2021房地产估价师每日一练8章 第1章
关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。
A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。P156。
房地产价格评估以（ ）为基础。
A.基准地价
B.市场价格
C.标定地价
D.重置价格
E.成交价格
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。 （ ）
正确答案：×
对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。
投资基金的创立和运行涉及（ ）。
A.政府
B.投资人
C.发起人
D.管理人
E.托管人
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是投资基金与投资基金证券概念。投资基金的创立和运行涉及：投资人、发起人、管理人和托管人。
(2015真题) 一级资质的房地产估价机构至少应有12名以上的专职注册房地产估价师。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。一级资质的房地产估价机构，要求有15名以上专职注册房地产估价师。参考教材P181。
以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。
A．几何图形法
B．求积仪法
C．界址点坐标法
D．称重法
E．光电面积量算仪法
转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.30
B.45
C.60
D.90
答案：A
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
2021房地产估价师每日一练8章 第2章
若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用住房价格（ ）。
A．由市（县）人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商制定
D．由政府限定销售价格
正确答案：A
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。
田某于2011 年7 月1 日办理5 年期住房公积金贷款，2012 年7 月7 日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从（ ）执行新的利率。
A．2012 年7 月7 日
B．2012 年8 月1 日
C．2013 年1 月1 日
D．2013 年7 月7 日
答案：C
解析：
个人住房公积金贷款利率按照贷款发放时法定利率计算。遇法定利率调整，贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
下列不属于影响房地产的需求因素的是（ ）。
A、房地产的价格
B、消费者的收入水平
C、房地产的开发成本
D、消费者的偏好
答案：C
解析：
考点:房地产需求。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。
房地产开发前期的规划管理包括（ ）。
A．开发项目的选址定点审批
B．规划设计条件审批
C．规划设计方案审批
D．核发建设用地规划许可证
E．核发建设用地批准书
容易对人的心理产生影响的暂时性污染是 ( )。
A.放射性物质污染
B.建筑施工噪声污染
C.生活污染
D.固体废物污染
答案：B
解析：
环境噪声污染的危害主要表现在下列几个方面：
(1)环境噪声污染对听力的损伤。
(2)环境噪声污染对睡眠的干扰。
(3)环境噪声污染对人体的生理影响。
(4)环境噪声污染对人体心理的影响。
(5)环境噪声污染对儿童的影响。
某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。
2021房地产估价师每日一练8章 第3章
开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2％；乙可比实例的卖方实收价格为7800元／m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％；丙可比实例的成交价格为8300元／m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元／m2。
A．8157.60
B．8158.91
C．8163.57
D．8164.88
答案：D
解析：
在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S％（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S％；低时，为-S％），则有：可比实例正常价格×（1±S％）=可比实例成交价格，因此有
根据题意，甲可比实例比较价值=8000×100/（100－2）=8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值=7800/（1－6％）=8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值=8300－200=8100（元/m2），估价对象比较价值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88（元/m2）。
债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担（）。
A、质押
B、一般保证
C、抵押
D、连带责任保证
答案：D
解析：
本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据
A．双方协议的价格
B．市场价
C．评估价
D．管理部门的核价
下列关于证券一般特征的表述中，正确的是（ ）。
A.证券可以直接用于生产过程，执行资本的职能
B.证券的价格与其所代表的资本额往往是一致的
C.证券出售后，所有权和使用权发生了分离
D.证券的价格由其价值决定
答案：C
解析：
本题考查的是证券的一般特征。选项A错误，证券本身不具有价值，不能直接用于生产过程，不能执行资本的职能；选项B错误，证券的价格与其所代表的资本额往往不一致；选项D错误，普通商品的价格由该商品的价值所决定，而证券的价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。
详细可行性研究阶段投资估算的精度在（ ）。
A.±5%
B.±10%
C.±15%
D.±20%
答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究阶段投资估算的精确度为±30%；初步可行性研究阶段投资估算的精确度为±20%；详细可行性研究阶段投资估算的精度在±10%。
下列关于房地产测绘的特点的说法有误的是（ ）。
A．房地产测绘图一般比例尺很大
B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素
C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算
D．房地产测绘的复测周期一般为1年
正确答案：D
城市基本地形图的复测周期一般为5～10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，要随着各种变化进行补测。
2021房地产估价师每日一练8章 第4章
某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的年净收益为（ ）万元。
A. 241.45 B.275.94 C.306.6 D.315.36
在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（ ）
答案：错
解析：
考点:动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
房地产开发企业是具有法人资格的经济实体，注册资金应在100万元以上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
答案：对
解析：
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（ ）。
A.资产负债表
B.资本金现金流量表
C.项目投资现金流量表
D.财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。
某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/㎡
