2021物业管理师考试题目下载7辑 第1辑
社会的构成部分以系统方式结合在一起，对整体发挥着好的作用，每一部分帮助系统维持平衡状态。这体现了社会学的()思想。
A:功能论
B:互动论
C:系统论
D:平衡轮
答案：A
解析：
功能论强调社会的每一个部分都对总体发生作用。社会的构成部分（比如家庭、商业机构、政府）以系统的方式结合在一起，对整体发挥着好的作用，每一部分帮助系统维持平衡状态。
修建性详细规划的主要内容包括( )。
A．建设条件分析及综合技术论证
B．规划部门审定的设计方案
C．道路、绿化、工程管线规划设计
D．竖向规划设计
E．工程量估算和投资效益分析
可以包括各个部门的成本费用表是( )。
A．现金流量表
B．资产负债表
C．利润表
D．成本报表
下列选项中，对社会组织的功能表述错误的是( )。
A．社会组织增强了人类社会的整合程度
B．社会组织降低了社会活动的效率
C．社会组织把分散的个体力量结合为整体力量
D．社会组织使社会成员的社会需求得到满足
物业管理的发展从根本上取决于（ ）。
A．市场规则的完善和市场机制的良性运行
B．居民住房自有化率越来越高
C．住房制度的不断完善
D．不涉及公共利益的纯私人事务
尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则包括（ ）。
A．全面控制原则
B．讲求经济效益原则
C．责权利相结合原则
D．例外管理原则
E．分析差异原则
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理的首要任务是()
A:风险识别
B:风险评估
C:风险控制
D:风险调整
答案：A
解析：
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。
维修养护计划的种类按修理类别编制的计划划分的内容包括( )。
A:年度维修保养计划
B:房屋维修养护计划
C:消防系统维修保养计划
D:空调系统维修保养计划
E:季度维修保养计划
2021物业管理师考试题目下载7辑 第2辑
关于物业经营管理企业的说法，正确的有( )。
A:物业经营管理企业以公司的形式存在
B:物业经营管理企业是服务性企业
C:物业经营管理企业不以盈利为目的
D:物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织
E:物业经营管理企业可以不具有法人资格
《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括()
A:参加业主大会会议，行使决策权
B:按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供服务的权利
C:选举业主委员会委员，并享有被选举权
D:提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利
E:提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则建议的权利
答案：B,C,D,E
解析：
《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。
通常来说，当人口数量增加时，对物业的需求会()。
A:增加减少取决于物业价格
B:减少
C:没有直接关系，增加减少不一定
D:增加
《物业管理条例》规定，物业服务合同是由( )订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
A.业主和开发商
B．业主和物业服务企业
C．开发商和物业公司
D．业主和小区居委会
业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用具体在()中规定。
A:业主大会议事规则
B:物业服务合同
C:管理规约
D:物业管理制度
答案：A
解析：
《业主大会规程》第三十五条第一款规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标是( )。
A．服务满意度
B．物业经济指标
C．管理计划
D．物业品牌化
物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将（ ）向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。
A．物业服务合同
B．管理规约
C．服务标准
D．临时管理规约
新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设( )的暂定期。
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
2021物业管理师考试题目下载7辑 第3辑
临时管理规约具有( )。
A．广泛性
B．持续性
C．长期性
D．过渡性
劳动合同履行应遵循的原则()。
A:诚实信用原则
B:实际履行原则
C:全面履行原则
D:合作履行原则
E:用人单位登记事项变化与劳动合同的履行
答案：B,C,D,E
解析：
劳动合同履行应当遵循以下原则：①实际履行原则，②全面履行原则，③合作履行原则，④用人单位登记事项变化与劳动合同的履行。在劳动合同履行期间，如果发生用人单位变更名称、法定代表人、主要负责人或者投资人等事项，不影响劳动合同的履行。用人单位的主体资格并没有发生变化，任何一方都不得以上进事项拒绝履行合同。但是，如果用人单位发生合并、分立等情况，虽发生用人单位主体资格改变，但原劳动合同继续有效，劳动合同自承继其权利义务的用人单位继续履行。
某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m2，有120m2和80m2大、小两户型各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期限3年。2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：
1.业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）
2.业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分）
3.根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）（16分）
