21年物业管理师考试历年真题精选8辑 第1辑
员工的解聘包括（）三种情况。
A:员工辞职、辞退和资遣
B:员工辞职、开除和资遣
C:员工辞退、终止合同和派遣
D:员工辞退、旷工和除名
某物业服务企业项目经理工作日志如下。请仔细阅读，并回答问题：
1月5日晴
近日，公司就本年度物业服务收费计划征求各项目部意见。本项目部全体同志经过认真研究，认为所管项目属于普通住宅小区，物业管理服务需求的价格弹性大，提高收费标准容易引起业主不满，应建议公司维持原有收费标准。
2月6日多云
临近春节，准备向公司申请专项经费，用于购买慰问品，探望去年底因电梯事故而向政府投诉的三位业主，争取他们对我们服务工作的支持。
3月5日多云
上午，公司赵总来电话，要求本小区公共场地露天停车场白天向邻近大厦的车辆开放，既提高了车场使用率，又可以为公司创造收入。我觉得小区露天停车场白天确实有大量的富余车位，如果出租给附近大厦使用，可为公司每年创收近百万元。但是，我们如果将停车场出租创收，又恐引起业主不满。思考再三，决定先开放停车场试试，出了问题再说。
4月2日晴
针对小区内个别住宅楼内的楼层地面出现松动、空鼓、开裂以及少量地面砖破裂的现象。工程部安排施工人员对出现问题的住宅楼进行了维修。今天上午，我组织了各部门的人员联合进行验收，发现部分工程未达到质量要求，当即请工程部组织返修。
5月20日阴
五月上旬，公司人力资源部组织新近入职的大学生到我们项目部进行岗前实习。员工普遍反映实习人员学历较高，学习能力较强，但物业管理专业知识普遍不足。考虑到目前项目部人员严重不足，我还是要求公司选派一部分实习人员到我处工作。相信经过一段时间学习和工作后，他们是能够胜任工作的。
问题：
1.请用经济学原理，分析该项目部1月5日建议的依据是否正确。说明理由。
2.请用心理学知识解释该项目部2月6日的春节慰问活动是否有效。为什么?
3.针对3月5日的日志，依据《物权法》知识，请问该项目部开放小区公共场地露天停车场是否妥当?你作为项目部经理，该如何处理这件事?
4.根据4月2日的工作状况，指出楼地面工程的维修有哪些质量要求?
5.请用社会学中社会化的相关知识，结合5月20日的工作日志，解释开展企业员工培训的重要性。
1根据经济学原理，该项目部1月5日建议的依据不正确。
理由：物业管理服务需求是缺乏价格弹性的。
2用心理学知识解释，该项目部2月6日的春节慰问活动是有效的。
理由：业主投诉的一般心理包括：(1)求尊重心理;(2)求发泄的心理;(3)求补偿心理。购买慰问品可以起到安抚心理的作用。
3针对3月5日的日志，依据《物权法》知识，该项目部开放小区公共场地露天停车场不妥当。作为项目部经理，应该首先和业主委员会进行协商，经业主同意后，方可对外开放停车场。
4根据4月2日的工作状况，楼地面工程的维修的质量要求：维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。
5在社会化过程中，个体并非完全被动地接受社会的影响，而是一方面接受社会的影响，另一方面又积极主动地认识社会，影响和作用于周围的环境。个体在社会化中的能动性体现在两个方面：一是个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等因素影响、引导着个体的社会化，个体不仅有选择地将社会价值文化内化，还将内化了的社会价值文化有创造性的外化;二是社会化的个体之间的相互作用，个体既被社会化，也影响其他个体的社会化，个体既是社会化的客体，也是社会化的主体。开展企业员工培训可以增强个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等。
下列属于房地产间接投资具体形式的有( )。
A.购买房地产投资信托基金的股份
B．购买房地产投资企业的股票
C．购买房地产开发企业的债券
D．购买写字楼出租
E．购买房地产抵押支持证券
房地产市场的政府干预中，整个城市规划力求体现的特性包括()
A:超前性
B:科学性
C:动态性
D:合理性
E:适用性
答案：A,B,C,E
解析：
城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。整个城市规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
对于债务人或第三人移转占有而供作担保的动产和权利，当债务人到期不履行债务时，债权人可以就该动产或权利优先受偿的权利是()。
A:抵押权
B:质权
C:留置权
D:扣留权
答案：B
解析：
质权，是指债务人或第三人将出质的财产或权利交债权人占有或控制，作为债权的担保，在债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，债权人以该财产或权利折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
( )是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。
A:风险
B:物业管理风险
C:管理风险
D:提前介入风险
属于物业卖方市场的表现有( )。
A．求大于供
B．相对短缺
C.买方掌握着主动权
D．供大于求．
E．卖方掌握着主动权
21年物业管理师考试历年真题精选8辑 第2辑
对于重要的建筑和高层建筑，其屋面防水的设防要求是()防水设防。
A:三道或三道以上
B:二道或二道以上
C:一道
D:二道
答案：D
解析：
屋面防水等级和设防要求如表10-2所示。
当一方违约时，强制履行也是承担违约责任的方式之一，但下列情形中不得强制履行的是( )。
①债务的标的不适于强制履行；
②履行费用过高；
③法律上或者事实上不能履行；
④令债务人重作；
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．②①④
房地产投资的主要缺点包括（ ）。
A．流动性差
B．投资数额巨大
C．投资回收期较长
D．需要专门的知识和经验
E．影响投资者的资信等级
你是某物业管理公司的环境管理人员。负责环境绿化卫生和绿化管理工作。请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。
