21年物业管理师考试历年真题精选6卷 第1卷
商品房现售条件为( )。
A．只持有建设工程规划许可证
B．已通过竣工验收
C．物业管理方案已经落实
D．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
E．拆迁安置已落实
申请人逾期自请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的()倍以下收取登记费。
A:2
B:3
C:5
D:7
答案：B
解析：
申请人申请房屋权属登记，应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。申请人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。
无形资产摊销是指( )等无形资产的摊销。
A.专利权
B．商标权
C．著作权
D．土地使用权
E．土地所有权
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理的首要任务是()
A:风险识别
B:风险评估
C:风险控制
D:风险调整
答案：A
解析：
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。
下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，不属于招标活动方案内容的是（ ）。
A．开标时间
B．招标组织机构情况
C．开标地点
D．评标标准和方法
21年物业管理师考试历年真题精选6卷 第2卷
房地产估价中的价值，一般是指( )。
A．财面价值
B．投资价值
C．使用价值
D．交换价值
物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，主要包括( )。
A．对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修
B．管理和养护房屋及配套的设施设备
C．对小区进行清洁卫生
D．控制和管理业主房内的装饰装修
E．做好小区的安全防范工作
不能作为中水原水的水源为()。
A:冷却水
B:厕所排水
C:工业废水
D:沐浴排水
答案：C
解析：
中水原水即可作为中水水源的未经处理的废、污水。按照排水水质和污染程度轻重，中水原水可分为五大类：①冷却水、沐浴、淋浴；②盥洗和洗衣排水；③厨房排水；④厕所排水；⑤雨水。
居住小区文化的核心是()。
A:环境文化
B:行为文化
C:制度文化
D:精神文化
答案：D
解析：
精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。它使同一文化环境中的成员知道好坏、是非、真假、积极和消极，树立人文意识、环保意识、精品意识、效益意识和健康向上的生活理念。
下列属于物业管理档案内容的是( )。
A．物业运行记录资料
B．物业维修记录
C．物业服务记录
D．物业消费资料
E．物业管理公司行政管理档案
21年物业管理师考试历年真题精选6卷 第3卷
火灾保险费率的计算方法有()
A:分解法和定额法
B:分类法和表定法
C:预算法和表定法
D:分类法和定额法
答案：B
解析：
火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种。分类费率，即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。表定费率，即在以分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。
按照与业务量的关系划分，物业管理成本可以分为( )。
A．外购材料、工资、折旧、税金、利息支出、职工福利
B．固定成本、变动成本、半固定半变动成本
C．目标成本、定额成本、计划成本、实际成本
D．边际成本、差异成本、机会成本、估计成本
共用部位共用设施设备的使用规定的主要内容不包括()
A:业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定
B:在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则
C:业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议
D:业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改
答案：C
解析：
共用部位共用设施设备的使用规定主要应包括以下内容：(1)业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改；(2)业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定；(3)在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
以下极大地影响着房地产市场上的供给价格的因素有( )。
A．原材料价、建造成本、咨询费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金
B．地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金
C．地价、基础设施成本、专业费用、管理费用、利息费用、成本、税金
D．地价、建造成本、设计费用、物业管理费用、财务费用、投资利润、税金
物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的（ ）决定。
A．供求关系
B．价格关系
C．地理位置
D．管理体系
21年物业管理师考试历年真题精选6卷 第4卷
根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准属于物业开发项目( )阶段早期介入的内容。
A．规划设计
B．可行性研究
C．建设
D．竣工验收
下列房地产抵押权的设定规则中，（ ）抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
A．以具有土地使用年限的房地产设定抵押的
B．以共有的房地产抵押的
C．预购商品房贷款抵押的
D．以已出租的房地产抵押的
建设单位“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定()的基本依据。
A:临时管理规约
B:管理规约
C:业主大会章程
D:居民委员会
答案：A
解析：
因为建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，即第一业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定管理规约的基本依据。但是，建设单位制定的管理规约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的管理规约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“管理规约”只是临时存在的，具有过渡性质，因此称为“临时管理规约”。
房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于()
A:10%
B:15%
C:20%
D:30%
答案：C
解析：
