房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第1章
估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（ ）。
A、估价委托书
B、估价代理书
C、估价报告书
D、估价结果书
答案：A
解析：
考点:估价业务接洽与承接。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。
A、630.0
B、650.0
C、661.5
D、682.5
答案：D
解析：
考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。
未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时点的汇率。
7～10 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
第 7 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。
A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
正确答案：C
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．0.133
D．0.05
房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第2章
属于房屋产权转移登记情形的有（ ）。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
答案：对
解析：
本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。
房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。
A．当地市场现时成交价
B．基准地价
C．标定地价
D．实际建造成本
E．各类房屋重置价
正确答案：BCE
《城市房地产管理法》规定“家实行房地产价格评估制度。房地产评估时，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价、各类房屋价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施操作性规划的编制。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。
预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第3章
房地产开发经营业主要是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。参见教材P12。
答案：对
解析：
证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.全面覆盖
D.市场集中化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。
商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。
A．征地费及拆迁安置补偿费
B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E．住宅建筑、安装工程费
正确答案：ABDE
住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。
房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第4章
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A.工程竣工
B.物业验收合格
C.购房人实际入住
D.开发企业向购房人交付房屋
答案：D
解析：
本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%。
下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为( )。
A．一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据
B．银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项日申请贷款的先决条件，实际上，他们不必对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款
C．项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约
D．在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行
E．未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划
正确答案：ACD
[答案] ACD B项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。
城市居住区通常以（ ）为主要标志。
A.用地规模
B.建筑规模
C.居住人口规模
D.居住户数规模
答案：C
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。城市居住区通常以居住人口规模为主要标志。
深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（ ）
答案：对
解析：
考点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。
房地产估价师模拟冲刺试题集5章 第5章
房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》，即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册，取得《房地产估价师注册证书》，才可以以房地产估价师的名义从事估价活动。
下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。
A.住房可支付性指数
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性
答案：C
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。P44。
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
问题：
1．这样的做法有哪些错误?
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?
正确答案：
1．错误：
①由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
②未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。
③不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
④不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
[试题分析]
本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。
通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价机构和估价人员应当建立房地产( )。
A．市价库
B．经典案例库
C．交易实例库
D．估价库
正确答案：C
[答案] C
房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。
