21年物业管理师试题9章 第1章
关于前期物业管理招投标，下列表述正确的有()。
A:住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业
B:非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不做强制性要求
C:对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业
D:采用协议方式选聘物业服务企业的情况应当经过物业所在地的市级房地产行政主管部门的批准，才可以进行
E:应当选聘具有相应资质的物业服务企业
答案：A,B,C,E
解析：
《物业管理条例》第二十四条明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《物业管理条例》又作了例外的规定，对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业。但是，为了规范这些以协议方式选聘物业服务企业的情况，《物业管理条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。
在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于( )。
A:物业出租经营成本
B:业主期望的投资回报率
C:国内整体物价水平
D:同类型物业的市场供求关系
决定了物业租赁所面向的目标市场群体在该物业类型市场中所处的位置。
A．物业的档次
B．物业所处区域
C．物业的商业特征
D．业主的要求
企业物业资产管理中，物业资产是否需要作为投资，取决于（ ）。
A．简单的限制费用
B．管理人员是否想从房地产中获得利润
C．企业的整体发展战略
D．预期收益和风险水平
企业的薪酬政策受到多种宏观因素和微观因素的影响和制约。宏观因素是指企业薪酬运行的外部环境因素，下列不属于宏观因素的是( )。
A:国家经济运行状况
B:经济增长率
C:当前的经营收益状况
D:劳动力市场的供求状况
21年物业管理师试题9章 第2章
下列不属于物业管理企业特征的是( )。
A．独立的企业法人
B．属于服务性企业
C．资产属于国家所有
D．具有一定的公共管理性质的职能
零售商业物业管理中，关于百分比租金，说法错误的是()
A:百分比租金通常以每月每平方米为基础计算
B:百分比租金具体可以按月或季度支付
C:百分比租金常常作为基础租金的附加部分
D:收取百分比租金时，没有统一的百分比标准
答案：A
解析：
百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异，但不论经营什么内容，都存在一个可接受的百分比范围。
新建商品房项目通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当在销售商品房前()完成物业管理招标投标工作。
A:30日
B:60日
C:取得《商品房顶售许可证》之前
D:90日
答案：A
解析：
通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成：(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
写字楼租金调整一般是基于()
A:市场价格指数
B:消费者价格指数
C:零售物价指数
D:其他租赁双方商定的定期调整比率
E:投资收益率
答案：B,C,D
解析：
写字楼的租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。
《物业管理条例》确立的基本法律关系包括()
A:物业管理各方主体与政府之间的关系
B:物业服务企业和业主之间的关系
C:业主相互之间的关系
D:供水、供电等单位与业主及物业服务企业之间的关系
E:建筑工程与物业服务企业之间的关系
答案：A,B,C,D
解析：
《物业管理条例》确立的基本法律关系包括：(1)业主相互之间的关系；(2)物业服务企业和业主之间的关系：(3)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系；(4)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系；(5)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系；(6)物业管理各方主体与政府之间的关系。
21年物业管理师试题9章 第3章
耶鲁大学的阿尔德福对马靳洛的需要层次理论进行了修改和完善，修改后的马靳洛理论成为了ERG理论，其中成长需要与马靳洛的()相对应。
A:生理需要
B:安全需要
C:社交需要和尊重需要的外在部分
D:尊重需要的内在部分与自我实现的需要
答案：D
解析：
ERG理论的第一层需要（生存需要）与马靳洛的生理需要、安全需要相对应，第二层次需要（相互关系需要）与马靳洛的社交需要和尊重需要的外在部分相对应，第三层次需要（成长需要），即个人发展的内部需要，与马靳洛的尊重需要的内在部分以及自我实现的需要相对应。
下列选项中，不属于《住宅质量保证书》中的内容是（ ）。
A．工程质量监督部门核验的质量等级
B．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
C．配电负荷
D．用户报修单位答复和处理的时限
物业管理风险中，前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )风险。
A．收费
B．合同
C．项目接管的不确定性带来的
D．管理