清洁卫生服务的主要内容有：①建筑物外公共区域清洁;②建筑物内公共区域清洁;③垃圾收集与处理;④管道疏通服务;⑤外墙清洁;⑥泳池清洁;⑦上门有偿清洁服务;⑧专项清洁工作。物业绿化管理的基本要求是：①保持植物正常生长;②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化的危害;④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。
下列关于物业投资过程中投资回报率的表述，正确的有()。
A:投资回报率是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B:净收益一般自税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C:该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D:当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
E:计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
答案：A,B,D
解析：
投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。
保险作用是保险职能在具体工作中的表现。主要表现在宏观经济和微观经济两方面。其下列不属于保险的微观作用的是( )。
A．有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡
B．提高企业和个人信用
C．保险有助于企业及时恢复经营、稳定收入
D．有利于安定人们生活
为了防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式，租约规定了()的内容。
A:限制承租商在定地域范围内重复设店
B:限制经营相似的用户
C:关于每一独立承租单元的用途
D:营业时间
答案：C
解析：
制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。
21年物业管理师考试历年真题精选8辑 第3辑
()是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
A:包干制
B:酬金制
C:报酬制
D:包工制
答案：B
解析：
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业管理的本质是提供一种（ ）。
A:及时维修
B:统一管理
C:无偿服务
D:有偿服务
酒店的服务对象主要是( )。
A.商务和观光客人
B．培训人员
C.会议客人
D．度假旅游者
中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，在日常管理中，应注意恰当地控制新风比例并注意采取()等措施。
A:隔尘
B:杀菌
C:封闭
D:消毒
E:除臭
答案：A,B,D
解析：
空调系统的注意事项包括中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，
下列关于业主对其建筑物专有部分的所有权的表述正确的有()。
A:可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的
B:不可以依法出租，获取收益
C:可以出借
D:可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人
E:将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
答案：A,C,D,E
解析：
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利包括：①业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的，②也可以依法出租，获取收益，③还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；④或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等，⑤还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。
业主大会开展工作的基本形式是()
A:业主大会活动
B:业主大会会议
C:业主大会组织
D:业主大会管理
答案：B
解析：
业主大会会议是业主大会开展，工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
下列选项中，( )不属于供配电系统管理工作的主要内容。
A．制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行
B．建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电
C．配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品
D．定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性
21年物业管理师考试历年真题精选8辑 第4辑
物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于（ ）。
A:物业服务企业开展多种经营收入的盈余
B:业主缴纳的住宅专项维修资金
C:住房公积金
D:物业服务费
在物业经营管理过程中，()是物业服务企业的根本目的。
A:提升信誉
B:优化服务
C:树立品牌
D:获取利润
答案：D
解析：
在物业经营管理过程中，获取利润是物业服务企业的根本目的。物业服务企业追求利润的形式、手段不尽相同，但最终是为了产生效益。利润保障物业经营管理发展的必需条件。
我国实行物业服务行业()制度。
A:政府控制
B:市场优化
C:监督管理
D:市场准入
对合同承诺的法律意义表述中，不正确的是( )。
A:受要约人一经作出承诺，该合同即告成立