4.根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）
答案：
解析：
1.【参考答案】
(1)业主大会能提前解聘甲公司。根据有关规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，那么即使前期物业服务合同期限未满，前期物业服务合同也将自动终止。
(2)根据相关法规，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会若要提前解聘甲公司，需召开业主大会进行表决。
2.【参考答案】
业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。原因是业主委员会没有直接解聘物业服务企业的权利。物业服务企业的解聘需通过招开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
3.【参考答案】
根据表决结果，不能作出选聘乙公司的决议。理由如下：
(1)根据相关法规，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
(2)业主大会的表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：(482+501)/（2000-10-10+1+1）≈49.60%＜50%（其中，482、501分别为同意选聘乙物业公司的大户型业主人数和小户型业主人数）。同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为：(10*120+10*120+480*120+501*80)/200000=50.04%＞50%。
(3)根据(2)计算的结果可知，虽然同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例超过半数，但同意选聘乙物业公司的人数比例没有达到所要求的过半数标准，因此，根据表决结果，该小区不能作出选聘乙公司的决议。
4.【参考答案】
业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：
(1)公示表决结果，并记录本次业主大会的表决过程与结果；
(2)进一步关注业主意见，做好对有不同意见的业主的解释工作；
(3)继续支持甲物业服务企业工作，并与其积极沟通，督促其完善服务措施，提高服务质量。
物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理用主要体现在()。
A:办公室空间的合理配置
B:共用空间的合理配置
C:管理服务空间的合理配置
D:设备空间的合理配置
E:多部电梯的合理配置
答案：B,C,D
解析：
本题考核的知识点为写字楼管理中的策略。写字楼管理中的策略包括：(1)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围；(2)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”；(3)合理保证非收益部分的使用需要，具体包括：共用空间的合理配置；管理服务空间的合理配置；设备空间的合理配置。
风险成本包括风险损失的实际成本、预防成本和()成本。
A:识别
B:补偿
C:保险
D:无形
答案：D
解析：
本题考核的知识点为风险成本的分类。风险成本一般分为三类风险损失的实际成本、无形成本、预防或控制成本。
成本预算的编制方法中，( )预算是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。
A．固定
B．弹性
C．零基
D．概率
下列关于物业管理的准备阶段中的制定物业管理方案，说法不正确的是( )。
A．房地产开发项目确定后，开发建设单位就应尽早制定物业管理方案
B．房地产开发项目确定后，开发建设单位不必尽早制定物业管理方案
C．制定物业管理方案，首先是根据物业类型、功能规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次
D．制定物业管理方案，还要确定相应的管理服务标准
承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为( )。
A:毛租
B:净租
C:百分比租金
D:基础租金
2021物业管理师考试题目下载7辑 第4辑
《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应履行（ ）等义务。
A．处分
B．罚款
C．告知
D．制止
E．报告
在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，而放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益的损失为()
A:差异成本
B:边际成本
C:估计成本
D:机会成本
答案：D
解析：
机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择餐饮服务经营项目，就意味着放弃其他经营项目的潜在收益，如超市、美容美发。
出人口自动控制系统也叫门禁系统，一般由( )等组成。
A.计算机
B．电子锁
C.识别卡
D．报警控制器
E．探测器
下列投标行为中，违反我国有关招标投标的法律规定的有()。
A:甲公司借用其他企业的资质证书参加投标
B:乙公司投标时提交了虚假的业绩证明
C:而公司和另一家施工企业组成了个联合体，以一个投标人的身份参加投标
D:丁公司为了谋取中标，向评标委员会成员行贿
E:成公司的投标报价低于其企业成本价，且未向评标委员会做出澄清或说明
答案：A,B,D,E
解析：
根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》的相关规定了以下禁止行为：①投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标，②投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益，③投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；④禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
财务效益状况指标中，()充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。
