房地产估价师预测试题7篇 第1篇
移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是简单移动平均法。移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。参见教材P390。
房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。（）
答案：对
解析：
本题考查的是以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。
住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。
A.事业单位
B.合伙制企业
C.有限责任公司
D.股份有限公司
E.住房公积金管理机构设立的下属单位
答案：C,D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
估价对象与可比实例，前者是钢结构、后者是钢筋混凝土结构，根据偏差修正，此可比实例选取得当。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例。可比实例与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
该项目的土地使用权取得方式应为（）。
A、挂牌出让
B、招标出让
C、拍卖出让
D、划拨
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招拍挂的方式出让。
某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/ m2，买卖中涉及的税费均由
买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由
买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖
方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格
约为（ ）元/ m2。
A 2139 B 2146 C 2651 D 2659
房地产估价中的价值，一般是指（ ）。
A．使用价值
B．交换价值
C．投资价值
D．账面价值
正确答案：B
交换价值是指该种商品同其他商品相交换的影响关系或比例，通常用货币来衡量，在房地产估价中通常指交换价值。
环比增长速度加 l（或 100％）等于环比发展速度。（ ）
答案：对
解析：
增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。其中定基增长速度加上
1（或 l00％）等于定基发展速度；而环比增长速度加上 1（或 100％）等于环比发展速度。
房地产估价师预测试题7篇 第2篇
收益法估价的操作步骤有( )。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B．预测估价对象的未来收益
C．求取报酬率或资本化率、收益乘数
D．选用适宜的收益法公式计算收益价格
E．修正最终的收益价格
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。
A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
正确答案：C
适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征。又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡
B．建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡
C．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡
D．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡
房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
实际收益较预期收益增加的部分通常称为（ ）。
A.风险收益
B.风险损失
C.风险报酬
D.最大期望收益
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。
房地产估价师预测试题7篇 第3篇
(2015年真题) 房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（）
答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。
房地产开发都可以分为（ ）阶段。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
房地产租赁包括（ ）。
A.房屋租赁
B.土地租赁
C.土地使用权出租
D.动产租赁
E.不动产租赁
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租。
某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。
A．994．37
B．1016．81
C．1255．16
D．1387．24
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2013 年7 月31 日，王某转让购买不足5 年住房，按其销售收入减去购房价款的差额征收营业税。（ ）
答案：错
解析：
自2011 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（ ）。
A.内部收益率
B.销售利润率
C.权益资金占总投资比率
D.贷款偿还期
E.敏感性评价
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。
(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。
该项目房屋征收评估的价值时点应为(?)?。
A.2017年5月28日
B.2017年6月1日?
C.2017年6月12日
D.2017年6月15日
答案：B
解析：
被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。
房地产估价师预测试题7篇 第4篇
关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是（ ）。
A．因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
B．承租人权益价值可能为负值
C．出租人权益价值与合同租金及市场租金有关
D．承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和
答案：D
解析：
D项，承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。
A.房屋征收决定公告之日
B.原征收补偿协议达成之日
C.用于产权调换房屋交付之日
D.委托估价之日
答案：A
解析：
本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。
当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（ ）。
A.目标收益
B.贷款利息
C.运营费用
D.出租面积
答案：C
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。
不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A、抵押贷款利息
B、公共设施维修费
C、房产税
D、物业保险费
答案：A
解析：
考点:收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（ ）
答案：对
解析：
考点:资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。
制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。
A．物业租金必须能抵偿所有投资成本
B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
A.159.12
B.175.03
C.187.24
D.195.12
答案：A
解析：
该办公楼整体年收益=80×3000×12×0.85×0.65=159.12（万元）。
房地产估价师预测试题7篇 第5篇
在现实中，不会出现同地段的期房价格比现房价格高的现象。（ ）
答案：错
解析：
考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在现实中，通常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质、付款方式不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。
甲公司出售在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为10 万元，其应缴纳的城市维护建设税为( )元。
A.1000
B.5000
C.7000
D.10000
答案：B
解析：
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：
①纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；
②在县城、建制镇的，税率为5%；
③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。
A．应采用客观成本而不是实际成本
B．应采用实际成本而不是客观成本
C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
在运用成本法估价时特别要注意下列三个问题：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
根据课税的对象性质的不同，税种包括（ ）。
A.流转税
B.收益税
C.财产税
D.资源税
E.房产税
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。
A.11.41
B.11.49
C.12.41
D.12.49
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。
A1＝1（1＋5%），n＝15-1＝14，i＝8%，s＝5%
及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和政府部门之间良好关系的关键。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是协调与业主和租户的关系。及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。
塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是（ ）的主要任务。
A．市场细分
B．识别竞争者
C．市场定位
D．市场营销
答案：C
解析：
市场定位，又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。
房地产估价师预测试题7篇 第6篇
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（ ）。
A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值
B.不得高估法定优先受偿款
C.不得低估预期实现抵押权的费用
D.不得低估税金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。（ ）
答案：对
解析：
考点:选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。
潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。
A、 意愿
B、 途径
C、 能力
D、 动机
通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以( )作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A.使用土地期间投入的基础设施费
B.使用土地期间投入的公共配套设施费
C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
答案：C
解析：
凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
下列属于农民集体的是（ ）
A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
C．乡(镇)农民集体
D．以上均正确
正确答案：D
答案：D土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡(镇)农民集体。
(2012真题) 对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为1.2%。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。出租房产，按房产租金收入的12%计征。
债券按发行方式分类，可分为（ ）。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
甲公司出售在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为10 万元，其应缴纳的城市维护建设税为( )元。
A.1000
B.5000
C.7000
D.10000
答案：B
解析：
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：
①纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；
②在县城、建制镇的，税率为5%；
③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
房地产估价师预测试题7篇 第7篇
周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。
房地产泡沫的成因主要有（ ）。
A、土地的稀缺性
B、投机需求膨胀
C、开发商之间的博弈
D、开发资金的易得性
E、金融机构过度放贷
答案：A,B,E
解析：
考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。
最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越弱。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。
A．直接资本化法
B．投资法
C．收益乘数法
D．利润法
E．现金流量折现法
正确答案：AE
[答案] AE
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，应（ ）。
A.按照预算额预算在建工程价值
B.按工程已结算额预算在建工程价值
C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值
D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值
答案：D
解析：
本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。
乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
A．商品房预售许可证
B．商品房销售广告
C．房屋综合验收合格证明
D．甲出具的商品房销售委托合同
某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
1小题>
1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
2小题>
1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。
3小题>
1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。
4小题>
1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。
答案：
解析：
(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。 (2) 用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。 (3) 由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。
2.
(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。 (2) 由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。
3.
用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。
4.
(1)用成本法评估修复所需的费用。 (2) 用收益法评估出企业的间接损失。 (3) 由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。