B:承诺只可以撤销不可以撤回
C:双方当事人就要受合同的约束
D:-要约人与受要约人(即承诺人)之间就形成了合同关系
创新活动的主要特征不包括( )。
A．高风险性
B．高效益性
C.相对性
D.主导性
物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是()。
A:供用合同关系
B:物业服务合同关系
C:委托合同关系
D:行政管理关系
答案：C
解析：
物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是委托合同关系。
为《物业管理条例》颁发后一阶段物业管理政策法规的特点。
A．配套性
B．经验性
C．操作性
D．以上三项都正确
21年物业管理师考试历年真题精选8辑 第5辑
异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织也可委托其他组织，在当地（ ）的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。
A．房地产行政主管部门
B．城市规划局
C．税收部门
D．房地产开发商
对专项维修资金的管理，叙述正确的有（ ）。
A．专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用
B．由于其所有权，及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金计征营业税
C．在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地产行政主管部门审核后划拨
D．在物业服务企业、发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续
E．在业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户
社会学中将面对面的结合与合作，具有亲密人际关系的社会群体称为( )。
A:初级群体
B:同辈群体
C:亲密群体
D:次级群体
我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的()对市场起着主要的调节作用。
A:价格机制
B:运作机制
C:管理机制
D:经营机制
答案：A
解析：
我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下.作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。
决定各种建筑物性质、类型和特点的主要因素是( )。
A．建筑材料
B．建筑设备
C．建筑形象
D．建筑功能
在物业管理企业类型中，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业是()
A:管理型物业服务企业
B:专业型物业服务企业
C:综合型物业服务企业
D:混合型物业服务企业
答案：C
解析：
综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
《物权法》规定，建筑区划内需由业主共同决定的事项有()。
A:制定和修改业主大会议事规则
B:制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
C:出租专有部分使用所得收益
D:选聘和解聘物业服务企业或其他管理人
E:筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
答案：A,B,D,E
解析：
《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则，②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，③选举业主委员会和更换业主委员会成员，④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，⑥改建、重建建筑物及其附属设施，⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
21年物业管理师考试历年真题精选8辑 第6辑
房地产中介服务机构，在领取营业执照后的()个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
A:1
B:2
C:3
D:4
答案：A
解析：
从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
狭义的行政组织的主要特征包括( )。
A．具有权威性
B.具有市场监督职能
C.具有强制力
D.属于预算拨款制的行政组织
E．全部财政来源于筹集资金
业主委员会应当建立工作档案，工作档案主要内容包括()。
A:业主大会会议记录
B:物业服务合同
C:公共设施设备的保养维修资料
D:业主及业主代表名册
E:物业承接查验资料
答案：A,B,D
解析：
《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会应当建立工作档案。工作档案包括以下主要内容：(1)业主大会、业主委员会的会议记录；(2)业主大会、业主委员会的决定；(3)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；(4)业主委员会选举及备案资料；(5)专项维修资金筹集及使用账目；(6)业主及业主代表的名册；(7)业主的意见和建议。
房地产开发前期工作阶段的内容包括()
A:取得建设用地
B:取得建设项目的立项批复
C:完成房屋拆迁
D:审定项目规划设计
E:完成项目建成后的物业管理方案
答案：A,B,C,D
解析：
房地产开发前期工作阶段的内容：包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面的工作。
在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的资料不包括( )。
A.竣工总平面图
B．单体建筑、结构、设备竣工图
C．人住通知书
