2021物业管理师经典例题9节 第1节
物业管理的核心是()。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
答案：A
解析：
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是()关系。
A:平行
B:雇佣合同
C:上下级
D:委托服务合同
答案：D
解析：
物业管理的依据是物业服务合同。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《合同法》等相关法律、法规的规定来执行。
下列选项中，物业服务企业（ ）岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。
A．总经理、部门经理
B．管理员、监督员
C．总经理、管理员
D．部门经理、管理员
物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行
处理和纠正，从丽确保物业的正常运行使用，维护( )的合法权益。
A.监理单位
B．建设单位
C．全体业主
D.物业服务企业
物业管理成本构成中，()是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。
A:营业成本
B:期间费用
C:日常管理费用
D:经营管理费用
答案：A
解析：
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
不属于业主的建筑物区分所有权的构成是()
A:业主对专有部分享有所有权
B:业主对专有部分以外的共有部分分别享有所有权
C:业主对专有部分以外的共有部分享有共有权
D:业主对建筑物区划内的共有部分享有共同管理权
答案：B
解析：
《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2021物业管理师经典例题9节 第2节
客户满意调查过程的成败首先取决于该( )。
A．分析结果
B．客户满意过程再评估
C.调查的策划
D.客户满意度调研
客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”，体现了客户( )的需求。
A．需要服务人员专业化
B．需要迅速反应
C．需要被倾听
D．需要被关心
大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意（ ）。
A．不宜使用生长过快的植物
B．在植物选用上多选用成活率高、抗性强的树种
C．不宜使用果树或大花植物作绿化
D．不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
E．植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
商品房销售，( )应按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交专项维修资金。
A:建设单位
B:购房者
C:物业使用人
D:售房人
住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求是( )。
A.统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
B．以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统
C．各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作
D．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
E．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
管理和确保业主的（ ），是物业管理最重要的一个责任。
A．财务收入
B．租务市场管理
C．租赁期间管理
D．经营状况评估
2021物业管理师经典例题9节 第3节
按照()划分的标准，物业管理属于第三产业。
A:社会产业组织
B:社会产业部门
C:社会产业性质
D:社会产业目的
答案：B
解析：
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进。而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
业主委员会委员资格终止后，该业主应当自( )起限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
A．终止之日
B．终止之日的次日
C．终止之日前7天
D．终止之日的次月
下列( )属于构成建筑形象的因素。
①立面构图；
②细部处理；
③内部空间组合；
④材料的色彩；
⑤质感；
⑥体形；
A．①②③④
B．①④⑤⑥
C．①③④⑤
D．①②③④⑤⑥
偿债能力状况修正指标中，( )是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之和的比率。
A．流动比率
B．长期资产适合率
C．速动比率
D．现金流动负债比率
在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。()
此题为判断题(对，错)。
处理社区关系，提供社区服务，维护社区利益，这是社区管理主体功能中的( )。
A．满足需求功能
B．管理功能
C.组织功能
D．协调功能
2021物业管理师经典例题9节 第4节
企业经营战略管理的全过程可以概括为三个阶段，即经营战略分析、经营战略形成、经营战略实施与控制。下列属于经营战略分析阶段的是()。
A:确定企业的使命与目标，进而明确经营思想与指导方针
B:经营战略类型的选择
C:经营战略实施行动计划的制订
D:企业组织机构的战略适应性配置
答案：A
解析：
经营战略分析阶段的工作主要是经营战略分析等基础性的工作，具体包括：①确定企业的使命与目标，进而明确经营思想与指导方针；②进行企业外部环境的分析，找出生存与发展的机会和威胁；③进行企业内部条件分析，找出优势与劣势。B项属于经营战略形成阶段的内容，CD两项属于经营战略实施与控制的内容。
按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为( )两个层次。
A．策略与运行管理、现场管理
B．市场管理、零售管理
C．现场管理、零售管理
D．现场管理、市场管理
当发生电梯团人时，应该如何处理()。
A:保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。
B:确定电梯位置
C:当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢
D:当电梯未停在距某平层位置约±0.5米范围时，应首先将电梯移至该范围内救人
E:关闭故障电梯
答案：A,B,C,D
解析：
当电梯困人时，应该按照下列步骤处理：①保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动，②确定电梯位置，③当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢，④当电梯未停在上进范围时，应首先将电梯移至上进范围内救人，⑤当采取上进方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。
集中目标市场营销策略的缺点是()。
A:成本高
B:营销稳定性差
C:风险大
D:管理难度大
答案：C
解析：