某小区业主李某深夜在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业服务企业未尽物业服务职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计83500元人民币。某物业公司辩称，物业服务保安服务的范围是指为维护物业服务区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24h安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入小区。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿3000元人民币。
请分析后回答以下问题：
1.法院对李某提出的83500元的诉讼请求是否给予支持?说明原因。
2.简述公共安全防范管理服务的含义，指出其具体的服务内容。
答案：
解析：
1.法院对李某提出的83500元的诉讼请求不予支持。原因：李某与物业服务企业订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。物业服务企业虽在合同中承诺24h安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业服务企业的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。物业服务企业确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24h安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业服务企业不履行职责所致的证据，其要求被告某物业服务企业承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。
2.公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。
市场细分对企业的生产、营销起着极其重要的作用，有效的市场细分具备的特征有()。
A:可衡量性
B:可赢利性
C:可进入性
D:相对稳性定
E:同时性
答案：A,B,C,D
解析：
企业进行市场细分的目的是通过对顾客的需求差异予以定位，来取得较大的经济效益。一般来说，有效的细分市场应具备的特征包括：①可衡量性；②可赢利性，③可进入性，④差异性，⑤相对稳定性。
21年物业管理师试题9章 第4章
《物业管理条例》的基本指导思想主要包括( )。
A．强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系
B．强调保护物业服务企业的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系
C．强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系
D．强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是管理和被管理的关系
E．强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项
人进行生活、学习、工作的最基本的心理基础是( )。
A:智力正常
B:行为协调
C:健全的情绪
D:行为反应适度
常用的危机公关的传播策略包括()。
A:关注苗头，重视长尾效应
B:密切洞察，避免误导危机
C:移花接木，用更强新闻转移公众注意力
D:拨开云雾，用事实说话
E:以进为退，主动承担责任
答案：A,B,C,D
解析：
常用的危机公关传播策略有以下几类：①关注苗头，重视长尾效应。网络媒体，特别是门户网站之外的网络信息应该成为企业日常监控的重要对象之一，②密切洞察，避免误导危机。及时纠正正在流传的误导性消息，对于控制企业危机升级、顺利解决处理危机非常必要，③移花接木，用更强新闻转移公众注意力，④拨开云雾，用事实说话。在危机负面报道铺天盖地的时候，组织应该及时举行媒体沟通会，通过运作一篇高质量的正面报道，用事实和数据说话，⑤以退为进，主动承担责任。企业可以把最新新闻稿、最权威的事实、最有说服力的证据连同企业的立场和危机管理处理的内幕故事及时传到网上，这是互联网时代危机处理的优势资源。
物业管理服务的( )和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长。
A．综合性
B．即时性
C．公共性
D．持续性
根据《城市房地产管理法》，不属于商品房预售审核条件的是（ ）。
A:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B:投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上
C:持有建设工程规划许可证
D:房屋预售对象
21年物业管理师试题9章 第5章
物业服务企业对房屋维修材料库存进行实地盘点属于资料搜集的()。
A:登记法
B:直接观察法
C:报告法
D:实验法
答案：B
解析：
从使用者的角度看，统计数据资料的来源主要有两种渠道：一种是通过直接的调查或实验获得的原始资料，一般称之为原始或第一手统计数据，另一种是别人调查的数据，并将这些数据进行加工和汇总后公布的数据，通常称之为次级数据或第二手间接的统计数据。常用的原始资料的搜集方法有：①直接观察法，②报告法，③采访法，④登记法，⑤实验法等。直接观察法是指由调查人员到现场对调查对象进行直接观察、记录和计量。
室内供暖管网系统的布置一般遵循的原则有( )。
A．散热器通常安装在窗的下部，以便使散热器表面上升的热空气与冷风混合而降低温度后再循环至室内中部，以此来抵御冷风侵入和增加对人的舒适性
B．立管一般不应布置在窗间靠近墙处或墙壁的角落
C．位于顶层顶棚和地沟内的干管有保温措施，以减少热损失和防止冻结
D．根据供暖系统的形式布置干管，一般合理地分成若干支路，以便阻力损失平衡
