物业管理师模拟冲刺试题集6节 第1节
在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和( )报价。
A．单一
B．保本
C．合伙
D．最低
下列属于物业服务合同的法律特征的是()
A:物业服务合同的主体是特定的
B:物业服务合同为有偿合同、劳务合同、诺成性合同、双务合同
C:物业服务合同的标的是物化成果
D:物业服务合同只能发生在法人与自然人之间
答案：B
解析：
物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系；(2)物业服务合同是有偿的；(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同；(4)物业服务合同是劳务合同。
物业服务企业通过增强写字楼综合服务功能，对客户提供完善配套服务，得到可观的()。
A:物业服务费
B:卫生管理费
C:安全管理费
D:写字楼租售佣金收入
E:边际资源收益
答案：A,D,E
解析：
物业服务企业通过增强写字楼综合服务功能，对客户提供完善配套服务，得到可观的物业服务费、写字楼租售佣金收入和边际资源收益。
房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续间相关。时间是合同的基本元素，因此房屋租赁合同属于( )。
A．双务合同
B．有偿合同
C．要式合同
D．继续性合同
物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业( )。
A．跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化
B．随时满足业主客观上存在的物业服务需求
C．长时间接受客户的监管和考验
D．对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理
从物权种类上讲，物权法的基本原则是指( )。
A:公示原则
B:物权法定原则
C:公信原则
D:物权优先原则
一般业主都会在不满意物业服务的情况下进行投诉，投诉的意义何在?
正确答案：
投诉的意义如下。
(1)物业管理投诉的接待与处理是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径。
(2)要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇。
(3)一般情况下，业主的投诉可反映出在物业管理与服务中存在的缺陷(不合理投诉或无效投诉除外)，也可以折射出业主对物业管理与服务的需求和期望；将各类投诉项目归类存档，同时运用科学的数量统计方法进行顾客满意度的测评，可使管理与服务更上一层楼。(4)如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有可能将问题扩大化。如业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业服务企业的正常工作，甚至会影响企业的品牌声誉。
下列有关紧急事件处理的说法中错误的是( )。
A．在发生紧急事件时，企业尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，在最短的时间内恢复正常
B．在紧急事件发生后，应由几名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度
C．在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度对待
D．处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理而不顾后果
物业管理师模拟冲刺试题集6节 第2节
由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权时()。
A:应征得业主委员会的同意
B:应受到定限制
C:不得损害其他业主的合法权益
D:不得危及建筑物安全
E:应当征得相邻业主的同意
答案：B,C,D
解析：
自于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到定限制，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。
下列选项中，不属于智能化小区物业管理内容的是（ ）。
A．通信功能管理
B．信息服务规范
C．康乐舒适功能
D．安全技术规范
物业管理师有以下()行为的，应取消相应的继续教育学时，并计入其信用档案。
A:多次逾期申请延续注册的
B:由他人代替参加继续教育的
C:以不正当方式通过继续教育课程测试或者考核的
D:提供虚假证明材料骗取继续教育学时的
E:其他违反继续教育有关规定的行为
答案：B,C,D,E
解析：
物业管理师有下列行为的，取消相应的继续教育学时，记入其信用档案：①提供虚假证明材料骗取继续教育学时的，②由他人代替参加继续教育的，③以不正当方式通过继续教育课程测试或者考核的；④其他违反继续教育有关规定的行为。
下列选项中，( )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。
A．边际
B．沉没
C．可免
D．附加价值
