21年物业管理师答疑精华6辑
21年物业管理师答疑精华6辑 第1辑
物业买受人应当对遵守临时管理规约进行承诺。为了避免建设单位和物业买受人对是否已经明示和说明的事实发生争议，减少纠纷，承诺应当采用( )的方式。
A.口头
B．书面
C．录音
D．公证
B:根据停车场形式选择经营方法
C:明确车位租金、管理服务费用标准
D:重视停车场经营风险
E:做好摩托车和自行车的停放管理
B:两性角色社会化
C:行为社会化
D:继续社会化
E:再社会化
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：
1.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?
2.义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
3.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
1.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2.义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
物业服务合同是物业服务企业与( )之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
A.建设单位
B.业主（或业主大会授权的业主委员会）
C.个人
D．房地产开发商
B:共用部分
C:自用部分
D:专有部分
我国写字楼按功能可以分为()三种类型。
A.一级、二级、三级
B.甲级、乙级、丙级
C.大型、中型、小型
D.单纯型、综合型、商住型
B:吸收式
C:喜气喷射式
D:螺杆式
21年物业管理师答疑精华6辑 第2辑
B:业主大会
C:物业产权人
D:业主委员会
物业服务企业应本着( )原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
A.诚信
B．公正
C．诚信公平
D．自愿公平
房地产组合投资管理内容包括( )。
A．理解和执行物业业主的投资目标
B．评价资产管理公司的表现
C．以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
D．在适合的时机购置和处置物业资产
E．负责管理物业管理企业和设施公司
某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任
人；⑤答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是（ ）。
A．①→④→③→②→⑤
B．①→③→②→④→⑤
C．①→③→④→②→⑤
D．①→④→②→③→⑤
房地产开发一般可以划分为( )几个阶段。
A．审定项目规划设计
B．投资机会选择与决策分析
C．房地产开发前期工作
D．房地产开发建设
E．房地产租售经营
在建筑排水管材中，具有耐酸碱腐蚀，但脆性大、强度低特点，可用于排放腐蚀性工业废水的管材是( )。
A．排水铸铁管
B．塑料管
C．钢管
D．带釉陶土管
住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐步建立，带来的是我国城市聚落日格局的打破。现如今，从全国各地到来的自领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等发达城市的“新业主”，而城区的老居民则随着城市建设的需要，搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花瞭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了个新的居住群体，意味着个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对日住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践表明，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，物业管理者不可忽视这个群体中自于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。问题：
A:城市社区文化优于农村社区
B:有少量的生活服务设施
C:社区有自己特有的文化
D:社区强调居住人的权利，并不强调履行义务
居住小区社区文化的特点包括：①业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性。②不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性。③文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容。
居住小区社区文化的性质表现为：①社区文化是种认同文化。即在各种不同的文化中，社区成员能够达成共识的些文化要素，而不是以某种文化去职代其他的文化。②社区成员是社区文化的主体。发展社区文化是社区成员自身的需要。个居住群体形成后，随着社区的发展，才会自发地逐渐形成自己的社区文化。③文化氛围是营造社区文化的必要环境。文化氛围不仅为业主（或使用人）的接触、交往、了解提供了场合，而且还使情操得到陶冶，精神和道德得到升华，提高业主（或使用人）的文化鉴别能力，对些消极、没落的文化要素实行有效的抵制和摒弃。
社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。
居住小区社区文化的内容有：①环境文化。社区环境是社区文化的种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件，②行为文化。行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容，③制度文化。一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来；④精神文化。精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。
社区的基本要素包括：①有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口，②有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件，③有一整套相对完备的生活服务设施；④有共同的社会生活，⑤较为规范的生活制度及较为完整的管理机构，⑥独特的社区文化。
B:3878.61
C:735.34
D:3564.73
21年物业管理师答疑精华6辑 第3辑
售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照( )分摊到各相关物业。
A．建筑面积比例
B．公共面积比例
C．住宅专项维修资金的比例
D．建筑单位面积
1981年3月10日，( )第一家涉外商品房管理的专业公司，即深圳市物业管理公司挂牌成立。
A．美国
B．英国
C．日本
D．法国
B:墙面清洁
C:电梯及公共楼梯走道清洁
D:露天停车场清洁
E:卫生间清洁
B:配套设施齐备
C:环境优美
D:地处市区或大型园区周边
E:客户收入层次高
按照原建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上高层住宅不低于售房款的( )，该部分专项维修资金属售房单位所有。
A．10%
B．15%
C．20%
D．30%
申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括( )。
A．房屋所有权证
B．书面租赁合同
C．城市人民政府规定的其他文件
D．房地产权证
E.当事人的合法证件
群体内聚力的测量常用的方法中，( )测量法是让群体成员评价整个群体或他们的归属感，以此作为群体内聚力的指标。
A．心理学
B．社会
C．观念
D．抽样
零售商业物业投资区位的选择，很大程度取决于( )。
A．居民人口和收入
B．与其他商业设施接近的程度
C．公共交通便捷程度
D．零售商业物业辐射区域分析的结果
21年物业管理师答疑精华6辑 第4辑
安全防范系统的功能不包括( )。
A．电视监控子系统
B．电子巡更子系统
C．防盗报警子系统
D．自动检测各种设备的运动参数
B:1/3
C:2/3
D:3/4
(1)开发商与物业管理公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业管理公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业服务合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。
B:支出多?
