2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第1辑
如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）
正确答案：√
根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
一般规定，自然养护时，火山灰水泥、粉煤灰水泥、掺有缓凝型外加剂或有抗渗性要求的混凝土，浇水保湿养护日期不少于（ ）天。
A.7
B.10
C.14
D.20
答案：C
解析：
本题考查的是混凝土。一般规定，在自然养护时，对硅酸盐水泥、普通水泥、矿渣水泥配置的混凝土，浇水保湿养护日期不少于7天；火山灰水泥、粉煤灰水泥、掺有缓凝型外加剂或有抗渗性要求的混凝土，则不得少于14天。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
以下说法中错误的是( )。
A、 经济寿命是由市场决定的
B、 实际年龄是估计有效年龄的基础
C、 有效年龄一定大于实际年龄
D、 经济寿命短于自然寿命
根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A、 购买习惯
B、 购买心理
C、 购买动机
D、 购买行为
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（ ）
答案：错
解析：
考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款余额为540万，贷款成数为0.6，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900万元。再次抵押价值为100万元。
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．368
B．552
C．561
D． 920
按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（ ）。
A、权益型
B、综合型
C、增长型
D、抵押型
E、混合型
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。
2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第2辑
成本理论中，若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过平均利润的经济利润，即正常利润。（ ）
此题为判断题(对，错)。
货币供给层次中，（ ）为广义货币，为第二活跃的货币。
A.M0=现金流通量
B.M1=M0+单位和个人的活期存款
C.M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款
D.M3=M0+M1+M2+政府存款
答案：C
解析：
本题考查的是货币供给层次。在货币供给层次中，M2为广义货币。
业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业（ ）
此题为判断题(对，错)。
确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。（ ）
答案：对
解析：
考点:资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
答案：错
解析：
运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，其年运营费用的折旧费为100万元。
市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（ ）。
A.需求弹性价格
B.需求价格
C.供给价格
D.均衡价格
答案：D
解析：
本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。
根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第3辑
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。
A.时间类参数
B.融资相关参数
C.评价标准类参数
D.收益相关参数
答案：D
解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。
已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。
A．10
B．9
C．1
D．0.9
正确答案：C
需求的价格弹性=1
建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（ ）。
A、市级购物中心
B、地区购物中心
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
答案：B
解析：
考点:零售商业物业分析。
某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝ 7.98元人民币，2006年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。( )
此题为判断题(对，错)。
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
对甲的要求，古桥公司应( )。
A、.以各套的面积相同为由拒绝其要求
B、.退还5m2的房价款
C、.退还7m2差额的房价款
D、.退还10m2差额的房价款
根据《资产评估法》，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价当事人。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。参见教材P29。
消费者和生产者的信息完整是市场失灵的表现。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第4辑
(2014真题) 政府债券体现的权利关系是（）关系。
A.股权
B.行政
C.债权债务
D.信托契约
答案：C
解析：
本题考查的是债券的概念和特征以及债券的分类。政府债券体现债权债务的关系。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25％。
甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（ ）贷款。
A.担保
B.信用
C.短期
D.自营
答案：A,D
解析：
A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，其特点是不需要任何担保和抵押，借款人仅凭信誉就可取得贷款；C 项，短期贷款指贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的贷款。D 项自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。本题中甲公司的贷款属于担保贷款、自营贷款。
(2016年真题) 下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）。
A.房屋基础和结构的投资
B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设备购置和安装费用
答案：A,D
解析：
本题考查的是供给指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
房地产市场营销因素调查包括的类型有（ ）。
A．产品调查
B．价格调查
C．市场需求质量调查
D．分销渠道调查
E．促销策略调查
城市发展战略是城市（ ）三位一体的统一的发展战略。
A.经济
B.生态
C.社会
D.建设
E.文化
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。
答案：对
解析：
任何商品的替代效应总是为负值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。
当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是（ ）。
A、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法
B、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法
C、因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估
D、因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估
答案：A
解析：
考点:确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）。
2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第5辑
下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（ ）。
A．建筑平面布置
B．朝向、楼层
C．环境景观
D．土地开发程度
E．房屋完损等级
（ ）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A、公共配套设施建设费
B、小区物业管理费
C、基础设施建设费
D、“三通一平”等土地开发工程费
答案：C
解析：
考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（ ）
A、试错法
B、移动平均法
C、曲线拟合法
D、线性内插法
E、指数修匀法
答案：A,D
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
若秦某接受住房并办理不动产权证，则秦某应缴纳的契税为（ ）元。
A、13200
B、20394
C、21285
D、42570
答案：B
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，[88×（1+3%）] ×15000×1.5%=20394元。