《物业管理条例》强调业主与物业服务企业通过()的方式处理物业管理事项。
A:公平
B:公开
C:协商
D:竞争
E:无偿
答案：A,B,C
解析：
《物业管理条例》的立法指导思想表现在强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
以下属于由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备是( )。
A.户外围墙
B.落水管
C.照明设施
D．电梯
写字楼物业管理风险的特点是( )。
A．全员性
B．全期性
C．动态性
D．静态性
E．确定性
某物业服务企业所有者权益（净资产）年初为1100000元，年末为900000元，净利润为150000元，则该企业净资产收益率为()
A:15.00%
B:7.50%
C:16.67%
D:13.63%
答案：A
解析：
净资产收益率计算公式如下：净资产收益率=净利润/平均净资产*100%，则该企业净资产收益率为：净资产收益率=（有图）*100%=15.00%。
物业管理师模拟冲刺试题集6节 第3节
根据《行政诉讼法》和《行政复议法》，判断具体行政行为合法性的基本标准是()。
A:行使行政职权的主体合法
B:合乎法定职权范围
C:作出具体行政行为的证据确凿
D:适用法律法规正确
E:符合法定时间
答案：A,B,C,D
解析：
根据《行政诉讼法》和《行政复议法》，判断具体行政行为合法性的基本标准是：(1)行使行政职权的主体合法；(2)合乎法定职权范围；(3)作出具体行政行为的证据确凿；(4)适用法律法规正确；(5)符合法定程序；(6)不滥用职权。
我国普遍采用的建筑消防给水系统是( )
A:消火栓给水系统
B:独立消防给水系统
C:自动喷水灭火系统
D:区域集中消防给水系统
下列选项中，物业服务企业( )岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。
A．总经理、部门经理
B．管理员、监督员
C．总经理、管理员
D．部门经理、管理员
物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受()的监督。
A:国家
B:消费者
C:政府
D:主管部门
答案：B
解析：
物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。
从保险本质及要素方面概括，保险特征包括()。
A:危险回避性
B:危险可保性
C:分担社会性
D:资金公益性
E:目的合法性
答案：C,D,E
解析：
从保险本质及要素方面概括，保险有如下特征：(1)危险依赖性；(2)危险选择性；(3)分担社会性；(4)资金公益性；(5)目的合法性。
业主委员会应当建立工作档案，其中工作档案的内容主要包括()
A:业主大会，业主委员会的会议记录
B:业主大会，业主委员会的决定
C:业主及业主代表的名册
D:物业承接查验资料
E:专项维修资金筹集和使用账目
答案：A,B,C,E
解析：
业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：(1)业主大会、业主委员会的会议记录；(2)业主大会、业主委员会的决定；(3)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；(4)业主委员会选举及备案资料；(5)专项维修资金筹集及使用账目；(6)业主及业主代表的名册；(7)业主的意见和建议。
物业服务企业在物业管理服务中始终关心的主题是()
A:如何提高成本管理的水平
B:如何提高达成物业管理目标的可能性
C:如何提高管理收费的使用效益
D:如何提高物业管理资金的使用效益
答案：D
解析：
物业管理服务中，如何提高物业管理资金的使用效益是物业服务企业始终关心的主题。为此，不仅要求严格控制成本支出，更重要的是在编制成本预算的过程中，应充分考虑各项成本支出的必要性及其经济价值，防止和避免成本预算中包含不应发生的成本项目。
共用题干
某物业管理项目经理经过初步调查归纳，发现所管物业项目存在以下问题：(1)少数业主将鞋架摆在走廊上，影响通行，也带来消防隐患；(2)业主经常投诉称提供的特约服务项目收费标准过高，服务人员不够热心、技能差。
对于外部性的企业，政府应采取措施有()。
A:对于具有正外部性的企业，给予财政补贴
B:对于产生负外部性的企业使用税收的手段
C:通过合并相关企业的方法使外部效应得以“内部化”
D:做好执法检查监督，打击传播虚假信息
答案：A,B,C
解析：
外部性是指经济主体的经济活动对其他人和社会造成了影响，却没有为此付出代价或得到收益。
A项说法错误，特约服务需求价格弹性大；B项说法错误，需求弹性系数大于1，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，降低收费标准，会引起特约服务收入增加；C项说法正确，对于缺乏需求价格弹性的商品，提高价格会增加销售收入；D项说法错误，薄利多销的观点正确。
用多种手段消除经济活动中负的外部性影响。首先，对那些产生负外部性的企业，政府可以使用税收的手段，例如对污染严重的企业征收适度的污染税，这种税的数额应等于治理污染的费用。而对于那些具有正外部性的企业，政府应给予财政补贴，使其私人收益等于社会收益。这样，就可以鼓励企业增加产量，以实现资源的优化配置。其次，政府也可以通过合并相关企业的方法使外部效应得以“内部化”。
