2021房地产估价师预测试题8章 第1章
公共建筑可以按居民对公共建筑的使用频繁程度进行分类，下列属于按此方法进行划分的是（ ）。
A.教育系统
B.超级市场
C.医疗卫生
D.商业
答案：B
解析：
本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑（如菜市场、超级市场）和居民必要的非经常使用的公共建筑。选项ACD是按公共建筑的使用性质划分的。
下列情形中，诉讼时效为2年的是（ ）。
A．身体受到伤害要求赔偿的
B．寄存财物被丢失的
C．环境遭污染或损害的
D．借出的资金未能收回的
下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
流动比率越低，说明营运资本（流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+B/Y2表示（ ）。
A．房地产净收益按一固定数额逐年递增
B．房地产净收益按一固定数额逐年递减
C．房地产净收益按一固定比率逐年递增
D．房地产净收益按一固定比率逐年递减
正确答案：A
这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。
下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（ ）。
A.受供求因素的影响
B.与区位密切相关
C.价格形成的时间通常较长
D.价格实质是权益的价格
答案：A
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。
房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
2021房地产估价师预测试题8章 第2章
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P312。
私募债券，指按法定程序，经证券主管机构批准在市场上公开发行的债权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是债券的分类。公募债权，指按法定程序，经证券主管机构批准在市场上公开发行的债权。
价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。调查估价对象的历史使用状况是实地查勘的工作内容。因为在估价过程中也可能需要过去的一些历史数据。P412。
当需求减少且供给增加时，表现为需求曲线向右下方移动，供给曲线向左下方移动，均衡价格下降，而均衡数量可能增加，可能不增不减，也可能减少。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场均衡。当需求减少且供给增加时，表现为需求曲线向左下方移动，供给曲线向右下方移动，均衡价格下降，而均衡数量可能增加，可能不增不减，也可能减少。
下列对工程建设定额的理解有误的是（ ）。
A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据
B．工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系
C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平
D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。下列不属于法定优先受偿款的是（ ）。
A.已抵押担保的债权数额
B.发包人拖欠承包人的建设工程价款
C.其他法定优先受偿款
D.估价费用
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。
A.手续不全的房地产
B.权属有争议，尚处于诉讼程序中的房地产
C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产
D.未经抵押权人同意拍卖的房地产
E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是拍卖房地产标的的条件。选项A经有关单位和部门协商，政府审批后，可以组织拍卖；选项D抵押权人不得对抗法院的执法行为，但是拍卖所得，抵押权人具有优先受偿的权利。P444、446、452。
在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。（ ）
答案：错
解析：
考点:收集交易实例的途径。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。
2021房地产估价师预测试题8章 第3章
个人住房贷款的风险有( )。
A．政治风险
B．操作风险
C．信用风险
D．市场风险
E．利率风险
正确答案：BCD
答案BCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
利率调升对房地产投资产生的影响有（ ）
A.导致房地产实际价值折损
B.增加收益现金流
C.加大投资者融资成本
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
(2014真题) 某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是（）。
A.单一价格弹性
B.完全无弹性
C.富有价格弹性
D.缺乏价格弹性
答案：B
解析：
本题考查的是弹性理论。需求价格弹性系数等于0，表示完全无弹性。
木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（ ）。
A.吸附水率
B.自由水率
C.平衡含水率
D.化合水率
答案：C
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率为平衡含水率。
中观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于安置李某的说法，正确的为（ ）。
A．应由拆迁人负责安置
B．应由刘某负责安置
C．如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务
D．如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住
建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。
工程项目施工需使用临时用地的，建设单位需与土地使用权单位签订临时用地协议后方可使用该土地，建设单位有义务按照协议的规定支付一切费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师预测试题8章 第4章
收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。
A．所得税
B．房地产抵押贷款还本休息额
C．改扩建费
D．房屋火灾保险费
E．会计上的折旧额
正确答案：ABCE
D项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。
纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为lO%。该旅馆的价值为（ ）万元。
A．2759.4
B．2789.3
C．2843.6
D．2987.6
正确答案：A
经济发达地区提高适用税额标准（ ）。
A．是不容许的
B．必须报经财政部批准
C．应召开听证会民主评议
D．应在年度规划中预先提出申请
建筑和设备工种图纸注明比例尺，一个图形一般采用（ ）比例尺。
A.0种
B.1种
C.2种
D.多种
答案：B
解析：
本题考查的是建筑识图基础。建筑和设备工种图纸注明比例尺，一个图形一般采用一种比例尺。
对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A.小于
B.大于或等于
C.不等于
D.无法确定
答案：B
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。只有收入现值大于或等于支出现值的利用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
重大的物业管理事项的决定不可以由业主大会作出。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是业主大会制度。重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。
2021房地产估价师预测试题8章 第5章
城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。
在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求（ ）。
A.越富有弹性
B.需求弹性越小
C.越缺乏弹性
D.完全无弹性
答案：A
解析：
本题考查的是需求弹性。一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求越富有弹性。
下列行为属于房地产转让的有( )。
A.房地产抵押
B.房地产租赁
C.房地产买卖
D.房地产抵债
E.房地产权属随企业兼并而转移
答案：C,D,E
解析：
房地产交易包括①房地产转让、②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。参见教材P378。
( )是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
A、 消费信用
B、 个人信用
C、 民间信用
D、 相互信用
（ ）主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。
A.物业管理业
B.房地产咨询业
C.房地产经纪业
D.房地产开发经营业
答案：A
解析：
本题考查的是房地产业的细分。物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。
