22年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第1节
导线截面的选择是根据机械强度、通过导线电流的大小、电压损失等确定的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。
A．文献查阅法
B．观察法
C．专题讨论法
D．问卷调查法
E．实验法
正确答案：BCDE
[答案] BCDE 收集一手资料的方法有观察法、专题讨论、问卷调查和实验四种方法。
国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国总体规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。
A．开发期和租售期
B．权益投资比率
C．资本化率
D．贷款利率
E．运营费用
某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）。
A．6.67%
B．7.41%
C．12.60%
D．13.33%
答案：B
解析：
设该宗写字楼现在的价格为V，则：
整理得：V=217.76＋0.677V，解得V=674.96（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益÷市场价值=50÷674.96=7.41%。
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第2节
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（ ）。
A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函
C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制
D.价值类型.估价作业期.实地查勘期
答案：D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。
瑕疵请求权是指（ ）。
A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016年真题) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。
A.房地产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房地产开发资金的易得性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。
在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（ ）
A.建造费用
B.融资费用
C.其他工程费用
D.专业人员费用
答案：B
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第3节
某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500/m2元，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851/ m2元。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝5500/（1－6%）＝5851（元/m2）。
(2017年真题) 下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。
A.成本利润率
B.资本金利润率
C.销售利润率
D.财务内部收益率
答案：D
解析：
本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝2000（m2），
房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/m2）。
租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价目的。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。
A．增值税
B．财产税
C．消费税
D．流转税
E．营业税
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第4节
在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（ ）。
A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
答案：A
解析：
变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。其中，沉降缝是指防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元，使相邻单元可以自由沉降，而不影响建筑的整体。其缝宽与建筑的层数有关。
国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（ ）之日。
A．房屋征收决定作出
B．房屋征收决定公告
C．房屋征收补偿协议签订
D．房屋征收实施
答案：B
解析：
房屋征收评估基本事项中评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
(2017真题) 某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（）万元。
A.3000
B.4000
C.7000
D.10000
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。
以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
产生房地产价格泡沫的基础是( )。
A、 土地稀缺
B、 城市化进程快
C、 投机需求膨胀
D、 过度放贷
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第5节
实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。
A．实物构成范围
B．权益范围
C．空间范围
D．时间范围
E．髟响范围
目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（ ）。
A.30%
B.50%
C.70%
D.90%
答案：A
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。
市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（ )
答案：对
解析：
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于( )。
A.单务合同
B.主合同
C.实践合同
D.要式合同
答案：D
解析：
从合同——是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第6节
某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。
A.10
B.11
C.13
D.14
答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期＝3＋24－13＝14。
答案：错
解析：
直接融资的局限性主要表现在：
(1)直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多。
(2)对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。
一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。
A．22
B．28
C．38
D．50
城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A、 区域规划
B、 临街状况
C、 周围环境
D、 地形地势
