22年物业管理师答疑精华9节 第1节
关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是()。
A:人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值
B:物没有使用价值就没有交换价值
C:交换价值是使用价值的前提
D:交换价值通常用货币来衡量
《物业管理条例》颁布后一阶段物业管理政策法规的特点是( )。
A．配套性
B．经验性
C．操作性
D．以上三者都正确
草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等属于绿化管理的()。
A:翻新改造
B:日常管理
C:环境布置
D:绿化有偿服务
答案：A
解析：
绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。另外，对于一些用时令花卉摆设的花坛也应根据不同时期及节庆要求及时进行更换翻新。
你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么?物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?
前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系，主要包括：合同的当事人，物业基本情况，服务内容与质量，服务费用，物业的经营与管理，承接查验和使用维护，专项维修资金，违约责任，其他事项。物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别为：物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：一是订立合同的当事人不同，前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，具有期限明确，稳定性强等特点。
物业管理区域内的道路、场地是为( )而建设。
A．业主利益
B．物主利益
C．业主共同利益
D．国家利益
根据社会组织的功能和目标可将其分为()。
A:生产组织
B:政治组织
C:整合组织
D:文化组织
E:模式维持组织
答案：A,B,C
解析：
按照组织的功能和目标将社会组织分为：生产组织、政治组织和整合组织。
根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师的执业范围包括()。
A:制定并组织实施物业管理方案
B:查验物业共用部位、共用设施设备
C:审定并监督执行物业管理财务预算
D:维护物业管理区域内的环境卫生和秩序
E:签署物业服务合同
答案：A,B,C,D
解析：
物业管理师的执业范围主要包括：(1)制定并组织实施物业管理方案；(2)审定并监督执行物业管理财务预算；(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；(5)维护物业管理区域内的环境卫生和秩序；(6)法律、法规规定和物业管理合同约定的其他事项。
我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是( )，它也是推动我国全面开展物业管理活动的基石。
A．《城乡小区管理条例》
B．《物业服务企业财务管理规定》
C．《物业服务收费管理办法》
D．《城市新建住宅小区管理办法》
22年物业管理师答疑精华9节 第2节
在物业管理方案中，整体工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。其中交接期的工作计划内容不包括（ ）。
A:制订《临时管理规约》
B:物业管理供应商的评审和确定
C:建筑物本体和设备资料的接收建档
D:制订交接验收计划及做好相关准备
E:签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》
整个物业管理关系的核心是( )。
A．物业管理法律责任
B．物业权属
C．物业服务合同
D．物业管理行政法律关系
评标委员会向招标人提出的书面评标报告，应当推荐不超过()名有排序的合格的中标候选人。
A:2
B:3
C:4
D:5
答案：B
解析：
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十五条第一款规定：评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，属于对招标人及招标项目简介的内容是( )。
A．物业服务项目
B．投标人资格
C．物业管理用房的配备情况
D．服务应达到的标准
在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行( )整改。
A:完善性
B:针对性
C:整体性
D:典型性
答案：B
解析：
本题考核的是承接查验所发现问题的处理方法。工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题，若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责;第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。
销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供()
A:《住宅质量保证书》
B:《住宅安全维护说明书》
C:《住宅空气质量认证书》
D:《住宅建材说明书》
答案：A
解析：
销售商品住宅时，房地产开发企业应、当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
关于物业管理用房权属的说法，正确的是()。
A:物业管理用房属于全体业主共有
B:物业管理用房属于建设单位所有
C:物业管理用房的所有权应事先约定
D:物业管理用房属于政府所有
答案：A
解析：
本题考核的知识点为物业的权属情况。物业权属情况：物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
物业服务企业的营业成本包括（ ）等。
A．直接人工费
B．补贴收入
C．专项维修资金
D．间接费用
E．直接材料费
22年物业管理师答疑精华9节 第3节
《物业管理条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的( )备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。