物业管理师模拟冲刺试题集6节 第4节
企业物业资产是指企业为了（ ）而拥有或租用的房地产。
A．生产和计划发展
B．生产和持续发展
C．经营和组合发展
D．计划和持续发展
对物业服务费用包干制的叙述中，不正确的是( )。
A.在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己
B．以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是不固定的，会因市场波动、物业管理项目运作情况而发生变化
C.以包干制方式约定的物业服务费用，对物业服务企业而言，物业项目管理服务的利润不是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展
D．物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
是为达到某一特定的目标所制定的未来行动方案，是物业管理工作的一项重要职能和手段。
A．物业管理策划
B．物业管理计划
C．物业管理控制
D．物业管理领导和激励
是指为委托人提供房地产信息和居问代理业务的经营活动。
A．房地产价格评估
B．房地产经纪
C．房地产咨询
D．房地产投资
以个人是参与还是接受规范而将群体划分为( )。
A．内群体和外群体
B．正式群体和非正式群体
C．所属群体与参照群体
D．初级群体和次级群体
物业服务企业应当具备独立的法人资格，应具备的条件主要有()。
A:依法成立
B:有必要的财产或者经费
C:有自己的名称、组织机构和场所
D:能够独立承担所有责任
E:具备雄厚的势力
答案：A,B,C
解析：
物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列条件：①依法成立，②有必要的财产或者经费，③有自己的名称、组织机构和场所；④能够独立承担民事责任。
《物业管理条例》中规定的业主大会的职责有( )。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．选聘、解聘物业管理企业，决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
D．制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
E．法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责
载人电梯24小时正常运行，此标准达到的普通住宅小区物业管理的()级服务标准。
A:一
B:二
C:三
D:一和二
答案：A
解析：
《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，制定了三个等级的服务标准，其中之一标准是载人电梯24小时正常运行，二级和三级标准是载人电梯早6点至晚12点正常运行。
物业管理师模拟冲刺试题集6节 第5节
垃圾的收集与处理工作包括：收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或( )。
A:绞碎
B:投河
C:焚烧
D:堆置
答案：C
解析：
本题考核的是清洁卫生服务垃圾收集与处理的内容。包括：垃圾的收集与处理工作包括收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或焚烧等。
共用题干
2011年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2012年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。
大家对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同莫衷是，说明该签订合同的行为是否有效需要进一步坚定，那么，无效民事行为是指()。
A:行为开始时具有法律约束力
B:有民事行为能力人实施的无效行为
C:严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为
D:行为成立后效力处于不确定状态的行为
答案：C
解析：
无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。
无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：①以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以合法形式掩盖非法目的，④损害社会公共利益，⑤违反法律、行政法规的强制性规定，⑥造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，⑦格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。
共用题干
郭某拥有220万元的家庭财产，向保险公司担保家庭财产保险，保险金额为1200万元。在保险期间郭某家中失火。问题：
当郭某家庭财产损失210万元时，保险公司应赔金额为()万元。
A:0
B:100
C:200
D:210
答案：C
解析：