A:净资产收益率
B:总资产报酬率
C:财务内部收益率
D:总资产周转率
答案：A
解析：
净资产收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。
新加坡于( )进行住宅管理调整，由建屋发展局管理的公共住宅由新成立的市镇理事会接收。
A．1988年4月
B．1988年5年
C．1978年4月
D．1978年5月
在正式开展新建物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。工作流程一般包括（ ）。
A．工作联络登记表
B．物业承接查验记录表
C．物业承接查验工作流程
D．物业查验的内容及方法
E．承接查验所发现问题的处理流程
在房屋及设施设备维修养护方式中，( )是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。
A:预防性维修
B:事后维修
C:紧急抢修
D:事中维修
2021物业管理师考试题目下载7辑 第5辑
真实需求与真实供给的相互作用能造成( )价格的正常波动。
A.成交
B.实际
C.市场
D.理论
物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取（ ）。
A．手续费
B．水、电费
C．通信费用
D．取暖费
风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照()来划分的。
A:损失的性质
B:风险的对象
C:风险发生的原因
D:风险影响的程度
答案：A
解析：
纯粹风险与投机风险是按损失的性质来划分的；财产风险、责任风险及人身风险是按风险的对象来划分的；自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险是按风险发生的原因来划分的；基本风险与特殊风险是按风险影响的程度和范围来划分的。
建设部发布了《业主临时公约》，明确了业主临时公约内容。
A．2004年6月
B．2004年9月
C．2004年7月
D．2003年9月
物业保险中，投保人保险事故发生后，索赔程序主要包括（ ）。
A．及时发出出险通知并提索赔要求
B．采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大
C．保护现场，配合检验
D．提供必要的索赔单证
E．分散意外损失
在正式开展新建物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。工作流程一般包括（ ）。
A．工作联络登记表
B．物业承接查验记录表
C．物业承接查验工作流程
D．物业查验的内容及方法
E．承接查验所发现问题的处理流程
下列说法错误的是( )。
A．物业管理客户包括内部客户和外部客户
B．客户投诉处理和满意度调查主要是针对业主所进行的客户管理活动
C．沟通的形式只包括语言交流和书面交流
D．沟通是两个或两个以上的人之间交流信息、观点和理解的过程
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取()以外的其他费用。
A:手续费
B:服务费
C:管理费
D:佣金
答案：D
解析：
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
2021物业管理师考试题目下载7辑 第6辑
在建筑物中，经常使用的给水管材有（ ）
A.钢管
B.不锈钢管
C.塑料管
D.铜管
E.铸铁管
房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料包括( )等。
A．商品房预售许可申请表
B．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
C．投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明
D．工程施工合同及关于施工进度的说明
E．持有建设工程规划许可证
物业日常管理服务常见的风险是( )。
A．合同风险
B．管理风险
C．收费风险
D．舆论风险
针对物业管理中业主经常出现的违规行为，临时管理规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定，内容包括()
A:违章搭建、私设摊点
B:在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物
C:损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途
D:擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画
E:业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改
答案：A,B,C,D
解析：
针对物业管理中业主经常出现的违规行为，临时管理规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定：(1)损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；(2)占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；(3)违章搭建、私设摊点；(4)在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；(5)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；(6)擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；(7)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(8)违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。
下列属于业主的是( )。
A．房屋所有人
B．住宅人
C．房屋所有权人
D．管理房屋人
设立物业管理企业，必须向( )进行注册登记，领取营业执照。
A．建设行政主管部门
B．工商行政管理部门
C．民政部门
D．劳动人事部门
某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整 理，其中几起典型纠纷案例见下表：
{图}