A．省级人民政府房地产行政主管部门
B．区、县人民政府房地产行政主管部门
C．区、县人民政府工商行政主管部门
D．区、县人民政府民政府
物业使用人是指物业的承租人和其他( )。
A．业主委员会委员
B.业主代表
C.物业管理机构的业主
D．实际使用物业的非业主
下列理论中，()被称为操作条件反射理论、行为修正理论。
A:需要理论
B:强化理论
C:期望理论
D:目标设置理论
答案：B
解析：
强化理论是美国心理学家靳金纳（BurrhusFredericSlinner）等人提出的一种理论，也叫操作条件反射理论、行为修正理论。该理论认为，人或动物为了达到某种目的，会采取一定的行为作用于环境。当这种行为的后果对其有利时，这种行为就会在以后重复出现（正强化），不利时，这种行为就减弱或消失（负强化）。所体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。
在消防系统构成中，( )是较为常用的灭火器具，携带使用方便，对范围不大的初期火灾灭火效果好。
A:消火栓系统
B:自动喷洒灭火系统
C:防排烟系统
D:手提式灭火器
客户租赁虚拟办公室后，物业服务企业一般向客户提供()。
A:商务地址
B:邮件平台
C:共用电话
D:固定工作
答案：A
解析：
客户租赁虚拟办公室后，一般可享受如下服务：①提供虚拟办公室地址作为客户商务地址，客户可以在名片、信笺抬头和宣传资料上使用；②前台代客户接收和转发邮件、传真，并按照客户指定的要求转发给客户；③提供办公用品和快递服务；④提供即需即用的行政服务和技术支持；⑤前台按照客户要求以客户公司的名义接听来电或代为接待来访人员；⑥为客户提供一条电话专线，此电话可以转到客户指定的手机或座机上；⑦随时提供商务区域或虚拟工位供客户使用；⑧茶水间内现磨咖啡、红茶和绿茶等免费提供等。A正确。由第②⑥条可排除B、C。D为干扰项，根本不涉及。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生副主任( )人。
A．1～2
B．2～3
C．1～3
D．2～5
在零售商业物业的经营理论中，关于操作性策略，叙述正确的是()
A:租户组合的多样化是为了最大程度地实现“聚集效益”
B:出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低
C:消费者往往会通过零售店来判断整个零售商业物业的形象
D:主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场
E:零售商业物业经营者在多年的经营管理实践中，逐渐形成了一些实用的空间安排原则
答案：A,B,D,E
解析：
在零售商业物业的经营中应用上述理论，形成了许多操作性很强的策略，主要包括：(1)租户组合应实现多样化。租户组合的多样化是为了最大程度的实现“聚集效益”。出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，消费者在一次购物活动中可以购买多种商品，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低。(2)引入主力店以带来大量客流。消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，因此邀请若干主力店入住将会大大地提高零售商业物业的形象，并使中心内的普通商店受益，这就产生了正的外部效应。主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场。(3)空间安排实现相互促进效应。零售商业物业经营者在多年的经营管理实践中，逐渐形成了一些实用的空间安排原则。
对业主各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示( )。
A．耐心倾听
B．真诚和冷静
C．理解或同情
D．不与争辩
22年物业管理师答疑精华9节 第4节
下列选项中，不属于空调系统的注意事项的是( )。
A．空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视
B．中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施
C．在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作
D.空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要工作
在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括()。
A:周边配套设施
B:物权种类
C:房地产投机
D:城市规划的要求
E:周边交通条件
答案：B,D
解析：
权益因素主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制。
如果物业服务企业违反了价格法律法规。应由( )进行处罚。
A:规划行政管理部门
B:税务行政管理部门
C:工商行政管理部门
D:物价行政主管部门
物业管理的核心就是服务，服务中的心理策略主要包括( )服务。
A．情感化、个性化
B.实用化、个性化
C.情感化、智能化
D．实用化、智能化
某期房尚有一年时间才可使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前每平方米的单价为( )元。
A．2667
B．2500
C．2544
D．2746
制订计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同。阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用( )等表现方式。
A．表格法
B.横道图法
C.曲线法
D．直线法
E．图表法
体育场馆专业物业经营管理工作不涉及()。
A:卫生间管理
B:票务管理
C:餐饮管理
D:车辆管理
答案：B
解析：
票务管理属于与赛事相关联的工作。其他三项属于体育场馆专业物业经营管理工作，该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第五节。
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括()等。
A:利息收入
B:销售收入
C:现金收入
