2021房地产估价师真题下载6辑 第1辑
下列房屋部位中，不计算建筑面积的是( )。
A.房屋的天面
B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊
C.有围护结构的门廊
D.不封闭有项盖的永久性架空走廊
答案：A
解析：
不计算房屋面积的范围
1)层高小于2.20m 的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室等。
2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3)房屋之间无上盖的架空通廊
4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋
8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。参见教材P302。
某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/㎡，最后公示估价机构评估价格8890元/㎡，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/㎡，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/㎡。
被征收人对评估价格有异议，应该（ ）。
A、委托其他评估机构另行评估
B、向原估价机构申请复核估价
C、向当地专家委员会鉴定评估
D、向当地法院起诉
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核估价。@##
下列各项中，与计算税前现金流有关的有（ ）。
A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息
答案：D,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。
是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
A．假设开发法
B．长期趋势法
C．成本法
D．市场法
正确答案：B
[答案] B
本题主要考查的是长期趋势法的概念。
以划拨方式取得国有建设用地转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。
答案：错
解析：
划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是( )。
A.整栋销售
B.分割拆零销售
C.返本销售
D.变相返本销售
答案：A
解析：
(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。
2021房地产估价师真题下载6辑 第2辑
由于具有（ ）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。
A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产。
运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。
A．较高
B．较低
C．最高
D．居中
制定进度计划的方法有横道图法和( )。
A、 水平进度计划表
B、 网络图法
C、 POC、A、法
D、 直方图法
答案：B
解析：
因为制定进度计划的方法有横道图法和网络图法。
某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为( )。
A.7.65％
B.B.75％
C.9.42％
D.10.19％
在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（ ）。
A．规费
B．措施费
C．直接工程费
D．企业管理费
答案：B
解析：
措施费主要包括安全防护、文明施工措施费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排水费、施工降水费、地上地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费九项通用措施项目和专业措施项目。混凝土、钢筋混凝土模板及支架费为建筑工程的专业措施项目，脚手架费为建筑工程、装饰装修工程和市政工程的专业措施项目。
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某在建办公楼，建筑面积为25000m2，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。
A.29552.62
B.30025.81
C.24020.60
D.26866.02
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。
在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师真题下载6辑 第3辑
下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产买卖
D．房地产继承
房地产开发投资的经济效果主要表现为（ ）。
A．开发利润
B．销售收入
C．投资收益
D．成本利润
正确答案：B
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A、委托人
B、估价报告预期使用者
C、管理部门
D、中立
答案：D
解析：
考点:独立客观公正原则。房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。
A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。
该综合楼商业部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
正确答案：C
容积率＝总建筑面积/土地面积
建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。1公顷=15亩=10000m2。总建筑面积=6×10000=60000m2。建筑覆盖率为50%，建筑基底占地面积=10000X50%=5000m2。办公楼建筑面积5000m2，办公楼楼基底占地面积=5000/5=1000m2。商住综合楼基底占地面积=5000-1000=4000。
高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。（ ）
答案：错
解析：
考点:经济因素。如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大；如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升；如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大。
下列关于个人房地产税收优惠政策，表述正确的有（ ）。
A.个人出租住房取得的收入按4%征收房产税
B.个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税
C.个人销售住房暂时免征土地增值税
D.个人购买经济适用住房减按1.5%征收契税
E.个人出租住房，减半征收个人所得税
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是关房地产税收的优惠政策。个人购买经济适用住房减半征收契税；对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。P261。
2021房地产估价师真题下载6辑 第4辑
甲领取3000m2营业房《房屋所有权证》后，应当（ ）。
A．将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B．重新办理房地产抵押登记
C．直接领取他项权证
D．无须再办理房屋抵押登记
正确答案：B
在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。
房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
答案：C,D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。
开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起( )日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A．7
B．10
C．15
D．20
正确答案：C
[答案] C 开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分有（ ）。
A、总平面图
B、管道横剖面图
C、管道纵剖面图
D、节点详图
E、系统轴测图
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分表示一个区域的采暖管网，其施工图的组成主要包括总平面图、管道横剖面图、管道纵剖面图和节点详图。
程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（ ）。
A．住房公积金贷款实行低利率政策
B．使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金
C．程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款
D．住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息
保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（ ）
答案：错
解析：
考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。
某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A.1945
B.2000
C.2695
D.2750
答案：C
解析：
本题考查的是市场价值的计算。（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（万元），2695万元大于现状价值2000万元，应该选择拆除重建，按此方案的市场价值为2695万元。P91。
甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元／亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元／m2。
甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20％、5％以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60％归甲公司所有，40％归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20％、25％和30％；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为
20％、30％、30％和 20％，销售均价为 8500 元／m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2％、3％和 5.5％。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。
（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；
（2）若乙公司的目标收益率为 l0％，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
答案：
解析：
（1）该开发项目财务内部收益率的计算
①总建筑面积=200×666.67×2=266668（m2）；
②总建设成本=3200×266668÷10000=85333.76（万元）；
③总销售收入=8500×266668÷10000=226667.80（万元）；
④计算该开发项目的财务内部收益率FIRR
设i1=7％
由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05 万元>0，因此乙公司的目标可以实现。
2021房地产估价师真题下载6辑 第5辑
信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括( )。
A．缩短不同物业之间的相对距离
B．推动不同地域消费品的交流
C．减少劳动力成本
D．减少时间费用
E．使信息安全无懈可击
正确答案：ABCD
[答案] ABCD 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离、推动不同地域消费品的交流、减少劳动力成本和时间费用。
下列房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。
A、租赁权
B、地役权
C、抵押权
D、所有权
答案：B
解析：
考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。
房地产估价程序的作用包括（ ）。
A．规范估价行为
B．节省估价工作
C．保障估价质量
D．提高估价效率
E．规避估价监管
货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。
A．国家信贷资金
B．国家预算资金
C．国家负担资金
D．国家计划资金
正确答案：A
货币发行应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为国家信贷资金加以运用。
房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场
B.房地产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.空置率
答案：C
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。参见教材P49。
建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。上述概念的表述为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。
挑廊（ ）计算建筑面积。
A、按其围护结构外围水平投影面积的一半
B、按其外围水平投影面积
C、一般不
D、按净面积
答案：A
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
该写字楼在第3年末的价格为（ ）元/m2。
A.10800 B.11250 C.11280 D.11750
2021房地产估价师真题下载6辑 第6辑
房地产估价的完整概念是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（ ）
正确答案：×
房地产估价是在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。
剩余技术有（ ）。
A、市场剩余技术
B、土地剩余技术
C、建筑物剩余技术
D、房地产剩余技术
E、抵押贷款剩余技术
答案：B,C,E
解析：
考点:剩余技术。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。必须3个月。且既不开工又不申请延期，或者超过延期次数的，自行废止。
房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（ ）
答案：错
解析：
考点:投资与成本。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。
A、 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B、 房地产估价是房地产估价师在给房地产定价
C、 房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证
D、 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E 房地产估价既是科学又是艺术
基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是效用。基数效用论采用的分析方法是边际效用分析法，序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。
(2016年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