E．供暖管道系统的引入口一般设置在建筑物热负荷对称的位置，大多是建筑物的中部，以系统作为半径
对于物业服务合同约定以外的服务，经双方协商，物业服务企业()。
A:可以收取费用
B:必须收取费用
C:必须免费提供
D:应当收取提供
物业管理绩效评价基本指标中，( )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
A．净资产收益率
B．总资产报酬率
C．总资产周转率
D．流动资产周转率
下列现象中，会导致设备无形磨损的有( )。
A:生锈
B:老化
C:腐蚀
D:制造工艺改进
E:技术进步
21年物业管理师试题9章 第6章
下列属于资产营运状况修正指标的有( )。
A．主营业务利润率
B．不良资产比率
C．资产损失率
D．应收账款周转率
E．盈余现金保障倍数
会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表。其中反映物业服务企业在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的财务报表是()
A:资产负债表
B:利润表
C:现金流量表
D:成本报表
答案：A
解析：
资产负债表是反映物业服务企业在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的财务报表，是企业的基本会计报表之一。
委托服务型物业管理企业只有( )。
A．服务权
B．管理权
C．经营管理权
D．租赁权
平台净高不应小于()mm。
A:1800
B:2000
C:2200
D:2400
答案：B
解析：
平台净高是指平台表面至顶部平台梁底的净高度，不应小于2000mm。
物业管理成本按照( )进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
A．经济性质
B．与决策的关系
C．与业务量的关系
D．经济用途
21年物业管理师试题9章 第7章
根据《物业管理条例》，召开业主大会临时会议须经()以上的业主提议。
A:10%
B:15%
C:20%
D:25%
答案：C
解析：
《物业管理条例》第十三条规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起()日内申请注销登记。
A:30
B:60
C:90
D:180
答案：A
解析：
原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。
公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有( )。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．房产税
D．所得税
E．租赁手续费
物业管理绩效评价修正指标中，下列属于发展能力状况修正指标的是( )。
A．经营亏损挂账比率
B．长期适合率
C．总资产增长率
D．三年利润平均增长率
E．三年资本平均增长率
前期物业管理招标文件包括( )。
A．招标人及招标项目简介
B．物业管理服务内容及要求
C．对投标人及投标书的要求
D．评标标准和评标方法
E．物业服务合同的免责条款
21年物业管理师试题9章 第8章
某期房尚有1年时间才可投入使用，其建筑面积为150m2，与其类似的现房价格为3300元／m2，出租的年末净收益为330元／m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的总价格为( )万元。
A.45.08
B.44.01
C．44.78
D．45
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积()时，建设单位应当向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
A:20%
B:30%
C:40%
D:50%
答案：D
解析：
《业主大会和业主委员会指导规则》规定：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
业主委员会委员无故缺席业主委员会会议连续( )次以上的，其业主委员会委员的资格应当终止。
A.2
B．3
C.4
D．5
全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家( )统一部署。
A．行政主管部门
B．住房与城乡建设部
C．中国物业管理协会
D．当地物业管理行政主管部门
整个物业管理关系的核心是( )。
A:物业服务活动
B:物业管理技能
C:物业服务合同
D:物业管理法律关系的主体
21年物业管理师试题9章 第9章
市场调查的方法很多，按()划分，有直接调查法和间接调查法。
A:调查手段
B:调查范围
C:调查方式
D:调查内容
答案：C
解析：
市场调查的方法很多，按调查方式划分，有直接调查法和间接调查法，其中直接调查法又分为询问法、观察法和实验法。
《物业管理条例》关于前期物业服务合同的规定，以下说法正确的是( )。
A．前期物业服务合同可以约定期限
B．前期物业服务合同是一种附终止条件的合同
C．前期物业服务合同可以约定责任
D．前期物业服务合同可以约定义务
E．以上都正确
收益性物业评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，通常称为最低()收益率。
A:权益
B:投资
C:期望
D:预期
答案：C
解析：
收益性物业评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。
我国的房地产权属登记制度基本采用()。
A:权属登记制度
B:契据登记制度
C:权证登记制度
D:产权登记制度
房屋租赁的标的是作为( )的房屋。
A．同类物
B．待定物
C．特定物
D．异类物
