能出现的心理效应包括()。
A:晕轮效应
B:近因效应
C:首要效应
D:移情效应
E:首因效应
答案：A,B,D,E
解析：
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
物业服务的沟通应根据（ ）的不同采取相应的沟通方法。
A．沟通的对象
B．沟通的目的
C．沟通的内容
D．沟通的地点
E．沟通的事件
下列需求指标中，（ ）作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
A．城市家庭总支出
B．商品零售价格指数
C．城市居民消费价格指数
D．城市家庭可支配收入
随着时间的流逝而上下波动的是( )。
A．原始价值
B．财面价值
C．市场价值
D．买卖价值
房屋建筑工程保修期从()之日起计算。
A:提交保修书
B:工程竣工验收合格
C:转移占有
D:施工内容完成
答案：B
解析：
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
22年物业管理师历年真题解析6辑 第2辑
在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括（ ）。
A:确定物业服务收费标准
B:就物业环境的适应性提出建议
C:配合施工单位安装物业设备
D:记录物业项目的隐蔽工程
E:熟悉物业项目供水管线铺设情况
下列选项中，( )的目的就是要保证决策和计划的实施，去实现既定的目标。
A.组织
B．领导
C.控制
D．激励
关于物业服务费收缴的说法，正确的有（ ）。
A:按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务
B:业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定
C:对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴
D:已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳
E:已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳
房地产所有人向银行借款以自有房屋作抵押，必须办理()。
A:总登记
B:转移登记
C:变更登记
D:他项权利登记
答案：D
解析：
他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。由于承租权周期短暂，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。产权管理机构的他项权利登记主要是抵押权登记，还有很少量的典权登记。
前期物业管理招标文件包括( )。
A．招标人及招标项目简介
B．物业管理服务内容及要求
C．对投标人及投标书的要求
D．评标标准和评标方法
E．物业服务合同的免责条款
新建物业管理工作移交的物业资料中不包括()。
A:产权资料
B:业主资料
C:设计、施工资料
D:房屋装修资料
答案：D
解析：
新建物业管理工作移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料，移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。
22年物业管理师历年真题解析6辑 第3辑
下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是 （ ）。
A.筹集电梯大修资金B.选聘和解聘物业服务企业
C.改建楼顶水箱D.监督或协助物业服务企业履行物业服务合同
答案：B
解析：
《物权法》第七十六条规定：制定和降改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
1978年以后，我国房地产领域进行了三项改革，包括()。
A:投资体制改革
B:城镇住房制度改革
C:城市规划制度改革
D:城市土地使用制度改革
E:房地产生产方式改革
答案：B,D,E
解析：
1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革：①城镇住房制度改革，②城市土地使用制度改革，③房地产生产方式改革。
零售商业物业的机构设置中，负责修葺公共设施、主要结构、屋顶等工作的部门是()
A:财务部
B:物业部
C:安保部
D:工程部
答案：D
解析：
工程部负责根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施；与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同；修葺公共设施、主要结构、屋顶等；负责审批承租户的二次装修方案；负责与政府有关部门的业务联系；机械设备、电气设备的日常维修和保养；建筑、装潢等设施的日常维修和保养；建筑与装潢工程的更新和改造；供电、供水、供气、供暖、节能的管理与统计；维护通讯设施、卫星接受设备、背景音响设备；环境保护和紧急排污。
在物业开发项目的规划设计阶段，早期介入的方法和要点不包括( )。
A．从确定的目标客户的角度考虑问题
B.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划
C.要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性
D．参与有关规划设计的讨沦会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是 （ ）。
A.重组 B.以资抵债
C.债转股 D.赠予
答案：D
解析：
不良物业资产处置方式包括：（1）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组（投资和置换）；（2）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权；（3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务；（4）重组：（5）公开出售。
由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是（ ）。
A．房地产增值
B．房地产价值
C．房地产租赁价格
D．房地产价格
22年物业管理师历年真题解析6辑 第4辑
表示同一对象在不同时间之间的对比的统计指标称为（）相对数。
A:比例
B:比较
C:动态
D:静态
设立房地产中介服务机构，应当向当地的()申请设立登记。
A:房地产行政管理部门
B:土地行政管理部门
C:建设行政管理部门
D:工商行政管理部门
答案：D
解析：
房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。
鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，处理方式可分为( )。
A．暂停使用
B．观察使用
C．处理使用
D．停止使用
E．整体拆除
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，( )，给水排水、电梯，消防水系统等。
A．低压配电设施
B．低压配电设施
C．运动场地
D．休闲娱乐设施
物业服务合同或前期物业服务合同的( )，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。
A．中止
B．部分变更
C．客体变更
D．终止
下列说法错误的是( )。
A．物业管理档案是直接汇载物业及物业管理各个方面的历史记录
B．年度分类法是根据形成和处理文件的年度，将全宗内档案归为一类的方法
C．组织机构分类法是按照立档单位的内部组织、机构，把全宗内的档案分成各个类别的方法
D．物业管理企业档案的分类应根据企业自身的情况和档案管理的要求，采用相应的分类方法
22年物业管理师历年真题解析6辑 第5辑
共用题干
2011年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2012年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。
有人说吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订的物业服务合同是无效合同，那么，下列不属于无效合同情形的是()。
A:以合法形式掩盖非法目的的合同
B:造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款
C:限制民事行为能力人订立的合同
D:损害社会公共利益的合同
答案：C
解析：
无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。
无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：①以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以合法形式掩盖非法目的，④损害社会公共利益，⑤违反法律、行政法规的强制性规定，⑥造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，⑦格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。
在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括()
A:质量服务从用户服务开始
B:必须授权给雇员
C:必须承诺不断进步
D:必须愿意并能够接受评价与评价自身
E:质量服务应该在公司内得到共识并面向市场
答案：A,B,C,D
解析：
在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。这一整合过程由质量的五大支柱构成：(1)质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何；(2)必须承诺不断进步；(3)必须愿意并能够接受评价与评价自身；(4)必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察雇员自身，他们的工作；(5)质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。
写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是( )。
A．服务满意度
B．物业经济指标
C．物业品牌化
D．专业服务的水平
基础租金又称最低租金，常以每月（ ）为基础计算。
A．每平方米租金
B．总营业额
C．固定价格
D．净利润
以下( )不是房地产市场过度开发的诱因。
A．开发商对市场预测的偏差
B．建造商的参与
C．开发商间非理性行为
D．开发资金的易得性
我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要有( )。
A．法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚
B．对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记
C．实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力
D．法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序
E．实施初始登记、总登记、服务登记
22年物业管理师历年真题解析6辑 第6辑
关于包干制收费形式，说法不正确的是()
A:包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式
B:包干制物业收费形式比较简捷，交易透明度较高
C:物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按合同约定的服务标准提供相应服务
D:收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损
答案：B
解析：
《物业服务收费管理办法》规定：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损；在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。
招聘计划应包括( )。
A．招聘的渠道
B．各类人员的招聘条件
C．招聘的结果
D．招聘的费用
E．招聘方法
社会组织的基本要素有( )。
A．组织跟随者
B．组织技术
C．组织目标和组织结构
D．组织环境
E．组织的参与者
包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付()后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。
A:部分物业服务费用
B:全部物业服务费用
C:物业服务费用
D:固定的物业服务费用
答案：D
解析：
包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。
某物业管理公司物业管理费的收取：2008年收费率为95%，2009年收费率为91%，则95/91为( )。
A:比例相对数
B:结构相对指标
C:比较相对指标
D:动态相对数
招标人应当自确定中标人之日起( )日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A．60
B．30
C．15
D．10