D:出租收入
E:贷款本金收入
答案：A,B,D,E
解析：
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
22年物业管理师答疑精华9节 第5节
物业管理服务的( )源于其服务产品的特征。
A.即时性
B．长期性
C．持续性
D.无形性
人寿保险按照( )划分，可分为死亡保险、生存保险和两全保险。
A．保险事故
B．有无利益分配
C．保险标的的性质
D．参加保险的人数不同
物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是( )。
A:编制招标文件
B:投标申请人的资格预审
C:发放招标文件
D:接受投标文件
《中华人民共和国价格法》对包括服务收费在内的价格管理所规定的定价形式有( )。
A.物业服务企业自行定价
B．市场调节价
C．政府定价
D．政府指导价
E.物业服务企业和业主共同协商定价
下列选项中，对保险合同的法律性质表述正确的有( )。
A.保险合同是单务合同
B．保险合同是有偿合同
C.保险合同是要式合同
D.保险合同是附合合同
E．保险合同是射幸合同
物业可以获取的最大租金收入称为( )。
A.有效毛收入
B.潜在毛租金收入
C．运营收益
D．总收入
关于房地产置业投资的说法，正确的是（ ）。
A．房地产置业投资属于间接投资
B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D．房地产出租不属于房地产置业投资
在物业开发项目的规划设计阶段，早期介入的方法和要点不包括( )。
A．从确定的目标客户的角度考虑问题
B.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划
C.要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性
D．参与有关规划设计的讨沦会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
22年物业管理师答疑精华9节 第6节
维修保养人员和运行责任人每( )应将消防设施设备维修保养的情况和检查结果。形成书面报告，报告给物业服务企业上级领导并存档。
A:月
B:季度
C:半年
D:年
关于物业价格特征的说法，正确的是()。
A:物业价格受区位影响大
B:物业价格实质上是物业区位价格
C:物业价格不容易受交易者的个别因素影响
D:物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格
答案：A
解析：
物业价格的特征包括：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(13)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间通常较长；(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第三节。
社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，此项业务开展的前提是()。
A:征得全体业主同意
B:征得2/3业主同意
C:物业服务企业决定
D:征得1/2业主同意
答案：A
解析：
社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，也是住宅小区资源经营的主要收入之一。社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基础，这些资源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。此项业务的开展前提，必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单独列支收入和成本，定期公开账目。
《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是( )。
A．配套性
B．过渡性
C．借鉴性
D．经验性
E．操作性
正确的经营战略包台的观念有()。
A:以人为本观念
B:全局观念
C:市场观念
D:竞争观念
E:效益观念
答案：B,C,D,E
解析：
企业经营战略是指企业为实现经营目标，并求得长期生存和不断发展，在对外部环境和内部条件进行全面分析的基础上而进行的总体性谋划。正确的经营战略包台：①全局观念；②市场观念；③竞争观念；④效益观念。
下列各项属于建筑物的有()。
A:住宅
B:工业厂房
C:水塔
D:仓库
E:烟囱
答案：A,B,D
解析：
建筑物是指用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所，如住宅、医院、学校、商店等，构筑物是指人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑，如水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。
住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处 ( )万元以下的罚款。
A．2
B．5
C．10
D．15
建设部于( )年发布了《物业管理企业资质管理办法》。
A．2001
B．2002
C．2003
D．2004
22年物业管理师答疑精华9节 第7节
商品房销售原则包括( )。
A．商品住宅按套销售，不得分割拆零销售
B．商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议
C．房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房
D．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
E.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
在描述供给曲线时要假设保持不变的因素有( )。
A．供给数量
B．开发成本
C．政府政策
D．建造技术
E．相关产品的价格
关于前期物业服务合同特征的说法，错误的是 （ ）。
A.前期物业服务合同的有效期不能约定
B.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
C.前期物业服务合同具有过渡性
D.前期物业服务合同是双务合同