D．物业质量保修文件和物业使用说明文件
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。
A．2035
B．2154
C．2841
D．2934
以下指标中，属于用来考察项目盈利能力水平的指标是( )。
A．投资回报率
B．借款偿还期
C．资产负债率
D．偿债备付率
21年物业管理师考试历年真题精选8辑 第7辑
如果银行存款的利率为10%，为在1年末获得11000元，现在应该存入银行( )。
A．12000元
B．10000元
C．9250元
D．9929元
下列选项中，不属于《住宅质量保证书》中的内容是（ ）。
A．工程质量监督部门核验的质量等级
B．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
C．配电负荷
D．用户报修单位答复和处理的时限
市场交换意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。
A．降低价质相符的
B．提高价质相符的
C．降低价质不相符的
D．提高价质不相符的
物业服务收费应该公示的内容包括()
A:服务内容、服务标准
B:服务成本、经营利润
C:收费项目、收费依据
D:收费标准
E:物业服务企业名称
答案：A,C,D,E
解析：
物业服务收费应该公示的内容包括物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。
物业服务费的测算编制应考虑的因素有( )。
A:区分不同物业的性质和特点
B:根据物业服务的项目、内容和要求、科学测算物业服务成本
C:固定资产的折旧
D:做到收支平衡，略有结余
E:物业管理人员素质
某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35余万㎡，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介人工作。
1．物业服务企业早期介入有何作用?
2．在可行性研究阶段。物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
正确答案：
1．早期介入的作用：
(1)优化设计。
(2)有助于提高工程质量。
(3)有利于了解物业情况。
(4)为前期物业服务作充分准备。
(5)有助于提高建设单位的开发效益。
2．在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容：
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。
(2)根据规划和配套确定物业服务的基本内容。
(3)根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。
(4)根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准。
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。
设备的自然寿命与设备的经济寿命相比，设备的自然寿命( )设备的经济寿命。
A．等于
B．长于
C．短于
D．以上均错
21年物业管理师考试历年真题精选8辑 第8辑
《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是()。
A:配套性
B:过渡性
C:借鉴性
D:经验性
E:操作性
答案：A,D,E
解析：
过渡性、借鉴性、针对性是《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规的主要特点。
是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
A．自然人
B．企业法人
C．法人
D．物业管理部门
三立管排水系统由( )组成，可用于生活污水和生活废水需分别排出的各类多、高层建筑。
A．3根排水立管
B．2根排水立管和1根通气立管
C.1根排水立管和2根通气立管
D．3根通气立管
关于商品均衡价格，下列说法正确的是( )。
A．商品均衡价格的形成是市场供求力量自发作用的结果
B．在这某均衡点，生产某一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量
C．在失衡的情况下，市场上供求力量的自发作用最终会实现均衡
D．较高的市场价格会激发消费者的需求而提高生产者的供给，从而在较高的均衡价格下实现供给量与需求量的均衡
E．当价格略微偏离均衡点时，如果由于市场的力量或其他经济机制的作用，使价格能自动地逼近并达到均衡点，则该均衡点是稳定的
下列关于房屋建筑工程的最低保修期限的说法正确的是()。
A:屋面防水工程的最低保修期限为6年
B:供热（供冷）系统的最低保修期为2个采暖期（供冷期）
C:电气系统的最低保修期为3年
D:给排水管道的最低保修期限为5年
答案：B
解析：
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗，为5年，供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期，电气系统、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年。
物业管理招投标的原则中，评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的，体现的原则是()
A:公开原则
B:公平原则
C:公正原则
D:合理原则
答案：C
解析：
物业管理招投标的公正原则，是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁”。评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的。
评标委员会按照招标文件规定的评标标准和评标方法完成评标后，应当向（ ）提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见。
A．投标人
B．招标人
C．业主委员会
D．监事会