C:收入少???
D:收支不平衡
E:亏损
下列物业管理绩效评价指标体系中，属于偿债能力状况修正指标的是（ ）。
A．应收账款周转率
B．不良资产比率
C．长期资产适合率
D．经营亏损挂账比率
E．盈余现金保障系数
房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和( )。
A．生产能力
B．保本能力
C．适应市场能力
D．清偿能力
B:与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
C:必要的经济回报
D:物业服务企业对委托方进行承诺
E:确定物业服务企业采用什么样的模式对项目进行管理
B:不锈钢管
C:铸铁管
D:塑料管
21年物业管理师答疑精华6辑 第5辑
工作、进餐和( )是写字楼使用者在写字楼内最基本的三个行为。
A．娱乐
B．开会
C．使用电脑
D．休息
B:公众责任保险包括受害人的精神伤害
C:公众责任险是一种无形财产保险
D:受害人无权直接向保险人索赔
B:处理方法（由建设单位提出处理方法，物业服务企业可提出相应整改意见）
C:跟踪验证
D:负责监控整改质量
B:必须收取费用
C:必须免费提供
D:应当收取提供
制订物业管理方案时应注意成本的控制，下列对成本控制的表述中，正确的有( )。
A．成本费用控制要在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上进行
B．成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务
C．在成本控制方案中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落到实处
D．在成本全面控制的基础上，对一些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费用差异(例外情况)应进行重点控制
E．成本费用控制仅仅是对于部分费用支出的控制
B:当计息周期为一年一次时，名义利率与实际利率相等
C:在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大，并无上限
D:在每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
E:名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
国家的根本大法是( )。
A．宪法
B．法律
C．行政法规
D．地方性法规
物业管理招标中，为进行项目评估和风险防范，投标人对竞争对手的分析评估内容应包括( )；竞争对手对招标项目是否具有绝对优势；竞争对手可能采取的投标策略等。
A．了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力
B．竞争对手现接管物业的社会影响程度
C．竞争对手与招标方是否存在背景联系
D．在物业招标前双方是否存在关联交易
E．项目风险控制是否在企业可以承受的范围内
21年物业管理师答疑精华6辑 第6辑
B:建设单位
C:施工企业
D:监理单位
关于物业服务合同特征的说法，错误的是（ ）。
A．物业服务合同是双务合同
B．物业服务合同是有偿合同
C．物业服务合同是诺成性合同
D．物业服务合同是单务合同
物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于( )。
A．物业服务企业的质量
B．物业服务企业的要求
C．物业的现状
D．业主的态度
B:业主大会
C:街道办事处、乡镇人民政府
D:物业管理行政主管部门
B:外墙
C:非承重墙
D:实体墙
E:内墙
.公共关系活动中的传播由( )等四大元素组成。
A．传播者
B.传播的内容
C.传播方式
D.传播媒介
E．传播对象
房屋租赁合同到期，合同自动终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限( )提出。
A．届满时
B．届满前一个月
C．届满前三个月
D．届满前六个月
B:强度高自重大
C:可以焊接或铆接
D:有一定塑性和韧性
E:便于装配
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