房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
、写字楼的管理方式不包括()。
A.委托服务型
B.自主经营型
C.专业服务公司型
D.有关部门委派型
21年物业管理师考试历年真题精选6卷 第5卷
国家对于从事物业管理活动的企业实行()管理制度。
A:登记
B:注册
C:审查
D:资质
答案：D
解析：
《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”
住房建设、分配、管理都自国家和国有企业统包，是我国在()下的城镇住房制度。
A:计划经济体制
B:实行国有化的政策
C:改革开放
D:住房制度的改革
答案：A
解析：
住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在：①建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑，②收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危日破房得不到改造，危及群众的居住安全，加大了国家的负担。
共用题干
某建筑共三十八层，其中地上三十五层、地下三层。根据建筑竖向自然分为到四层的裙楼、五层以上的主楼及地下室三个部分。按照功能作了基本的划分，地下二层和地下三层为停车库（其中地下三层战时为人防物资库），地上层至四层为商业用房，五层至三十五层为公寓式办公部分。根据建筑的定位和使用功能，除地下二层和地下三层的停车库外，全楼设计中央空调系统，并使用集中热热源。空调方式：地下到四层按照功能分区，大部分为商场、餐饮等经营用房，因此采用适用于大空间的全空气空调系统，可内外分区，由集中设置的制冷机房和热力站提供冷、热媒。五层以上的公寓式办公用房采用风机盘管加新风换气机的中央空调系统，由集中设置的制冷机房和热交换站提供冷、热媒。新风换气机系统在厨房或卫生间留有进、排风竖井位置，并在屋顶设置集中的连、排风风机以克服竖向风道阻力。热源：使用集中供热热源（水），在地下二层设置热交换站，经换热器换热出50～60℃二次水供全楼空调使用。冷源：在地下二层设置制冷机房，集中设置水冷冷水机组，制取7-12℃的冷冻水，供全楼空调使用，冷却塔设于屋顶平台处。局部全年需独立使用空调的房间（如中控室、消防中心、变配电室等）设置独立冷热源风冷热泵机组的分体空调。空调冷热媒系统：空调冷热媒系统采用一级泵变流量方式，水泵与冷热水机组一对一设置，根据冷热媒供回水温度，确定机组和循环泵的运行台数，在供回水干管之间设置差压式旁通阀，水系统采用两管制，并在末端设备回水管上设电动调节阀，以实现末端的变流量运行方式。问题：
五到三十五层公寓式办公部分采用的是()供暖系统。
A:热水
B:蒸汽
C:热风
D:热气
答案：C
解析：
空调系统有多种分类方式，其中，按照按空气处理设备的设置，可分为集中式空调系统、半集中式空调系统、分散式空调系统。
按系统中所用的热媒不同，供热系统可分为三类：①热水供热系统，以水为热媒体，通常用散热器为散热设备，②蒸汽供热系统，以蒸汽为热媒体，也以散热器为散热设备，②热风供热系统，以空气作为热媒体。
五到三十五层公寓式办公部分采用热风供暖系统。其特点是以空气作为热媒体。其先将空气加热，然后将高于室温的空气融入室内，热空气在室内降低温度，放出热量，从而达到供暖的目的。
地下到四层商业用房采用集中空调系统中的混合式集中空调系统。按其处理空气的来源，有封闭式、直流式和混合式三种。其中混合式集中空调系统使用一部分室内再循环空气，又使用部分室外新鲜空气。其特点是所有的空气处理设备，包括风机、水泵等都集中在个空调机房内，处理后的空气经风道输送到各空调房间。
五到三十五层公寓式办公部分采用半集中式空调系统，其可以适应各种房间对空气温、湿度的不同要求。其特点除设有集中空调机房外，还在机房间内设有二次空调处理设备，二次空调处理设备在空气进入被调节房间之前，可对来自集中处理设备的空气作进一步补充处理。
物业管理起源于( )。
A．美国
B．日本
C．英国
D．法国
一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种( )关系。
A．合同
B．雇佣
C．委托
D．上下级
21年物业管理师考试历年真题精选6卷 第6卷
下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是()。
A:香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同
B:香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务
C:香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合
D:香港对公营房屋实行物业管理私营化
答案：A
解析：
香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同。其资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务，是物业管理、租务管理、设施管理等的结合。针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离，物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务委托给私人物业服务公司（或员工自组公司）承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理。
现代财务管理中，()是现代财务管理最基本的内容。
A:筹资决策
B:投资决策
C:资产管理决策
D:利润分配决策
答案：A
解析：
财务管理的基本内容包括筹资决策、投资决策和利润分配决策三个方面，其中，筹资决策是现代财务管理的最基本内容。
在描述供给曲线时要假设保持不变的因素有( )。
A．供给数量
B．开发成本
C.政府政策
D.建造技术
E.相关产品的价格
下列关于住宅专项维修资金监督管理的说法正确的有()。
A:住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督
B:住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定
C:住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照时政部门的有关规定执行
D:财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督
E:住宅专项维修资金的管理和使用，应当及时在房地产主管部门备案
答案：A,B,C,D
解析：
E项，住宅专项维修资金的管理和使用，经业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有（ ）。
A:酬金以预收的物业服务费用为计提基数
B:物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有
C:物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损
D:物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
E:物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金