(2015真题) 注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
2021房地产估价师预测试题8章 第6章
某房地产开发公司2014 年开发保障性住房项目，预计总投资为2 亿元，其项目资本金应不低于( B )万元。
A.2000 B.4000
C.6000 D.8000
答案：B
解析：
2009 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。
自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（ ）批准后生效。
A.全国人民代表大会及其常务委员会
B.国务院
C.省.自治区.直辖市的人民代表大会
D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会
答案：D
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。
答案：错
解析：
债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有相逆性关系，一般情况下很难同时兼顾。如安全性高、风险小、流动性强的债券，投资者必然积极购买，因此，该种债券的价格必然上涨，收益率也就较低。反之，安全性差、风险较大、流动性差的债券，通常价格相对较低，收益率也就较高。
下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（ ）。
A.连锁健身房
B.公安机关办公楼
C.游泳馆
D.度假村
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。
某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？
【解】
(1)项目总开发价值
①项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2
②标准层每层建筑面积：[22 000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2
③项目总销售收入：22 000m2X12000元/m2=26400万元
④销售税费：26 400万元X3.0%=792万元
⑤项目总开发价值：（26 400—792)万元=25608万元
(2)项目总开发成本
①土地费用：5 000万元
②建造费用：22 000m2X3500元/m2=7700万元
③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：
7700万元X8%=616万元
④其他工程费：4 60万元
⑤管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元
⑥财务费用
a. 土地费用利息：
7700万元X[(1+10%/4)3X4—1]=2655.64万元
b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+413.28)X[(l+10%/4) (2/2）X4—1]万元=953.97万元
c.融资费用：（2 655.64+953.97)万元X10%=360.96万元
d.财务费用总计：（2 655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元
⑦市场推广及销售代理费用：26 400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元
⑧项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元
(3)开发利润：（25 608-20799.85)万元=4808.15万元
(4)成本利润率:4 808.15/20799.85X100%=23.12%
答案：
解析：
改错如下：
(1)标准层每层建筑面积：（22 000-4000X60%X4)m2/10=l240m2
(2)销售税费：26 400万元X6.5%=1716万元
(3)项目总开发价值：（26 400-1716)万元=24684万元
(4)管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元
(5)土地费用利息：
5000万元X[(1+12%/4)3X4—1]=2128.80万元
(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+482.16)X[(l+12%/4) (2/2)X4—1]万元=1161.98万元
(7)融资费用：（2 128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元
(8)财务费用总计：（2 128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元
(9)市场推广及销售代理费用：26 400万元X(0.5%+3.0%)=924万元
(10)项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元
(11)开发利润：(24 684—18802.02)万元=5881.98万元
(12)成本利润率：5 881.98/18802.02X100%=31.28%
股票是（ ）。
A．股份制企业一定量资本额的代表
B．计算股份制企业资本的最小单位
C．用以证明投资者的股东身份和权益的凭证
D．获得股息和红利的凭证
E．认定所有人有权取得收入的凭证
正确答案：CD
本题主要考查的是股票的概念：股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。
2021房地产估价师预测试题8章 第7章
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A.工程竣工
B.物业验收合格
C.购房人实际入住
D.开发企业向购房人交付房屋
答案：D
解析：
本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（ ）。
A、住房可支付指数
B、开发投资杠杆率
C、开发强度系数
D、土地转化率
答案：D
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。
对甲的要求，古桥公司应（ ）。
A．以各套的面积相同为由拒绝其要求
B．退还5m2的房价款
C．退还7m2差额的房价款
D．退还lOm2差额的房价款
(2017年真题) 从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。
(2014真题) 房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。信托投资业务和资产业务是平行关系。不是从属关系。
某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-br／2,成本曲线为TC=5+2Q+Q，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是（ ）个单位
A 4
B 5
C 6
D 7
需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。参见教材P51。
(2017真题) 在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。
A.蓝色
B.黄色
C.红色
D.紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
2021房地产估价师预测试题8章 第8章
若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。
A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（ ）。
A．临界点分析
B．期望值分析
C．敏感性分析
D．概率分析
答案：A
解析：
临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格，土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。因此，最高土地价格分析属于临界点分析。
报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（ ）。
A、期初
B、期末
C、期中
D、任一时刻
答案：B
解析：
本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。
环境质量可以通过环境质量评价来判定，环境质量评价是确定环境质量的手段、方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3—9:
如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。
A.耕地占用税 B.征地管理费
C.耕地开垦费 D.新增建设用地有偿使用费
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括( )。
A．该种房地产的价格水平
B．相关房地产的价格水平
C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期
E．该种房地产的开发技术水平
正确答案：ACDE
[答案] ACDE
B项为某种房地产需求量的影响因素。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的种类。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。
是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。
A．购买价格
B．权益投资比率
C．空置率
D．运营成本
正确答案：A
[答案] A 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。
