物业管理师历年真题和解答8辑 第1辑
物业管理的基本特征包括()
A:产业化
B:社会化
C:专业化
D:标准化
E:市场化
答案：B,C,E
解析：
物业管理的基本特征包括社会化、专业化、市场化。
从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有（ ）等方面的内容。
A．守法经营
B．诚信经营
C．努力学习，掌握专业技能
D．团结互助、公平竞争
E．提高竞争能力
CRM是一种倡导企业以( )为中心的营销管理思想和方法。
A．客户
B．服务
C．价值
D．管理
对于仅负责现场管理的物业服务企业而言，下列的工作不属于物业服务企业负责的是（ ）。
A．开闭店
B．室内公共区域保洁
C. 整体殿堂的装饰装潢
D．承租区域内的卫生、安全管理
收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用()来评估。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:内插法
答案：C
解析：
收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
物业管理师历年真题和解答8辑 第2辑
《城市新建住宅小区管理办法》要求，住宅小区应当成立()，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成。
A:业主大会
B:住宅小区管理协会
C:居委会
D:住宅小区管理委员会
答案：D
解析：
《城市新建住宅小区住宅管理办法》规定：住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
影响供给价格弹性的因素不包括()。
A:时间
B:生产周期和自然条件
C:投入品替代性大小和相似程度
D:人们对商品的依赖性
答案：D
解析：
影响供给价格弹性的因素：(1)时间。时间是影响供给弹性的首要因素。在很短的时间内，供给价格弹性一般较小。相度，在较长的时期内，供给价格弹性一般比较大。(2)生产周期和自然条件。一般来说，长周期生产或产品生产对自然条件要求严格的产品，供给价格弹性均较小。(3)投入品替代性大小和相似程度。如果用于生产某商品的投入品很容易在相近行业找到替代品或替代资源，该商品的供给有弹性。如果投入品难以加入或脱离某种特定行业，则其供给缺乏弹性。
共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础，共同契约就必然要在( )之间实现均衡。
A．单个业主利益的分散性
B．单个业主利益的共同性
C．整体业主利益的协调性
D．单个业主利益的分散性和整体业主利益的协调性
一套单元公寓面积150m2，单价3200元/m2，总价48万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实际单价为( )元/m2。
A．3200
B．3520
C．2880
D．3040
当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，应采取（ ）政策。
A．自担
B．回避
C．保留
D．分散
物业管理师历年真题和解答8辑 第3辑
物业经营管理中，成本控制应遵循的原则有（ ）原则。
A.收入最大化 B.全面控制
C.讲求经济效益 D.责权利相结合
E.例外管琿
答案：B,C,D,E
解析：
物业经营管理中，成本控制的原则有：（1）全面控制原则；（2）讲求经济效益原则；（3）责权利相结合原则；（4）例外管理原则。
不良物业资产在处置过程中应遵循的原则包括()
A:要始终围绕项目开展工作
B:要先易后难、先大后小
C:要充分利用各种技术方法
D:要广泛利用社会资源和市场力量
E:以交易为主
答案：A,B,C,D
解析：
不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则：(1)要始终围绕项目开展工作；(2)要先易后难、先大后小；(3)要充分利用各种技术方法；(4)要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。
物业管理服务的主要内容为( )。
A．房屋共用部位的维修、养护与管理
B．房屋共用设施设备的维修、养护与管理
C．专项维修资金的代管服务
D．物业档案资料的管理
E．佩戴标志，行为规范
《业主大会和业主委员会指导规则》规定.物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积()时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
A:20%
B:50%
C:60%
D:80%
答案：B
解析：
根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
2010年7月5日深夜，赵某家住光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家，在电梯刚运行到三楼时，突然失控坠落到一楼，赵某当场昏迷。2小时后。赵某才被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，赵某随即向负责电梯运行管理的达尔物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计2万余元人民币。