试根据表中案例回答下列问题。
问题
66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论” 分析其属于什么问题。如何解决这种问题？（3分）
67.该小区的收费规定是业主在下个月交纳上个月的物业服务费，若业主可以行使合同 履行中的抗辩权，行使的是哪种抗辩权？（1分）
68.欠费业主的欠费时间是否超过诉讼有效期？针对欠费久拖不交的业主，物业公司采 用哪种措施才能避免超过诉讼有效期？（3分）
69.该案中李某拒绝物业公司装修管理的理由是否成立？如何依法向李某作出解 释？（4分）
70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，有哪些主要途径处理这类问题？（2分） 71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费？为什么？物业服务 企业如何才能防范此类风险？（7分）
66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论” 分析，则该问题为非对称信息所导致的市场失灵问题。通常可以设置健全的激励制度和监督 体系，同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如通过建立健全物业管理 法律法规等途径来解决这种问题。
67.若业主可以行使合同履行中的抗辩权，则应行使的是先履行抗辩权。
68.在欠费业主中有19召业主的欠费时间没有超过诉讼有效期。其余6名欠费业主的 欠费时间已超过诉讼有效期。 针对欠费久拖不交的业主，物业公司为避免超过诉讼有效期，应采取的措施：在诉讼有效 期内提起诉讼、发出催缴通知。
69.该案中李某拒绝物业公司对装修管理的理由不成立。应依据《物业管理条例》和《住 宅室内装饰装修管理办法》向李某作出解释。
70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，应当及时报告有关部门依法处理这类 问题。
71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费应视情况而定。其情 况为：
（1）物业公司未给出明显的提示、警示，也未采取必要、适当的防范措施，就应该赔付张大 妈的这笔医药费。
（2）物业公司给出提示、警示不清晰，防范措施不得力，就应该赔付张大妈的部分医药费。
（3）物业公司给出提示、警示清晰，防范措施得力，就不应该赔付张大妈的部分医药费。 物业服务企业应认真对照服务合同严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范；应投保 公众责任险，将此类风险转移给保险公司等措施来防范此类风险。
在物业管理日常运作过程中存在的风险，( )不仅会影响物业服务企业的品牌形象，而且会给物业服务企业带来经济上的损失。
A:管理费收缴风险
B:替公用事业费用代收代缴存在的风险
C:管理项目外包存在的风险
D:公共媒体在宣传报道中的舆论风险
2021物业管理师考试题目下载7辑 第7辑
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A:5
B:10
C:15
D:30
答案：D
解析：
新设立的物业服务企业应当由领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：①营业执照，②企业章程，③验资证明，④企业法定代表人的身份证明，⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用()估价。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:折旧法
服务营销组合包括七个要素，称为7P营销组合，与传统的4P营销组合不同之处在于服务营销增加了()。
A:服务产品
B:服务定价
C:服务的人员
D:服务的有形展示
E:服务的过程
答案：C,D,E
解析：
服务营销组合包括七个要素，即服务产品(Product)、服务定价(Price)、服务渠道或网点(Place)、服务沟通或促销(Promotion)、服务的人员(People)、服务的有形展示（PhysicalEvidence）和服务过程(Process)，又称为7P营销组合。服务产品、服务定价、服务渠道或网点、服务沟通或促销与传统的4P营销组合要素相同，新增加了服务的人员、服务的有形展示和服务的过程。
利润最大化是企业财务管理目标之一，下列有关利润最大化的说法中，正确的有()。
A:利润可以表明企业竞争能力的大小
B:利润最大化考虑到了风险因素
C:利润最大化往往会使企业财务决策长期化
D:利润是企业补充资本、扩大经营规模的源泉
E:企业3年末获得30万元的利润与3年内每年末获得10万元利润是相同的目标
答案：A,D
解析：
B、C项，以利润最大化作为财务管理目标存在一系列的问题：①没有考虑利润的取得时间。比如3年末获得30万元的利润与3年内每年末获得10万元，哪个更符合企业目标？诺不考虑资金时间价值，就难以做出正确判断，②没有考虑所获利润和投入资本数量的关系，③没有考虑获取利润和所承担风险的关系。E项，如果投资资本相同、利润的取得时间相同、相关的风险也相同，利润最大化是个可以接受的短期目标。但仍需注意，如果仅以利润最大化为目标，有可能导致企业财务决策短期化，从而影响企业长期良好形象或可持续的增长能力。
酒店公寓区别于一般酒店的主要标志是()。
A:长住客户
B:散客客户
C:短期住户
D:参加会议的客户
答案：A
解析：
长住客户是酒店公寓的主要服务对象，也是区别于一般酒店的主要标志。长住客户与酒店公寓以合同为主要联系形式，酒店公寓对客户的服务是以合同为基础的服务，酒店公寓方应严格按合同所提出的条款进行各类服务。
对于功能单一，设计独特的餐馆物业，投资者更重视房地产的( )。
A．政策影响性
B．各异性
C．适应性
D．专业管理依赖性
培训的分类及内容包括( )。
A．入职培训
B．操作层次员工的知识和能力培训
C．专题培训
D．以上三项都包括
()是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统
A:闭路电视监视系统
B:防盗报警系统
C:出入口监控系统
D:巡更管理系统
答案：B
解析：
防盗报警系统是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统，一般由入侵报警探测器、中央报警控制器和报警装置等组成。