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。保险金额是计算保险费的依据，所以保险合同对其须明确约定。财产保险的保险金额可以根据投保人对该标的物的利益程度和保障要求，按照保险财产的实际价值、重置价格或估价等方式来确定。
家庭财产保险的综合险保险金额自担保人自行确定，并在保险合同中载明。其中：①房屋及室内附属设备、室内装潢的保险金额自投保人根据当时实际价值自行确定，②室内财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定。不分项目的，按各大类财产在保险金额中所占比例确定，即室内财产中的家用电器及文体娱乐用品占40%，衣物及床上用品占30%，家具及其他生活用具占30%，③农机具等财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定，④特约财产的保险金额自担保人和保险人双方约定，并在保险合同中载明。
家庭财产保险，是指城乡居民的家庭财产，一般如房屋及其附属物、家庭日用品、衣服、行李、家具等，在遭受保险责任范围内的自然灾害或意外事故造成损失后得到经济补偿的保险。家庭财产保险的保险产品主要包括综合险和附加险，其中附加险包括管道破裂及水渍险、盗抢险等。
当家庭财产损失为210万元时，由于损失超过保险金额，保险公司按保险金额赔偿200万元。
对于特别重要或对防水有特殊要求的建筑，其屋面防水层耐用年限为( )年。
A:5
B:10
C:15
D:25
关于房屋租赁合同的法律特征，说法错误的是()
A:房屋租赁合同是双务合同
B:房屋租赁合同是无偿合同
C:房屋租赁合同是诺成合同
D:房屋租赁合同是要式合同
答案：B
解析：
房屋租赁合同的法律特征包括：(1)房屋租赁合同是双务合同；(2)房屋租赁合同是有偿合同；(3)房屋租赁合同是诺成合同；(4)房屋租赁合同是要式合同；(5)房屋租赁合同是继续性合同。
新建物业的移交过程中，移交的物业资料包括产权资料、( )和机电设备资料。
A.竣工验收资料
B.技术资料
C．共用设施设备清单
D.房屋建筑清单
在管理的基本职能中，能确定物业管理方向性的职能是()。
A:决策
B:计划
C:组织
D:指挥
答案：A
解析：
本题考核的知识点为管理的基本职能——决策。物业管理决策主要是解决物业管理的方向性的问题。
业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利()
A:一并转让
B:顺序转让
C:部分转让
D:分别转让
答案：A
解析：
业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。
物业管理师模拟冲刺试题集6节 第6节
在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于()。
A:当地房地产市场状况
B:物业本身的状况
C:物业所处的位置
D:业主希望达到的投资收益率目标
E:其可接受的最低租金水平
答案：B,C
解析：
写字楼租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。而写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置及出租单元面积大小也有一定差异，尤其对高层建筑而言。
根据有关法律，为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了不得转让房地产的情况有( )。
A．达不到法定条件的房地产的
B．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产本利的，在权力受到限制期间的
C．依法收回土地使用权的
D．共有房地产的
E．未依法登记领取权属证书的
个人保险组织是个人为保险人的组织，( )的劳合社是世界上最大的，历史最悠久的个人保险组织。
A:美国
B:英国
C:德国
D:加拿大
房地产投资的利润是通过( )来实现的。
A．在极好的条件下购买物业
B．在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业
C．在合适的时机售出物业
D．以上全是
零售商业物业现场管理计划的任务中，属于财务部负责的有( )。
A.文件的收发、传阅、审批、存档
B．编制年度预算及决算
C．负责项目的保险工作
D．参与项目的经营管理
E．负责审批承租户的二次装修方案
在建筑物按建筑物性质及耐久年限分等中，耐久年限在()年，耐火等级不低于三级的较高级的公共建筑和居住建筑为二等。
A:2～10
B:5～20
C:25～50
D:50～100
答案：D
解析：
按建筑物性质及耐久年限分等：①耐久年限在100年以上，耐火等级不低于二级的国家性和国际性的高级建筑为等，②耐久年限在50～100年，耐火等级不低于三级的较高级的公共建筑和居住建筑为二等，③耐久年限在25～50年，耐火等级不低于三～四级的一般公共建筑和居住建筑为三等，④耐久年限在5～20年的称为简易房屋，⑤耐久年限在15年以下的称为临时建筑。
物业租赁管理模式中，()模式业主不负责物业的租赁。
A:包租转租和委托管理
B:出租代理和委托管理
C:包租转租和出租代理
D:包租转租、委托管理和出租代理
在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是()。
A:公开
B:公平
C:公正
D:合理
E:诚实信用
