评标委员会的专家成员,由招标人从( )建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
A.房地产行政主管部门
B.房屋规划行政主管部门
C.物业服务企业主管部门.
D.人民检察院
物业管理招标投标的原则中,( )原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布,特别是面向整个物业管理行业公开招标的物业管理项目,更应对外公布操作程序、标书要求等,使有关各方都能了解,从而便于行业监督和社会监督,增加透明度,保护招标投标双方的合法、正当权益。
A.公开
B.公平
C.公正
D.合理
民用建筑构造中的楼板层的设计要求不包括( )。
A.满足建筑经济的要求
B.满足不起尘、平整的要求
C.满足隔声、防火、热工等方面的要求
D.楼板具有足够的承载力和刚度
某超高层办公楼产权属单一业主,分散出租。该办公楼采用中央空调制冷。运行时间为每年5月1日至9月30日,空调能源费按每月每平方米实行定额收费,由物业服务企业收取,盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后,提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下:由节能服务公司出资,采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备);改造工程时间自今年2月25日起实施,周期60d(若出现改造工程逾期情况,节能服务公司将提前10d告知);预计改造后空调节能率可达30%,节省的能源费用按8:2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配,合同期为6年。
问题:
1.根据上述给定条件,本方案实施中,业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。
2.若实施节能改造,被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。
3.业主提出:同意上述节能改造方案。但在合同期满后,节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理?简要说明理由。
1.本方案实施中,业主可能遭遇的重大风险是不能按时使用空调能源。物业服务企业可能遭遇的重大风险是管理项目外包存在的风险。理由:节能服务公司的工期比较紧,有逾期的可能性,可能会导致业主不能按时使用空调能源,虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决,但其后果往往是业主(或物业使用人)仍将责任归咎于物业服务企业。
2.若实施节能改造,被更换拆除的设备设施处置权归节能服务公司和物业服务企业所有。理由:采用的是合同能源管理模式实施节能管理。
3.在合同期满后,节省的能源费用应归业主所有的要求不合理。理由:空调能源费按每月每平方米实行定额收费,由物业服务企业收取,盈亏包干。
注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求( )。
A.不少于200万m2
B.不少于100万m2
C.不少于80万m2
D.不少于60万m2
闭路电视监控系统的功能可分为摄像、传输、控制和显示记录四个部分,其中( ) 的任务是把现场摄像机发出的信号传送到控制中心,他一般包括线缆、调制解调设备、线路驱动设备等。
A.摄像部分
B.传输部分
C.控制部分
D.显示记录
负责三级物业服务企业资质证书颁发和管理的是( )。
A.国务院建设主管部门
B.省、自治区人民政府建设主管部门
C.直辖市人民政府房地产主管部门
D.设区的市级人民政府房地产主管部门
通常情况下,管理规约由( )草拟,经首次业主大会会议审议通过。
A.楼宇负责人
B.业主大会筹备组
C.物业服务企业
D.业主代表
零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合,其中,决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式是( )。
A.主要租户类型
B.混合租户类型
C.临时租户类型
D.次要租户类型
某商品住宅小区建筑总面积(即专用部分面积总和)200,000m2,有120m2和80m2大、小两户型各1000套。该小区建设单位(开发商)有10套大户型未出售留作自用,业主张某一人购得10套大户型,其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业(简称甲公司)提供前期物业服务,合同期限3年。2012年6月,小区依法召开首次业主大会,选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意,要求予以解聘,并推荐了乙物业服务企业(简称乙公司)来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用,而且时间会拖延的较长,拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议,但遭到另一部分业主反对。2012年10月,小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决,包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题:
1.业主大会能否提前解聘甲公司,应该怎么做?(8分)
2.业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议?为什么?(6分)
3.根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列出计算过程)(16分)
4.根据2012年10月业主大会表决结果,业主委员会下一步的工作是什么?(6分)
1.【参考答案】
(1)业主大会能提前解聘甲公司。根据有关规定,前期物业服务合同可以约定期限。但是,如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效,那么即使前期物业服务合同期限未满,前期物业服务合同也将自动终止。
(2)根据相关法规,业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此,业主大会若要提前解聘甲公司,需召开业主大会进行表决。
2.【参考答案】
业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。原因是业主委员会没有直接解聘物业服务企业的权利。物业服务企业的解聘需通过招开业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
3.【参考答案】
根据表决结果,不能作出选聘乙公司的决议。理由如下:
(1)根据相关法规,业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
(2)业主大会的表决结果计算如下:同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为:(482+501)/(2000-10-10+1+1)≈49.60%<50%(其中,482、501分别为同意选聘乙物业公司的大户型业主人数和小户型业主人数)。同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为:(10*120+10*120+480*120+501*80)/200000=50.04%>50%。
(3)根据(2)计算的结果可知,虽然同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例超过半数,但同意选聘乙物业公司的人数比例没有达到所要求的过半数标准,因此,根据表决结果,该小区不能作出选聘乙公司的决议。
4.【参考答案】
业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面:
(1)公示表决结果,并记录本次业主大会的表决过程与结果;
(2)进一步关注业主意见,做好对有不同意见的业主的解释工作;
(3)继续支持甲物业服务企业工作,并与其积极沟通,督促其完善服务措施,提高服务质量。
某住宅小区由建设单位下属的甲物业服务企业负责物业管理,假如张鹏是该企业的高级管理人员,公司决定由张鹏起草前期物业服务合同,并委派他与建设单位签订前期物业服务合同。一年后,该住宅小区成立了业主委员会,该企业又委派张鹏与业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同是整个物业管理关系的核心。虽然《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动,但要防止和减少物业管理纠纷,最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细地对各项事务做事先约定。
问题:
1.张鹏起草前期物业服务合同,应包括哪些内容?
