21年房地产估价师考试试题及答案5卷 第1卷
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。 ( )
答案：错
解析：
房地产价格与利率相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。
建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A.需求价格弹性一般为正值
B.当供给价格弹性为0时，称供给完全无弹性
C.替代品的交叉弹性为负值
D.当需求价格弹性为∞时，称需求有完全价格弹性
E.一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是弹性理论。选项A需求价格弹性，一般为负值。但是对于吉芬商品和炫耀商品，则为正值。选项C替代品的交叉弹性为正值。PX↗，QX↘，QY↗。P183、P186。
某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。
A．158
B．156
C．176
D．178
答案：错
解析：
办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
正确答案：D
变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。
21年房地产估价师考试试题及答案5卷 第2卷
同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（ ）。
A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿
B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿
C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿
D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿
E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
某房地产开发项目采用20%的折现率计算出地项目净现值为16万元，该项目地财务内部收益率（ ）
A小于20%
B满足目标收益率要求
C大于20%
D不满足目标收益率要求
估价上折旧注重的是( )。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．市场价值的真实减损
正确答案：D
[答案] D
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。
某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
甲运营商发行的收益凭证属于（ ）。
A.契约型REITs
B.公司型REITs
C.权益型REITs
D.抵押型REITs
答案：A,C
解析：
本题考查的房地产信托投资基金。选项B需要成立信托投资基金公司，投资者购买基金公司股份成为其股东；选项D是以抵押贷款为基础设立的。P306～307。
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6 000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%，采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。
A.6625 B.7333
C.7571 D.7993
房地产交易管理机构的主要职责是（）。
A.开展房地产股票活动指导和监督
B.办理房地产交易登记、鉴证等手续
C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费
D.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务
E.为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。“开展房地产股票活动指导和监督”。不是房地产交易管理机构的主要职责。
21年房地产估价师考试试题及答案5卷 第3卷
下列股东权利中，属于自益权的是（ ）。
A．股票过户的权利
B．表决权
C．查询公司经营状况的权利
D．出席股东大会的权利
某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
某居住区的居住人口规模是13000人，则此属于（ ）。
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.独立组团
答案：B
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。居住小区的居住人口规模是10000～15000人。
（ ）是将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
A．房地产直接投资
B．房地产间接投资
C．房地产混合投资
D．房地产有效投资
某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。
A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况
下列关于贴现债券的表述正确的有（ ）。
A.贴现债券，也称贴水债券
B.贴现债券，也称附息债券
C.指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行
D.到期时按券面价值偿还本金的债券
E.其发行价格与券面价值的差价即为利息
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是债券的分类。选项B错误，贴现债券，也称贴水债券，不同于附息债券。
21年房地产估价师考试试题及答案5卷 第4卷
为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（ ）元/m2。
A、3673.20
B、3673.68
C、3790.43
D、3790.93
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=3500/（1-3%）=3608.25元/m2，可比实例成交日期为2016年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2017年4月1日为：3608.25×（1+0.3%）6=3673.68元/m2。参见教材P195。
下列估价工作程序中，宜首先进行的是（ ）。
A.制定估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.选择适用的估价方法
D.搜集相关资料数据
答案：A
解析：
本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。P395。
下列对要约的理解有误的是（ ）。
A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示
B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思
C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段
D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束
业主转让建筑内专有部分，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利可以分别转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）
答案：对
解析：
名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。
将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。
A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．借款还本付息估算表
D．投资计划与资金筹措表
21年房地产估价师考试试题及答案5卷 第5卷
人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按约给付。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（ ）来选取。
A．估价假设和估价原则
B．价值类型和估价结果
C．估价程序和估价方法
D．估价目的和估价对象
答案：D
解析：
在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。
A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为（ ）元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
答案：D
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。比例一般为0.5%～3%。10×3%=0.3万元。
土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
A．该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B．按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C．该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D．根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。
A．建筑安装工程
B．新建和扩建
C．设备与工器具购置
D．迁建和恢复
E．其他费用
