2021房地产估价师考试真题精选及答案5章 第1章
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法
B．假设开发法和成本法两种方法
C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有（ ）。
A．净现值法
B．费用现值比较法
C．等额年值法
D．费用年值比较法
E．差额投资内部收益率法
答案：A,C,E
解析：
房地产投资方案经济比选方法的选择规则包括：①当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法；②当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选，如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选；③当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有( )。
A.非竞争性
B.非排他性
C.竞争性
D.排他性
答案：A
解析：
公共物品则是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品。
非竞争性——例如一些公共标志和设施，一旦建起以后将为所有的使用者提供服务，增加使用者并不需要额外增加生产成本。
2003年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1．2亿元人民币入股。
请问：
1．何为房地产转让?
2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?
3．房地产转让估价有哪些特点?
正确答案：
1．《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：
(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
(4)以房地产抵债的；
(5)法律、法规规定的其他情形。
3．房地产转让估价具有以下几个方面的特点：
(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。
(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。
(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。
下列房地产状况中属于区位状况的有（ ）。
A．位置
B．房地产规模
C．环境景观
D．外部基础设施完备程度
E．朝向、楼层
某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。
A．25
B．35
C．40
D．45
正确答案：B
[答案] B F(NPV1)＝22×0.2+18×0.6×14×0.2＝18(万元)
F(NPV2)＝28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)
F(NPV)=F(NPV1)÷(1+i)+F(NPV2)÷(1+i)2
＝18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2＝35(万元)
目标市场选择时，当采用（ ）营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。
A、产品专业化
B、选择专业化
C、大量定制
D、全面覆盖
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。全面覆盖：这时企业力图为所有消费群提供他们所需的所有产品。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取这种营销战略。当采用这种营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。
24 .2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（ )元。
A.125
B.250
C.300
D.375
(2011真题) 按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。
2021房地产估价师考试真题精选及答案5章 第2章
答案：错
解析：
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
如果土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用了10年后转让，那么受让人的使用年限为（ ）。
A.40
B.50
C.70
D.100
答案：A
解析：
本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”50年-10年=40年。
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
下列各项中，属于竞争导向定价的是（ ）。
A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、挑战定价法
D、成本加成定价法
答案：C
解析：
本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。参见教材P98~P99。
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下，所能获得的房地产的总收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。
A．建筑安装工程费
B．土地费用
C．空置率
D．容积率
答案：C
解析：
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
投资者所要求的最低利率是（ ）。
A、同业拆放利率
B、存款利率
C、贷款利率
D、基础利率
答案：D
解析：
考点:利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。@##
实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。
A．7
B．10
C．15
D．30
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（ ）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
2021房地产估价师考试真题精选及答案5章 第3章
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某购买的银行理财产品不能归结为银行中间业务类型中的（ ）。
A.担保型中间业务
B.管理型中间业务
C.衍生金融工具业务
D.融资型中间业务
答案：B
解析：
按照商业银行中间业务的功能和形式分类，可以分为结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务以及其他中间业务等六类。其中，担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。管理型中间业务是指由商业银行接受客户委托、利用自身经营管理上的职能优势，为客户提供各种服务的有关业务。衍生金融工具业务是指商业银行从事涉及衍生金融工具各种交易的有关义务。融资型中间业务是指商业银行向客户提供传统信贷以外的其他融资服务的有关业务。
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？
2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？
答案：
解析：
1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。
2.复核估价的估价目的可表述为：受XX银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
商品房销售中，禁止的行为包括（ ）。
A．返本销售
B．实名制购房
C．未取得商品房预售许可证收取定金
D．成套住宅分割拆零销售
E．预购人将购买的期房再行转让
伸缩缝与沉降缝最显著的区别在于基础上，沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。所以伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是变形缝。沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。P99。
下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。
A．注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员
B．我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师
C．注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次
D．取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务
E．注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费
正确答案：CD
注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
A．3人（含3人）
B．5人（含5人）
C．3人（含3人）单数
D．5人（含5人）单数
下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是( )。
A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系
D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制
正确答案：C
[答案] C 属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）
答案：错
解析：
本题考查的是分解法求取功能折旧。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。
甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。
对于项目A的项目资本金，若存在非专利技术作价出资，则其额度最多为（ ）万元。
A.1280
B.1920
C.2880
D.9600
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目A为综合地产项目，项目资本金比例为30%，以工业产权或者非专利技术作价出资，其总额不得超过资本金总额的20%。32000×30%×20%=1920（万元）。P107。
2021房地产估价师考试真题精选及答案5章 第4章
某类商品房2011年至2015年的售价分别为6300元／m2、7100元／m2、7500元／m2、8200元／m2、8700元／m2，由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要，故采用权重加权：0.1、0.1、0.2、0.6，利用加权平均增减量法，该类商品房2016年的价格为（ ）元／m2。
A、8340
B、9100
C、9300
D、9900
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。2011年到2015年的各年增量为800、400、700、500，加权平均数为：d＝800×0.1＋400×0.1＋700×0.2＋500×0.6＝560。2016年预测价格＝6300＋560×5＝9100（元／m2）。
下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（ ）
A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数.众数
B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动
C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
D.不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同
E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
债券和股票都使金融市场交易的媒介。（ ）
此题为判断题(对，错)。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的（ ）注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。
A.一名以上
B.两名以上
C.三名以上
D.五名以上
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。P62。
租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2014真题) 土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。（）
答案：对
解析：
本题考查的是土地增值税－扣除项目。土地增值税的扣除项目包括与转让房地产有关的税金。
如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（ ）。
A．需求不变、供给增加，均衡价格下降
B．供给不变、需求增加，均衡价格下降
C．需求减少、供给增加，均衡价格下降
D．需求减少、供给减少，均衡价格下降
E．需求增加、供给增加，均衡价格上升
答案：A,C
解析：
供给、需求的变化对均衡价格的影响是：①供给不变，需求增加时，均衡价格上升；②供给不变，需求减少时，均衡价格下降；③需求不变，供给增加时，均衡价格下降；④需求不变，供给减少时，均衡价格上升；⑤供给增加，需求也增加时，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降；⑥需求增加且供给减少时，均衡价格上升；⑦需求减少且供给增加时，均衡价格下降⑧；需求减少且供给也减少时，均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。
为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（ ）。
A.旧城区改造
B.商品房建设
C.廉租住房建设
D.经济适用住房建设
E.公共租赁住房建设
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房屋征收的前提条件。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2021房地产估价师考试真题精选及答案5章 第5章
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（万元），销售费用=3000×2%＝60（万元），销售税费=3000×5.5%＝165（万元），开发利润＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。
A．65.4
B．81.8
C．87.2
D．109.0
拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和强制拆迁。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采取逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显示出价格变动的基本发展趋势。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
配电箱是接受和分配电能的装置，下列是按用途分类的是（ ）。
A、动力配电箱
B、落地柜式配电箱
C、明装配电箱
D、工厂的定型产品
答案：A
解析：
本题考查的是建筑电气设备。配电箱按用途分可以有照明和动力配电箱。
供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。
答案：错
解析：
供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。
A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
王某购买的住宅的产权登记面积为（ ）。
A．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B．套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C．套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D．套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积
正确答案：AD
房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买意向的统一。（ ）
此题为判断题(对，错)。