业主交存的住宅住宅专项维修资金属于业主委员会所有。（）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金制度。业主交存的住宅住宅专项维修资金属于业主所有。
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第6辑
某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。
A．2600.00
B．2386.30
C．2832.84
D．3003.45
下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有( )。
A.《物业管理条例》
B.《城市房地产管理法》
C.《土地管理法实施条例》
D.《商品房销售管理办法》
E.《安徽省城市房地产交易管理条例》
答案：A,C
解析：
房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
(2011真题) 下列房屋部位中，不计算建筑面积的是（）。
A.房屋的天面
B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊
C.有围护结构的门廊
D.不封闭有顶盖的永久性架空走廊
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项A正确，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等均不计算建筑面积。有上盖、有围护结构的建筑均计建筑面积，有一部分计算全部建筑面积，有一部分计一半建筑面积。
李某自用位于地下的工业厂房，房产原价为100 万元，2013 年应缴纳房产税最多为（ ）元。
A．4200
B．5040
C．5400
D．6480
答案：D
解析：
对于非出租的房产，以房产原值一次减除10％～30％后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。即计税依据＝房产原值×[1－（10％～30％）]；工业用途房产原值＝房屋原价×（50％～60％），税率为1.2％。由题意，2013 年应纳房产税的最大税额＝100×60％×（1－10％）×1.2％＝0.648（万元）＝6480（元）。
甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。
根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
答案：
解析：
房地产估价师在估价中存在下述错误：
（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。
（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。
（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。
（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。
甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为（ ）元。
A．1000
B．2000
C．5000
D．6000
某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3％，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5％。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。（ ）
答案：错
解析：
直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。根据题意得：实物状况调整系数=100/103×105/100=1.019。
2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第7辑
房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（ ）
答案：错
解析：
政府干预房地产市场的必要性体现在以下几个方面：①房地产市场失灵；②住房问题和住房保障；③宏观经济周期循环；④房地产价格剧烈波动；⑤房地产市场非均衡。
若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出的关系是（ ）。
A．成反方向变动
B．成同方向变动
C．价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
D．没有多大关系
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
答案：对
解析：
[知识点] 求取综合资本化率及自有资金资本化率
假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
关于报酬率的说法，正确的是（ ）。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
答案：D
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。选项A错误，市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针；选项B错误，风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定，国债和银行存款的风险不同，其风险调整值也不同；选项C错误，报酬率已经包含了通货膨胀的影响；参见教材P263～266。
房地产开发项目用于（ ）时，不计算借款偿还期。
A、出租
B、自营
C、经营
D、销售
答案：D
解析：
本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
（ ）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
A、估价对象
B、价值类型
C、价值时点
D、估价目的
答案：D
解析：
考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第8辑
规划设计条件附图包括的内容有（ ）。
A．建筑密度
B．地块区位和现状
C．道路红线坐标
D．建筑高度
E．容积率
正确答案：BC
BC附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元／m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（ ）。
A．使用面积的购买单价为12500元／m2
B．建筑面积的购买单价为12000元／m2
C．名义价格为180万元
D．实际价格为180万元
E．现房价格低于180万元
答案：B,C,D
解析：
使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m2[也可以进行以下计算后得出结论：使用面积的购买单价=15000元/m2×120m2÷（120－20）=18000（元/m2）]；建筑面积的购买单价=1.5×120/（120+30）=1.2（万元/m2）；名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m2×120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。
以下财务分析指标，说法不正确的是 ( )。
A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强
B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强
C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越强
D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强
答案：C
解析：
存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。因此，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。但是，如果存货周转率过高，也可能是企业在存货管理方面存在一些问题：如存货水平太低甚至经常缺货，或采购次数过于频繁、批量太小等。另一方面，如果存货周转率过低，则可能是企业对存货管理不力，或者是因销售状况不好而造成存货积压，也可能是由于企业调整了经营方针而增加了存货。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
设立地役权通常会使（ ）。
A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。
为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（ ）。
A.旧城区改造
B.商品房建设
C.廉租住房建设
D.经济适用住房建设
E.公共租赁住房建设
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房屋征收的前提条件。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
陈某2008 年1 月1 日以52.50 万元购买建筑面积为148㎡的自住住房，2013 年5 月转让，售价120 万元，应缴纳营业税（ ）元。
A．0
B．33750
C．43800
D．53800
答案：B
解析：
享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：：①住宅小区建筑容积率在1.0 以上；②单套建筑面积在120 平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2 倍以下。故本题中，陈某购买的住房不属于普通住宅。自2011 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由题意，应缴纳营业税＝（销售收入－购买房屋的价款）×5％＝（120－52.50）×5％＝3.375（万元）＝33750（元）。