本题考核的知识点为集中目标市场营销策略。企业选择一个或几个细分市场作为目标市场，集中满足目标市场的消费需求。实行这种目标市场选择策略，其优点是能加强在某个领域中的市场地位，易于管理，成本低，投资少。缺点是风险大。
物业管理服务受益主体具有（ ）的特点。
A．广泛性
B．针对性
C．差异性
D．综合性
E．单一性
下列各项中，属于社会文化结构的是()。
A:风俗习惯
B:道德观念
C:民族
D:法律规范
E:行为方式
答案：A,B,D,E
解析：
文化结构是抽象的概念，存在于人们的头脑中并通过社会行为表现出来，如社会的风俗习惯、道德观念、法律规范、行为方式等。社会的文化结构富于社会的实体结构之中，这两种结构是在一起发挥作用的。
2021物业管理师经典例题9节 第5节
事件分类法的特点不包括( )。
A．能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌
B.能较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起
C．便于按专业系统全面地查阅利用档案
D．能保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定专业查阅档案
E.能够保持档案在形成时间方面的联系，可以反映出立档单位每年工作的特点和逐年发展的变化情况，便于按年度查阅和利用档案
共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：
甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由是()。
A:按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理
B:建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质
C:建设单位的做法影响物业服务企业的收益
D:新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式确定物业服务企业
答案：A,D
解析：
建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。
租赁管理的本质实际上是()
A:典型的服务营销与销售
B:能够签订租约
C:吸引租户人住
D:全方位与租户进行沟通
答案：A
解析：
租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面。
()是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。
A:特殊性
B:规模性
C:多样性
D:不确定性
答案：B
解析：
一般情况下，物业服务企业可以采取项目与项目联合、区域与区域联合、企业与企业联合的经营管理形式，也可以尽可能地为写字楼客户群体提供所需要的所有服务，尽量满足他们的切需要，达到规模效益。规模性应是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。
获取物业资源的途径包括()。
A:开展统一的专业化经营
B:购买商业网点
C:向开发商争取
D:向用户争取
E:租用商业网点
答案：B,C,E
解析：
获取物业资源的途径包括：①向开发商争取。物业服务企业可以在早期介入和接管物业时与开发商签订契约，约定由开发商低价提供一定的商业用房给物业服务企业，以弥补前期物业管理的投入或者冲抵部分开办费用。也可争取在合同中约定，属于开发商产权的停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益权归属物业服务企业所有。②购买或租用商业网点。物业服务企业还可以购买或者租用商业用房。
房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动下期限开发建设，超过()年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。
A:半
B:1
C:2
D:3
答案：C
解析：
房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。
2021物业管理师经典例题9节 第6节
关于资本利润率或每股利润的说法，错误的是()
A:资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力
B:每股利润也称每股盈余，是税后净利润与普通股股数的对比数
C:资本利润率最大化是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率
D:资本利润率最大化或每股利润最大化可以避免利润最大化目标的缺点，同时能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风险因素
答案：D
解析：
资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本（即净资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。每股利润也称每股盈余（或权益资本净利率），是税后净利润与普通股股数的对比数。所有者或股东是企业的出资者或投资者，他们投资的目标是为了取得资本收益，表现为税后净利润（用来分配的利润）与出资或股份数（普通股）的对比关系。这个目标的优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。因此，可以避免利润最大化目标的缺点。当然，该指标仍然不能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风险因素的缺陷。
商品房现售条件为( )。
A．只持有建设工程规划许可证
B．已通过竣工验收
C．物业管理方案已经落实
D．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
E．拆迁安置已落实
物业服务合同是( )之间约定双方权利与义务的协议。
A．业主与物业服务企业
B.业主与建设单位
C．业主与业主委员会
D．建设单位与物业服务企业
塑料门窗最适用于()房间和海洋气候地带及室内玻璃隔断。
A:炎热干燥
B:通风良好
C:严重潮湿
D:低温
答案：C
解析：
塑料门窗具有质轻、刚度好、美观光洁、不需油漆、质感亲切、热工性能好、加工精密、耐腐蚀等优点。最适用于严重潮湿房间和海洋性气候地带及室内玻璃隔断。
一级普通住宅小区物业管理服务标准中保洁服务要求高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运()。
A:1次
B:2次
C:不少于2次
D:无具体规定，只需保持垃圾桶清洁、无异味
答案：B
解析：
《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》一级服务标准对保洁服务的相关规定：高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
在物业管理计划的表现形式中，（ ）介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期。
A．年度计划
B．中短期计划
C．长期计划
D．短期计划
2021物业管理师经典例题9节 第7节
下列不属于写字楼物业管理风险种类的是( )风险。
A.工程隐患
B．设备运行
C.设备运输
D.消防防范
物业管理是围绕着创造( )这一中心开展各项工作的企业行为。
A.经济效益 B.社会效益