在庭审中，达尔物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。法院委托相关机构对赵某的伤情进行了鉴定，结论为赵某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，赵某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，达尔物业公司理应承担赵某由此造成的经济损失。法院一审判决达尔物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等2万余元人民币。
问题：
说说你对此事的看法。
正确答案：
解决该问题的关键：电梯是由谁来负责，是电梯公司?还是物业服务公司?那就得看是电梯质量问题还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担。物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境，至于电梯质量安全问题，则应由电梯公司承担。因此，不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就断定应该由物业服务公司承担。
物业管理师历年真题和解答8辑 第4辑
目前使用的主要经营状况评估指标包括（ ）。
A．净收益即毛收益减去经营成本
B．预计的租金水平与实际租金水平的比较
C．服务水平
D．预计和实际的物业利润价值的增长
E．物业的竞争能力与其市场竞争对手的比较
公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，( )所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。
A．物业管理企业
B．物业管理企业协助政府有关部门
C．物业管理企业与居民
D．居民协助政府部门
对拒不交费的业主，物业服务企业有权()。
A:依法追索
B:停水、停电
C:向人民法院起诉
D:依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决
E:采取措施胁迫业主交费
《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循的基本原则有()
A:物业管理权利和财产权利相对应的原则
B:维护全体业主合法权益的原则
C:现实性与前瞻性有机结合的原则
D:从实际出发，实事求是的原则
E:业主与管理企业之间平等的原则
答案：A,B,C,D
解析：
《物业管理条例》在立法过程中.主要遵循以下几个基本原则：(1)物业管理权利和财产权利相对应的原则；(2)维护全体业主合法权益的原则；(3)现实性与前瞻性有机结合的原则；(4)从实际出发，实事求是的原则。
下列对物业管理招标投标的中标及签订合同阶段进行的叙述中，不正确的是( )。
A:招标人应当自确定中标人之日起30日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
B:招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿
C:按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同后，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议
D:招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同
物业管理师历年真题和解答8辑 第5辑
根据《公共契约》，房屋署应承担居住房屋交付使用后( )年的管理责任。
A．3～7
B．1～5
C．5～10
D．8～15
当计息周期为一年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。
A．i=r
B．i＞r
C．i＜r
D．i=1+r
招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上且为单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的( )。
A．1/3
B．1/2
C．2/3
D．3/4
某物业管理公司因施工需要，须砍伐小区内的几株梧桐树。在给所在街道办事处绿化办公室行文时，宜用( )。
A:请示
B:请示报告
C:建议
D:函
房地产业在作为产业出现时，( )会直接影响房地产市场的价格。
A．信息、通信技术水平的高低
B．生产和工作方式的转变
C．金融资本供给方的决策
D．房地产供给政策
物业管理师历年真题和解答8辑 第6辑
物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()的特点。
A:期限明确
B:期限不固定
C:期限不明确
D:稳定性弱
E:稳定性强
答案：A,E
解析：
前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能的调查方法是()。
A:访问法
B:实验法
C:文案调查法
D:网络调查法
答案：C
解析：
文案调查法的缺点之一是：文案调查要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能，否则在工作中将力不从心。
设备磨损的类型中，与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比的是（ ）。
A．第一类有形磨损
B．第二类有形磨损
C．第一类无形磨损
D．第二类无形磨损
共用题干
某物业公司注册资金300万，是国家二级物业管理资质企业。运用超前的管理理念和创造性思维，不断探索物业管理新模式，先后取得多项国家、省、市荣誉称号。公司现有员工400人，其中学历结构为：研究生：本科生：大专生=1：5：8。主管级以上人员全部持有物业管理上岗证书，特殊工种全部持有专业上岗证书。2011年总收入600万元，平均每月收入50万元，总支出400万元，平均每月支出33万元。业主对保安、保洁、绿化的平均满意度为89%。
