21年房地产估价师考试历年真题精选7篇 第1篇
在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。
A.房屋征收部门
B.市、县级人民政府
C.房地产行业主管部门
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
某项目建设期为一年，期初需投入1000万元，其中600万元向银行贷款，贷款利率为10%，按年计息，年末应偿还的利息为30万元。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息。按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，但是本题已经告知了在期初借款，所以应该按照全年计息，利息为60万元。
下列表述中正确的是（ ）。
A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价
B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值
D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试历年真题精选7篇 第2篇
下列关于合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。
A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B．其团体性没有法人强
C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（ ）模式。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A.确定调查方式
B.设计调查问卷
C.收集市场信息
D.定义市场区域
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场是地区性市场，其供给和需求都是地区性的，因此，定义市场区域就是房地产市场分析的第一步工作。
城市房屋征收估价的目的是为确定被征收房屋（ ）而评估其房地产市场价格。
A.价值
B.重置价格
C.货币补偿金额
D.用于产权调换房屋价值
E.与产权调换房屋结算差价
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选择货币补偿的，被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。选择产权调换的，评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（ ）。
A．6个月
B．9个月
C．1年
D．2年
21年房地产估价师考试历年真题精选7篇 第3篇
孙某的违法行为有（ ）。
A．同时在金地公司和亨通公司注册执业
B．私自接受估价委托
C．在估价报告上署自己的名字
D．房屋价格评估不合法
房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（ ）
答案：错
解析：
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。
在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。
A、模拟房地产市场定价
B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础
D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。参见教材P7。
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。
A．5
B．7
C．10
D．15
现行地方教育费附加征收率为( )。
A.2％
B.3％
C.5％
D.7％
答案：A
解析：
现行教育费附加征收率为3%。从2010 起，地方教育费附加征收率统一为2%。
21年房地产估价师考试历年真题精选7篇 第4篇
下列统计指标中属于变异指标的是( )。
A.众数
B.调和平均数
C.中位数
D.标准差
答案：D
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有（ ）
A．GNP增长率
B．信贷政策
C．市场吸纳率
D．房地产开发成本及成本指数
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上 述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是（ ）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（ ）。
A．对房地产本身进行投资改良
B．房地产需求增加导致其稀缺性增加
C．通货膨胀
D．外部经济性
E．建造成本提高
答案：B,D
解析：
房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加（即自然增值）。A项，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；C项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；BD两项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；E项，建造成本提高会导致房地产价格上涨，但不属于房地产自然增值的因素。
开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，说法正确的有（ ）。
A．不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C．可以设定，因符合在建工程抵押条件
D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
21年房地产估价师考试历年真题精选7篇 第5篇
下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（ ）。
A、整体资产中的房地产
B、已灭失的房地产
C、未来状况下的房地产
D、“干净”的房地产
E、共有的房地产
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。
在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。
消费同收入之间存在相对稳定的依存关系，在其他条件保持不变的情况下，一般来说，消费数量随着收入的增加而减少，但消费减少的幅度不及收入增加的幅度大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。公有住房售后维修基金管理的具体办法，由市、县财政部门制定，经当地 人民政府批准后实施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试历年真题精选7篇 第6篇
某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万m2。
A．450
B．475
C．490
D．500
房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A、 债务融资
B、 已建成房地产抵押贷款
C、 权益融资
D、 建设贷款
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注销注册可由当事人申请，也可由国务院建住房城乡设主管部门依职权直接作出。
写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊
答案：对
解析：
根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：
1)幢共有建筑面积：指为整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。
2)功能共有建筑面积：指为某一建筑功能(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。
下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（ ）。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同
B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价
C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价
D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价
答案：D
解析：
考点:房地产估价的含义。美国大多称为Real Estate Appraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程。
21年房地产估价师考试历年真题精选7篇 第7篇
下列属于建设用地管理原则的是( )。
A.规划总体控制的原则
B.有偿使用土地的原则
C.节约和集约用地的原则
D.建设用地年度计划管理原则
E.依法征地原则
答案：A,B,C,D
解析：
土地利用规划和计划是建设用地管理的基本依据，尤其涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。
国土资源部会同国家发展改革委以全国土地利用总体规划安排为基础，根据经济社会发展状况和各地用地实际等情况，测算全国未来三年新增建设用地计划指标控制总规模。
省级以下国土资源主管部门应当将上级下达的土地利用年度计划指标予以分解，经同级人民政府同意后下达。
新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的，按规定程序报国务院审定。
长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为( )。
A、 移动平均法
B、 扩大时距法
C、 最小二乘法
D、 趋势观察法
答案：B
解析：
测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（ ）
答案：对
解析：
购买收益性房地产应视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。
某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2014年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格。
答案：
解析：
该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
（1） 商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=500×90%×240×（1-20%）×12=103.68（万元）
租赁期限外年净收益=500×90%×360×（1-20%）×12=155.52（万元）
V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/[10%×（1+10%）3]×【1-1/（1+10%）40-4-3】=1375.97（万元）
（2） 商店二层价格的测算：
年净收益=500×90%×300×（1-20%）×12=129.6（万元）
V=129.6/10%×【1-1/（1+10%）40-4】=1254.0755（万元）
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）
下列关于拍卖特征的说法中，错误的是（ ）。
A.在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定
B.境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行
C.拍卖交易方式中，价格的竞争是在买方中间展开的
D.拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项D错误，拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。