答案：A
解析：
《物业管理条例》第26条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
下列选项中，不属于住宅使用说明书中的内容的是( )。
A．结构类型
B.违约责任
C.配电负荷
D．装修、装饰注意事项
必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
A．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的
B．以集体所有制企业的房地产抵押的
C．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的
D．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的
易形成群体思维现象的群体特征是()。
A:联系松散、低凝聚力
B:联系松散、高凝聚力
C:联系紧密、低凝聚力
D:联系紧密、高凝聚力
答案：D
解析：
群体在进行决策时，成员的思维高度倾向于一致，或者为追求达成一致而不再尝试现实地评估其他可以替换的行动方案，这种倾向性思维方式叫作群体思维，也称群体迷思。联系紧密、高凝聚力的群体常常会出现群体思维现象。
行政管理必须严格遵循的重要原则是( )。
A．执法必严
B．依法行政
C.行政监督
D．公平公正
混凝土材料的优点不包括()。
A:防火性能好
B:抗拉强度大
C:耐久性好
D:制作简单
答案：B
解析：
本题考核的知识点为混凝土材料的优点。混凝土材料具有原料广泛、制作简单、造型方便、性能良好、耐久性强、防火性能好及造价低等优点，因此应用非常广泛。
22年物业管理师答疑精华9节 第8节
社会组织的分类原则包括( )。
A:协调原则
B:结构原则
C:目标原则
D:控制原则
E:功能原则
以下关于我国绿色建筑的物业经营管理的困境，说法错误的是()。
A:绿色建筑经营管理的评价体系不完善
B:绿色建筑物业经营管理标准空缺
C:相关政府部门监督不力
D:物业管理从业人员“绿色”意识缺乏
答案：C
解析：
我国绿色建筑的物业经营管理仍处在初级阶段，物业服务企业面临绿色建筑经营管理的评价体系不完善、绿色建筑物业经营管理标准空缺、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏等困境，并且，物业服务企业在经营管理理念、技术、方法、手段等方面与绿色建筑评价体系标准的要求也存在较大差距。
物业服务收费的形式包括（ ）。
A．佣金制收费形式
B．包干制收费形式
C．委托制收费形式
D．酬金制收费形式
E．固定式收费形式
物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同包括()。
A:供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同
B:土地使用合同和售房合同
C:装饰装修管理服务合同
D:清洁承包合同、垃圾清运合同
答案：B
解析：
物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同，如土地使用合同和售房合同中涉及到物业管理的条款。
常用的选拔方法不包括( )。
A．面试
B．知识测验
C．心理测验
D．能力测验
以出让方式取得土地使用权的房地产转让，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有( )。
A．房屋所有权证书
B．土地使用权证书
C．房屋使用权证书
D．土地所有权证书
根据火灾探测方法和原理，目前世界各国生产的火灾探测器的主要类型有( )。
A．感烟火灾探测器
B．感温火灾探测器
C．感光火灾探测器
D．复合式火灾探测器
E．火焰燃烧阶段
《物权法》规定，维修资金的筹集、使用应当由()共同决定。
A:物业服务企业
B:业主和建设单位
C:业主
D:业主和物业服务企业
22年物业管理师答疑精华9节 第9节
为保障入住工作有秩序地顺利进行，入住现场应设迎宾、( )、引导、办事、财务等各类人员，以方便业主的不同需要，保障现场秩序，解决各类问题。
A．咨询
B．武警
C．医生
D．律师
在选择新建项目位置时，要考虑( )，以避免或减少新建项目空置。
A．城市发展情况
B．城市总体规划的要求
C.当前的基础设施状况
D．就业机会和物业需求的未来变化
E．当前不同类型物业的短缺情况
租赁管理的客户对象是()。
A:出租方
B:房地产中介机构
C:业主
D:租用物业的租户
答案：D
解析：
租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面。如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的，那么租赁管理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的。
下列政府干预房地产市场的手段中，对土地开发、利用起指导作用的是( )。
A．住房政策
B．城市规划
C．土地供应政策
D．地价政策
假定全年管理费总开支为120000元，全部业权为100份，那么每份业权每年管理费支出为 ( )元。
A．120
B．220
C．1200
D．1202
某宗物业交易总价为800万元，其中首期付款40%，余款于1年后支付。假设季利率为1.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。
A.781.50
B．772.25
C．779.03
D．800
以下不属于电梯系统管理工作的主要内容是（ ）。
A．将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价
B．按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书
C．电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用
D．常见电梯按用途分为乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式分为直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分为单机控制电梯、集选控制电梯等
保险和慈善的相同点是( )。
A．都是有偿的经济保障
B．均为努力使社会生活正常和稳定
C．授受双方无对等义务而言
D．是具有互助合作性质的经济实体