A．310．61
B．321．60
C．477．87
D．494．77
2021房地产估价师每日一练8章 第5章
下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。
A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估
B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估
C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估
D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估
答案：B
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去。P163。
造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。
A、 成本加成定价法
B、 价值定价法
C、 目标定价法
D、 认知价值定价法
下列属于承担民事责任的方式有（ ）。
A．罚款
B．吊销证照
C．赔偿损失
D．赔礼道歉
E．停止侵害
在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
作为产品的生产者和商品的供给者，（ ）是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。
A．经济实体
B．经营者
C．厂商
D．营销商
同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。
临时使用土地的期限，最多不得超过5年，并不得修建永久性建筑。（）
答案：错
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。
2021房地产估价师每日一练8章 第6章
直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。
在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。
A．物业管理企业
B．社区服务中心
C．业主委员会
D．最终用尸
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A．电费
B．物业管理费
C．水费
D．供暖费
E．房地产税
房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即投资增值。（ ）。
答案：错
解析：
本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
如年资本化率为5．2S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
A、 7
B、 8
C、 9
D、 10
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司按营业收入的2%购买保险，该2%属于（ ）。
A．绝对指标
B．相对指标
C．平均指标
D．变异指标
2021房地产估价师每日一练8章 第7章
对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后（ ）日内分别提出规划和建设条件。
A.10
B.15
C.20
D.30
答案：D
解析：
本题考查的是严格住房建设用地出让管理。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。
一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的特性。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。
证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
答案：对
解析：
证券公司。证券公司是专门从事有价证券(股票和各种债券)经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有（ ）。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
E．应急原则
正确答案：ABC
在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：①合法原则；②最高最佳使用原则；③估价时点原则；④替代原则。
如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城市生活垃圾，污水属于( )。
A.工业污染源
B.农业污染源
C.生活污染源
D.交通污染源
答案：C
解析：
生活污染源
人们由于做饭、取暖、沐浴等生活需要，造成大气污染的污染源称为生活污染源。这类污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。生活污染源主要有：
(1)生活燃料的污染。居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭，由于燃烧不充分，经常排出大量烟尘。
(2)居住环境的污染。由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物。
(3)其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等。
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
2021房地产估价师每日一练8章 第8章
某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。
A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D.视委托人要求进行估价并出具估价报告
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。( )
下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是（ ）。
A、潜在市场、有效市场、服务市场
B、有效市场、渗透市场、服务市场
C、潜在市场、服务市场、合格的有效市场
D、潜在市场、渗透市场、合格的有效市场
答案：A
解析：
本题考查的是市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P112。
根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中可以转让的有（ ）。
A.权属有争议的房地产
B.异议登记期间的房地产
C.经其他共有人口头同意转让的共有房地产
D.购买已满五年的经济适用住房
E.按约定支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书的房地产
答案：D,E
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。（1）达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。（6）未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
在评估过程中，房屋用途确定的依据为（ ）。
A、实际用途
B、不动产权证上记载的用途
C、镇人民政府认定、处理结果
D、县人民政府认定、处理结果
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P62～63。
下列行为，属于应予免征收契税的是（ ）。
A.某社会团体承受房屋用于营销
B.因不可抗力灭失住房而重新购买住房
C.缴纳房屋产权调换差价的部分
D.个人购买家庭首套90m2以下住房
答案：B
解析：
本题考查的是契税减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。P247。
请根据以下内容回答 96～104 题
2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
第 96 题 该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A．该市人民蚊府土地管理部门
B．该区人民政府土地管理部门
C．该区人民政府
D．该市人民政府
正确答案：A
《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