2013年该物业公司总收入600万元，平均每月收入50万元，总支出400万元，平均每月支出33万元，下列关于平均指标的说法正确的是()。
A:代表变量数列的一般水平
B:反映了变量分布的集中趋势
C:按照计算方法的不同，主要由算数平均数、几何平均数、众数和中位数
D:在反映统计数据一般水平的同时，掩盖了总体各标志值之间的数量差异
答案：A,B,C,D
解析：
相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模。A项，统计指标是现象总体特征属性的数量表达，B项，总量指标反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础，C项，平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。
比例相对数是反映总体内部各个组成部分之间数量对比关系的指标。计算公式为：比例相对数=总体内某一部分数值/同一总体内另一部分数值。
平均指标主要用于反映社会经济现象总体各单位某一数量标志在定时间、地点、条件下所达到的一般水平。总体中某一标志在数量上的变化是有差异的，变量值从小到大形成一定的分布，在社会经济现象的范围内，较多地表现为正态分布或接近正态分布。标志值很大或很小的数值出现的次数较少，平均数周围的单位数则占较大比重，因而平均数反映了标志值变动的集中趋势，代表着变量数列的一般水平。平均指标按照计算方法的不同，主要有算术平均数、几何平均数、众数和中位数等。平均指标在反映统计数据一般水平的同时，掩盖了总体各标志值之间的数量差异。
下列不属于转移登记的是()
A:继承
B:划拨
C:合并
D:境迁
答案：D
解析：
转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的，均属于转移登记。
物业管理师历年真题和解答8辑 第7辑
房地产投资者对系统风险不易判断和控制，其系统风险主要包括()
A:通货膨胀风险
B:收益现金流风险
C:周期风险
D:资本价值风险
E:变现风险
答案：A,C,E
解析：
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
业主临时公约的内容主要包括( )。
A．物业的自然情况与权属情况
B．业主使用物业应当遵守的规则
C．维修养护物业应当遵守的规则
D．涉及业主共同利益的事项
E．违约责任
专业技术人员职业资格包括的类别有()。
A:从业资格
B:技术职称
C:专业技术职称
D:专业资格
E:执业资格
答案：A,E
解析：
专业技术人员职业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力基本要求。职业资格包括从业资格和执业资格两类。
在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括（ ）。
A．管理用房到位
B．物资配备到位
C．物业管理人员到位
D．资金落实到位
E．档案管理到位
商品房现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给()，并由其支付房价款的行为。
A:买卖人
B:买受人
C:预购人
D:房地产开发商
答案：B
解析：
根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。商品房现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
物业管理师历年真题和解答8辑 第8辑
决定内在经济的主要因素有( )。
A．企业管理机构精简
B．可以配备更加先进的机器设备
C.实行科学的管理制度
D．提高副产品的综合利用效率
E．吸纳优秀人才，提高信息交流的效率
业主委员会委员除了要符合当选委员的条件外，如果有()的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。
A:因物业转让、灭失等原因不再是业主
B:因疾病等原因丧失履行职责能力
C:犯罪行为
D:以口头传达的形式向业主大会提出辞呈
E:拒不履行业主义务
答案：A,B,C,E
解析：
业主委员会委员除了要符合当选委员的六个条件外，如果有以下情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(4)有犯罪行为的；(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不履行业主义务的；(7)其他原因不宜再担任业主委员会委员的。
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列( )等文件到房地产开发主管部门备案。
A．企业规划
B．验资证明
C．营业执照复印件
D．企业法定代表人的身份证明
E．管理人员的资格证书和劳动合同
代表和维护全体业主共同利益的有效机制是()
A:管理规约制度
B:业主大会制度
C:业主委员会制度
D:物业管理制度
答案：B
解析：
业主大会就是一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。
公寓、别墅特约服务定价要进行全成本核算，尤其是()的核算。
A:营业成本
B:固定成本
C:变动成本
D:管理成本
答案：D
解析：
特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素。企业成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第二节。