C.安居乐业
D.保值增值
最早的购物中心(ShoppingCenter)出现在()。
A:日本
B:法国
C:德国
D:美国
答案：D
解析：
最早的现代购物中心建成于美国，它是零售业不断发展的必然产物。1956年，美国第一个购物中心——SouthdaleMall在明尼阿波利斯城附近开业。
以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是( )。
A．不利于物业管理企业提高服务质量
B．不利于物业管理企业降低服务质量
C．利于物业管理企业提高服务质量
D．利于物业管理企业提高服务态度
物业服务企业在不同时期，应该采取不同的品牌战略管理方法。在成长期应采取()。
A:确立品牌的核心价值
B:把重点放在提高品牌的认知度和美誉度、强化顾客对品牌核心价值和品牌个性的理解上
C:培育顾客的品牌忠诚度
D:树立极强的品牌意识，对品牌进行全面规划
答案：B
解析：
当物业服务企业步入成长期时，应把重点放在提高品牌的认知度和美誉度、强化顾客对品牌核心价值和品牌个性的理解上面。品牌认知度和美誉度不等同于品牌知名度。品牌知名度只是反映了顾客对品牌的知晓程度，并不代表顾客对品牌的理解。建立品牌认知，不仅仅是让顾客熟悉品牌名称、品牌术语、标记、符号或设计，而是要使顾客进步理解品牌所代表的企业及其服务的特性。AD两项属于创业期品牌战略的管理方法，C项属于成熟期品牌战略的管理方法。
关于民事行为能力，下列说法错误的是()。
A:18周岁以上的自然人，精神正常，具有完全民事行为能力
B:16周岁以上，不满18周岁，以自己的劳动收入主要生活来源的，视为完全民事行为能力人
C:10周岁以上的未成年人，属于限制民事行为能力人
D:一名12岁小孩到商店买了一支1元钱的铅笔，这属于无效民事行为，其父亲有权要求退还铅笔
答案：D
解析：
自然人的民事行为能力，是指自然人能够通过自己独立的意思表示，进行民事行为的能力。根据《民法通则》的规定，按照年龄阶段的不同和理智是否正常，将自然人的民事行为能力划分为：①完全民事行为能力，18周岁以上的公民，16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民，②限制民事行为能力，10周岁以上的未成年人，不能完全辨认自己行为的精神病人，③无民事行为能力，不满10周岁的未成年人，不能辨认自己行为的精神病人。D项，12岁小孩属于限制民事行为能力的人，而限制民事行为能力人可以做出与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事行为，其他民事活动自他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。买铅笔是符合其年龄的行为，其父亲无权要求退还铅笔。
2021物业管理师经典例题9节 第8节
以下不属于消防安全检查的基本程序是( )。
A．一对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不熊及时处理的应上报有关部门
B．确定被检查的部位和主要检查内容得到检查
C．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改
D．确定被检查的部位和主要检查内容得到检查
文化冲突的中心是()。
A:信仰
B:道德
C:价值观
D:人生观
答案：C
解析：
价值观是文化的核心，文化冲突是以价值观为中心的。
可行性研究阶段的工作内容有( )。
A．根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式
B．根据规划和配套确定物业管理服务的总体质量
C．根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
D．根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
E．设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
物业管理投标中，()是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键。
A:物业管理投标一般程序
B:投标物业的管理要点
C:投标书的编制
D:物业管理服务费用测算
答案：D
解析：
物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键。
不良物业资产形成的原因中，造成不良物业资产形成的根本原因是( )。
A．银行货币资金运动的中断
B．房地产虚假的泡沫繁荣
C．经济周期变化
D．经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是( )。
A:决策分析
B:构建信息基础
C:现金流和成本管理
D:资产组合
2021物业管理师经典例题9节 第9节
对合同要约构成要件的表述中，不正确的是( )。
A:要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
B:要约必须传达到受要约人才能生效
C:要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
D:要约发出即可生效
物业管理用房的所有权依法属于业主，未经( )同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
A.业主委员会
B．业主大会
C.占总人数过半数业主
D．专有部分占建筑物总面积过半数业主
房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砌体结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到（ ）。
A．1:1
B．1:0.7
C．0.5:0.7
D．1.5:2.3
运用比较法估价时，建立价格可比基础包括()方面的工作。
A:统一付款方式
B:统一采用人民币
C:统一货币单位
D:统一采用平方米
E:统一采用单价
答案：A,C,E
解析：
建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
物业管理企业提供物业服务的项目，一般包括( )。
A．物业共用部位的维修、养护和管理
B．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
C．车辆停放管理
D．承揽房屋装修工程
E．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
关于收益性物业的市场价格与理论价格，下列说法错误的是()
A:市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格
B:市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的
C:在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合
D:市场价格围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远
答案：A
解析：
市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格。理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居住收入、物业开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。
