2021房地产估价师考试题免费下载9节 第1节
关于信用的说法，正确的有（ ）。
A.信用只能采用货币借贷形式
B.经济活动中的一种借贷行为
C.以偿还和付息为条件的价值单方面让渡
D.目前主要的信用形式是商业信用
E.信用随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是信用。选项A错误，商品经济不发达时期，信用主要采取实物借贷形式；随着商品经济的发展，信用更多地采用货币借贷形式；选项D错误，银行信用是目前主要的信用形式。
设置调查项目，必须注意的问题包括（ ）。
A.对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问
B.所问的问题应便于被调查者回答
C.备选项目必须互不相容
D.问题的形式不宜太难和过于复杂
E.问题不宜太短
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是统计数据的收集。设置调查项目必须注意以下几点：（1）对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；（2）所问的问题应便于被调查者回答；（3）备选项目必须互不相容；（4）调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；（5）问题的形式不宜太难和过于复杂；（6）问题不宜太长。
工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（ ）角度来定义工程造价的
A.投资者
B.承包商
C.分包商
D.政府部门
答案：A
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。
(2015年真题) 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元。
A.1120.00
B.1466.67
C.1520.00
D.2000.00
答案：A
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值期望值＝4000×15%＋1200×60%－800×25%＝1120万元。
拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第2节
假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用于房地产开发项目分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（ ）。
A.隐含的估价对象范围不同
B.参数选取不合理
C.估价作业日期不同
D.价值类型选取不合理
E.选用的估价方法不切合估价对象
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是确定估价结果。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：（1）估价计算的正确性，即计算是否有错误，这是最低级的错误；（2）估价基础数据的正确性，即估价测算中所使用的面积、使用期限等反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据是否正确；（3）估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数、报酬率、利润率等系数、比率或比值是否合理；（4）估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适；（5）不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，即比较法、收益法、成本法等估价方法的财产范围是否相同；（6）不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同；（7）估价方法的适用性，即选用的估价方法是否合适；（8）估价假设的合理性，即估价假设是否合理；（9）估价依据的正确性，即估价依据是否正确；（10）估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则；房地产市场状况的特殊性，即房地产市场是否处在特殊情况，如房地产价格是否有较大泡沫、房地产市场是否不景气。
城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（ ）
答案：错
解析：
考点:收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。
（ ）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A、权益融资
B、债务融资
C、发行企业债券
D、吸收其他机构投资者资金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（ ）。
A、在建工程抵押估价
B、期房预售价格评估
C、预购商品房抵押估价
D、用于产权调换的期房价格评估
E、建筑物火灾毁损价值评估
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价；选项E属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162～163。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第3节
为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。
A、 公开市场价值
B、 谨慎价值
C、 快速变现值
D、 投资价值
答案：B
解析：
[知识点] 市场价值、快速变现价值、投资价值
关于房地产估价本质的说法，正确的有（ ）。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C．房地产估价是为委托人提供价格保证
D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术
答案：A,D,E
解析：
房地产估价的本质有以下五点：①房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
估价对象与可比实例，前者是钢结构、后者是钢筋混凝土结构，根据偏差修正，此可比实例选取得当。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例。可比实例与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
甲公司取得贷款种类为（ ）。
A．担保贷款
B．信用贷款
C．中期贷款
D．短期贷款
以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（ ）。
A.随意抽样
B.整群抽样
C.定额抽样
D.估计抽样
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。
下列污染类型中，属于辐射污染的有 ( )。
A.灯光污染
B.视觉污染
C.高压输电线污染
D.垃圾臭气污染
E.医疗照射
答案：A,B,C,E
解析：
放射性辐射污染的主要来源有：
(1)宇宙线。
(2)地球上的天然放射性源。
(3)人类活动增加的辐射。如用钢渣或粉煤灰制砖等，这些材料中往往含有放射性元素。
(4)核燃料的“三废”排放。
(5)医疗照射引起的放射性。医用照射已经成为主要的人工污染源。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第4节
某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
正确答案：A
[答案] A
房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2003年6月15日)。
房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D．假设开发通常是一次性的价格剩余
(2016真题) 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。
答案：
解析：
本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。
（1）维持现状前提下的价值
采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式
1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和
2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和
维持现状前提下的价值
装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）
45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。
下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（ ）。
A．养老保险费
B．失业保险费
C．医疗保险费
D．劳动保险费
答案：D
解析：
企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第5节
(2017真题) 在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。
两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（㎡·天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。
A、29552.62
B、30025.81
C、24020.60
D、26866.02
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。
下列关于报酬率的求取说法，错误的是（ ）。
A、报酬率是投资回报与投入资本的比率
B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低
C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值
D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率
答案：D
解析：
考点:报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。
申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
正确答案：D
申请房地产估价师初始注册的，申请入应当向所在地省级房地产行政主管部门提交申请材料。
会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第6节
棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。（）
答案：对
解析：
本题考查的是住房保障制度。棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上。
A．20
B．30
C．70
D．40
正确答案：D
D土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。
《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有（ ）名以上持有资格证书的专职会计人员。
A、1
B、2
C、3
D、4
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发企业的设立条件。《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。
一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是零售商业物业的其他管理工作。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。
房地产估价师注册证书失效的情形有（ )。
A.注册期满3年而未延续注册的
B.持续离开估价岗位超过1年的
C.年龄超60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E.不具有完全民事行为能力的
我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
A.纽约同业拆放
B.香港同业拆放
C.伦敦同业拆放
D.新加坡同业拆放
答案：C
解析：
本题考查的是利息与利率。我国对外筹资成本通常是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第7节
下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
2008年3月1日起，对个人出租房屋取得的所得税按（ ）的税率征收个人所得税。
A.5%
B.8%
C.10%
D.12%
答案：C
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租房屋取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0．8万元/㎡。2002年8月1日王某以1．1万元/㎡的价格购买了其中50㎡的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11．5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6．5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/㎡，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）
某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。
A．11．41
B．11．49
C．12．41
D．12．49
为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（ ）。
A、25%
B、30%
C、35%
D、50%
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第8节
商业保险是一种强制性保险，任何符合国家规定条件的人都必须参加。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的种类。商业保险是一种自愿保险。
（ ）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A.公共配套设施建设费
B.小区物业管理费
C.基础设施建设费
D.“三通一平”等土地开发工程费
答案：C
解析：
本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%
正确答案：D
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用，均不再计算建筑面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用，均不再计算建筑面积。
某房地产投资项目的表面收益牢为16‰，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
正确答案：A
A因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra=16%，实际收益率Rr=12%，又：l+Ra=(1+Rr)(1+Rd)所以
物业管理通过（ ）的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A.人员
B.场所
C.流程
D.技术
E.政策
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理通过人员、场所、流程、技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第9节
房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。CE是与营销因素调查平行的类型，D属于国内外市场环境调查。参见教材P106。
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。
A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（ ）。
A、毛租
B、净租
C、潜租
D、直租
答案：B
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P353。
装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.净收益现值抵偿全部投资
答案：B
解析：
本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价师在该写字楼附近调査选 取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见表2—23，具 体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”(略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场 状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比 实例比较结果表”(略）。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比 实例价格修正与调整表，具体见下表。在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格 高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2007年3月1日为1:7.7395,2007年10月1日为1:7.6850;该类写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。
答案：
解析：
改错如下：
