房地产估价师考试答案9辑 第1辑
按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是预备费和建设期利息。预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。
某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（ ）。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿
D.按两家银行的债权比例受偿
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。
长期趋势法可以用于（ ）。
A．推测、判断房地产的未来价格
B．预测收益法中未来的租金、空置率等
C．市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
E．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
答案：A,B,D,E
解析：
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A、置业投资
B、设备租赁
C、售后回租
D、权益融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。参见教材P290。
保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。
答案：对
解析：
在重复保险的情况下，若发生保险事故，则由各保险人分摊保险标的所受的损失。如果保险金额总和超过保险价值的，各保险人承担的赔偿金额总和不得超过保险价值。
市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
房地产估价师考试答案9辑 第2辑
答案：对
解析：
考点:后续开发经营期。建设期的起点和开发经营期的起点相同。
判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。
A.目前是否有经济收入 建设工程教育网提供
B.过去是否带来了经济收益
C.是否具有产生经济收益的能力
D.目前的收入是否大于运营费用
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业预售一套建筑面积100 ㎡的商品住宅，单价为1 万元/㎡。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105 ㎡，买受人实际应付购房款( )万元。
A.100
B.101
C.103
D.105
答案：C
解析：
按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。
A.房价租金比
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.开发投资杠杆率
答案：A,E
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。P43～44。
房地产开发项目实行（ ）。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
正确答案：A
房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘"烂尾"等现象的发生。
房地产估价师考试答案9辑 第3辑
企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。
A．量力而行法
B．销售百分比法
C．目标任务法
D．竞争对等法
E．协商谈判法
作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（ ）。
A.产品定位
B.避强定位
C.竞争性定位
D.对抗性定位
E.重新定位
答案：B,D,E
解析：
【考点】市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
根据《城市房地产管理法》，各类房屋重置价格应当定期确定并公布。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。参见教材P103。
某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。
A．23．4
B．28．6
C．33．4
D．46．8
正确答案：C
设标准临街宗地总价为x万元
40万元÷2=x×（40%+30%）
x=28．57万元
乙地块的总价=28．57万元+28．57万元×（9%+8%）=33．4万元
可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风险能力以及项目是否可行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价230万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的拥进最高为（ ）万元
A 64
B 96
C 160
D 224
房地产估价师考试答案9辑 第4辑
某市2009年房地产投资统计的总体单位应是该市2009年全年累计的房地产投资总额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。 （ ）
房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（ ）元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
答案：A
解析：
因为年利率与年租金增长率相同，故P=n 错误A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，则P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10 错误（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1 错误（1+6%）^5-1=14945.16（元）。
某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.86
D.494.77
答案：C
解析：
本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000万＋1061.23万＝31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。
影响房地产价值的权益因素包括（）。
A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。
房地产估价师考试答案9辑 第5辑
债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。
业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业 主(包括物业使用人、继受人)有普遍约束力的自律性规范。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于减价拍卖的说法中，正确的是（ ）。
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立
E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据( )之间因果关系的来判断。
A.投保人与保险标的
B.被保险人与保险标的
C.保险事故与保险标的损失
D.保险人与保险标的损失
答案：C
解析：
近因原则——是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。
资产类账户金额增加时，在借贷记账法中需登记在借方。 ( )
折价处置抵押房地产的，应当参照（ ）。
A．原购买价
B．重建价格
C．重置价格
D．市场价格
房地产估价师考试答案9辑 第6辑
对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（ ）
答案：错
解析：
对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用成本法来求取。
某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
正确答案：D
跨县级行政区域的不动产登记，由某一县级行政区域的不动产登记机构办理。（）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。
房地产项目的建设过程是指（ ）的持续时间
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（ ）。
A.建筑面积
B.建筑进深
C.室内净高
D.建筑层数
E.建筑质量
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。
零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试答案9辑 第7辑
<三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元／㎡。
请问：
1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
正确答案：
1.错误有：
（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。
或：不应采用实际支出时的各项成本费用。
（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
或：不应计自至估价时点。
（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
或：利润不应是开发商的期望利润。
2.重置价格还应减去折旧。
或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。
（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（ ）。
A．1
B．1.2
C．1.5
D．2
正确答案：B
当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。
在颗粒污染物中，（ ）直径最大，可以因重力沉降到地面。
A、尘粒
B、粉尘
C、烟尘
D、雾尘
答案：A
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。
资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（ ）。
A、投资利润率
B、风险因素
C、经济发达度
D、通货膨胀率
E、投资结构
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有：投资利润率；通货膨胀率；风险因素。参见教材P150。
保险可用资金最主要的来源是（ ）。
A.资本金
B.留存收益
C.责任准备金
D.经营利润
答案：C
解析：
本题考查的是保险的可用资金的来源。责任准备金主要包括未到期责任准备金、赔款准备金等，是来自保险公司的负债，也是保险可用资金主要的来源。P335。
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
房地产估价师考试答案9辑 第8辑
答案：错
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。
特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是指物业空间内的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。
甲公司的主营业务收入为210 亿元，主营业务成本为l82.50 亿元，年初存货为60 亿元，年末存货为10 亿元，其存货周转天数是（ ）天。
A．61
B．70
C．120
D．140
答案：B
解析：
①计算平均存货：
②计算存货周转率：
③计算存货周转天数：存货周转天数=365/存货周转率=365 天/5.21≈70（天）。
根据土地利用总体规划，将土地用途分为（ ）。
A.农用地
B.建设用地
C.固有土地
D.集体土地
E.未利用土地
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
正确答案：D
[答案] D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试答案9辑 第9辑
在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是简单移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。
在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。
A．物业管理企业
B．社区服务中心
C．业主委员会
D．最终用尸
用地面积量算以丘为单位，包括( )的测算。
A、房屋占地面积
B、其他用途的土地面积量
C、产权面积
D、房屋建筑面积
E、建筑面积
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）
A 措施费
B 规费
C 利润
D 企业管理费
E 税金
某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）于己/㎡。
A．3000
B．3277
C．3295
D．3599
正确答案：C
建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=145㎡+9㎡=154㎡，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=3500元/㎡×145㎡/154㎡=3295．45元/㎡ <br>
固定资产残值率按（）计算。
A、2%～3%
B、2%～4%
C、1%～3%
D、3%～5%
答案：D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。固定资产残值率按3%～5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
