房地产估价师历年真题9章 第1章
调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（ ）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
E、建筑物剩余技术
答案：A,B
解析：
考点:调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
(2013真题) 从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地。属于常识性试题。从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。
对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
决定房地产供给量的因素有（ ）。
A、该种房地产的价格水平
B、该种房地产的开发成本
C、该种房地产的开发技术水平
D、房地产开发商对未来的预期
E、相关物品的价格水平
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P116。
(2015真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。
A.房屋互换
B.房屋继承
C.房屋作价入股
D.房屋拆除
E.房屋所有权人改变名称
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
房地产估价师历年真题9章 第2章
把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（ ）
答案：错
解析：
把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为经济距离。交通时间距离应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。
某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。
A.1482.75
B.1755.00
C.1932.75
D.2205.00
答案：A
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。
按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。
A.国家
B.拥有国有土地使用权的事业单位
C.拥有国有土地使用权的开发企业
D.拥有国有土地使用权的个人
答案：A
解析：
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。
A． 4400
B．4409
C．4445
D．4455
在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
正确答案：C
20000×60%×3000＝3600(万元)
房地产估价师历年真题9章 第3章
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A．7．90%
B．11．08%
C．11．83%
D．13．73%
下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（ ）。
A、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率
D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。选项A错误，租金和空置率非同向变动，如自然周期的第二阶段初期，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。
乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ ）。
A．由城市房产管理部门认定
B．由城市规划行政主管部门认定
C．一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D．由乙机构根据经验确定
正确答案：C
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
禁止发布房地产预售广告的是（ ）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
正确答案：C
预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40% 为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于 还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
正确答案：B
房地产估价师历年真题9章 第4章
边际产值（或边际收益产量）曲线是一条从左下方向右上方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量的增加，生产要素的收益递减。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是完全竞争市场生产要素价格和投入量的决定。边际产值（或边际收益产量）曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量的增加，生产要素的收益递减。
在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。
答案：对
解析：
(3)重点调查。是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。
重点单位——是指对总体单位数而言，这些单位的数目所占比重小；对总体各单位标志总值而言，这些单位的标志总值所占比重大。
重点调查是一种判断抽样。
(4)典型调查。是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。
典型单位——是指在总体所有单位中最能体现总体共性的单位。
典型调查也是一种判断抽样。
在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为（ ）。
A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同
答案：D
解析：
本题考查的是合同法概述。实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。
A.市场价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.在用价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。
答案：错
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。
房地产估价师历年真题9章 第5章
某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15%的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于 ( )。
A.公债券
B.抵押债券
C.私募债券
D.记名债券
E.公司债券
答案：B,C,D,E
解析：
公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。记名债券必须经过背书才能转让。
(2013真题) 下列有价证券中，属于在同等条件下投资风险最大的是（）。
A.企业债券
B.开放型基金
C.优先股股票
D.普通股股票
答案：D
解析：
有价证券中，在同等条件下投资风险从大到小顺序为：普通股股票>优先股股票>开放型基金>企业债券。
运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。
A.能够获得的交易实例数量较多
B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的
C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差
D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整
答案：B
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P250。
房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。
A、 抵押物价值
B、 预计利润额
C、 总投资额
D、 总成本额
某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。（ ）
正确答案：×
因为3000万元×20%=600万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金，对于超出600万元的100万元，则不应双倍返还定金。
房地产估价师历年真题9章 第6章
新设项目法人融资形式的特点有( )。
A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。
A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
答案：B
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除AD。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。
答案：对
解析：
要约是指希望与他人订立合同的意思表示。《合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ）
答案：对
解析：
证券公司是专门从事有价证券（股票和各种债券）经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
房地产估价师历年真题9章 第7章
在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。
A．土地使用权转让市场
B．新建商品房租售市场
C．土地使用权出让市场
D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
正确答案：C
[答案] C 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。
某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。
A 该房地产的实际价格等于名义价格
B 价格名义价格为50万元
C 该房地产的实际价格高于50万元
D 该房地产的实际价格为50万元
E 该房地产不存在名义价格
以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。
A、 资产负债率
B、 内部收益率
C、 流动比率
D、 速动比率
答案：B
解析：
因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。
甲公司拥有的某汽车加油站，于1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
请问：
1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？
答案：
解析：
1．（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：
①加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。
②加油站的设施设备以及工器具等动产。
③加油站的特色装饰装修。
④加油站的特许经营权。
理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。
2．加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：
（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。
（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。
（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。
（4）加油站近3 年的经营状况及财务报表。
房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题9章 第8章
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。
与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原理
D．替代原理
正确答案：D
[答案] D
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
关于短期资金市场的含义和特点说法错误的是（ ）。
A、融资期限短
B、参与者主要是机构的投资者
C、流动性
D、为解决长期资金周转的需要
答案：D
解析：
本题考查的是短期资金市场。短期资金市场的含义和特点包括：融资期限短；融资的目的是为解决短期资金周转的需要；参与者主要是机构投资者；金融工具有较强的货币性，即流动性。
从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。
A．土地
B．劳动力
C．资本
D．经验
E．环境
招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A．私下
B．公正
C．公开
D．邀请
正确答案：D
[答案] D 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
房地产估价师历年真题9章 第9章
房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（ ）。
A.最佳使用原理
B.适合原理
C.均衡原理
D.收益递减原理
答案：B
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（ ）
答案：对
解析：
征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。
临时使用土地的时间可以为（ ）。
A．3个月
B．9个月
C．20个月
D．27个月
E．32个月
正确答案：ABC
临时使用土地的期限，最多不超过2年。
物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。