2.请简述物业服务合同的特征有哪些?
3.签订物业服务合同应注意哪些事项?
4.物业服务合同与前期物业服务合同的主要差别有哪些?
1、前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系。张鹏起草前期物业服务合同的内容,应包括:合同的当事人,物业基本情况,服务内容与质量,服务费用,物业的经营与管理,承接查验和使用维护,专项维修资金,违约责任,其他事项。
2、物业服务合同的特征包括:
(1)一般情况下,产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。
(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序,因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。
(3)在订立物业服务合同时,应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用,物业服务企业还应取得一定的酬金或利润,物业管理服务是有偿性质。
(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
3、签订物业服务合同应注意以下事项:
(1)明确业主委员会的权利义务;
(2)明确物业服务企业的权利和义务;
(3)对违约责任的约定;
(4)对免责条款的约定;
(5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;
(6)合同的签订要实事求是;
(7)明确违约责任的界定及争议的解决方式。
4、物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,主要差别在于:
(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。
(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,具有期限明确、稳定性强等特点。
下列净运营收益的计算公式,正确的是( )。
A.净运营收益=潜在毛收入-运营费用
B.净运营收益=潜在毛收入+运营费用
C.净运营收益=有效毛收入+运营费用
D.净运营收益=有效毛收入-运营费用
下列不是酬金制和包干制的财务特征的是( )。
A.收入
B.会计主体
C.可预测性
D.成本费用
保险与储蓄都是为将来的经济需要进行的资金积累的一种形式,但二者存在区别,其区别为( )。
A.支付的条件不同
B.计算技术要求不同
C.财产准备的性质不同
D.行为性质不同
E.风险性质不同
工业用地最高出让年限为( )。
A.40年
B.45年
C.50年
D.70年
工商行政管理对市场经济的运行,具体体现在( )。
A.对市场机制运行的重要作用
B.对资源优化配置的重要作用
C.把握国民经济命脉的作用
D.对优化市场结构的重要作用
E.在弥补市场缺陷中的重要作用
关于企业创新机制,说法正确的有( )。
A.所谓企业创新机制,就是企业不断追求创新的内在机能和相应的运转方式
B.企业创新机制体系主要由动力机制、运行机制和发展机制构成
C.企业创新运行机制主要包括创新管理的组织机构、运行程序和管理制度
D.企业创新动力机制是在企业创新效益的驱动下,加强人才、技术、资金、信息等资源储备,建立能够吸纳外部资金,不断谋求企业发展的机制
E.企业创新的动力机制、运行机制和发展机制,贯穿于企业创新的整个过程
通常,当一个企业占有或拥有的资产面积达到约( )m2时,就应该编制物业资产管理清单。
A.20000
B.30000
C.50000
D.60000
事务文书是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书,其主要包括( )。
A.计划
B.制度
C.大事记
D.倡议书
E.总结
在新建物业的移交过程中,移交方为( )。
A.开发建设单位上一级的监理单位
B.该物业的开发建设单位
C.物业服务企业
D.施工单位
《中华人民共和国合同法》规定,国际货物买卖合同和技术进出口合同适用的诉讼时效为( )。
A.一年
B.两年
C.三年
D.四年
写字楼物业管理的目标中,( )目标是物业所有人与使用人满意率最大化。
A.服务
B.宏观
C.管理
D.经营
首次业主大会会议议程的内容一般包括( )。
A.宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数
B.宣读《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案,宣讲业主对草案提出的修改意见
C.投票通过《业主大会议事规则》和《管理规约》
D.宣读业主委员会委员候选人名单,经投票选举产生业主委员会组成人员
E.商议业主大会的筹备工作计划
一套完整的会计报表通常由主表和附表组成,下列各项不属于主表的是( )。
A.资产负债表
B.利润表
C.现金流表
D.资产减值准备明细表
指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为的是( )。
A.在建工程抵押
B.预购商品房贷款抵押
C.房地产抵押
D.在售商品房贷款抵押
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