2021房地产估价师历年真题和解答7卷 第1卷
在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。
A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
正确答案：A
[答案] A
3000÷(3000-1-2000)×30%＝18%
对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法
答案：A
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。选项D还必须满足效益相同的条件。参见教材P210。
对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿的诉讼时效期间是（ ）年。
A．1
B．2
C．3
D．4
答案：C
解析：
根据法律对诉讼时效期间的规定，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间为2 年，长期诉讼时效期间为20 年。《民法通则》规定，法律对诉讼时效另有规定的，依照其规定。这为其他法律规定特别诉讼时效提供了立法依据。本题对应特别诉讼时效期间，按《环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3 年。
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A、 最佳用途和最佳规模
B、 最佳集约度
C、 最佳规模和最佳集约度
D、 最佳用途
答案：C
解析：
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
下列不应免征房产税的订（ ）。
A．职工自用住房
B．企业创办的类学校用于数学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
正确答案：C
产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。
下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（ ）。
A、回收固定资产余值
B、开发建设投资
C、长期借款
D、净转售收入
答案：B
解析：
考点:基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。
下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。
2021房地产估价师历年真题和解答7卷 第2卷
各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
答案：对
解析：
指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。
下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。
A.村办企业的厂房可以抵押
B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E.同一房地产不得设定两个以上抵押权
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。
某投资者将其商铺出租经营，租期20 年，预计第一年的净租金收入为8 万元，且每年递增6％，年租金均发生在年末。若折现率为6％，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A．91.76
B．142.40
C．150.94
D．160.00
答案：C
解析：
等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，即这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。计算等比序列现值系数的公式为：
式中，P 表示现值；A 表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值；i 表示折现率为；s 表示每一时间间隔收入等比变化值；n 表示计息周期数。本题中，i=s，则该商铺净租金收入的现值为：P=20 错误8/（1+6%）=150.94（万元）。
一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物区分所有权包括（ ）等。
A．按份共有所有权
B．专有部分所有权
C．共同关系成员权
D．共用部分持份权
E．长期使用和租赁
某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。
A、 50
B、 60
C、 70
D、 80
2021房地产估价师历年真题和解答7卷 第3卷
房地产开发项目实行（ ）。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
房地产开发过程中需要（ ）资金。
A．高利息
B．建设贷款
C．租赁贷款
D．民间融资
E．抵押贷款
正确答案：BE
BE房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。
甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是( )。
A.甲公司非法占用了财产
B.甲公司所有的危房
C.甲公司替乙公司保管的财产
D.甲公司未经规划许可建造的房屋
答案：C
解析：
保险利益——是指投保人或被保险人对投保标的所具有的法律上承认的利益，用以衡量投保人或被保险人因保险标的的损害或丧失而遭受的经济损失。
构成保险利益必须具备三个条件：第一，保险利益必须是合法的，是法律承认并且可以主张的利益；第二，保险利益必须是确定的，是可以实现的利益；第三，保险利益是经济上的利益。
(四)某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。
A．市场价格上升
B．市场价格下降
C．市场价格不变
D．市场价格变化不确定
宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。 （ ）
正确答案：×
房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。
在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
物业服务定价成本由（ ）组成。
A.固定资产折旧
B.绿化养护费用
C.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用
D.人员费用
E.财产保险费
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
2021房地产估价师历年真题和解答7卷 第4卷
对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。（ ）
答案：对
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。
按照增量存量的方式，房地产增量和存量市场之间是一种互动关系。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场细分。房地产增量和存量之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。
订立抵押合同时，可以在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（ ）。
A、拍卖方式
B、招标方式
C、协议出让
D、挂牌出让
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是（ ）。
A．在固定的预期收益率下使风险最低
B．使收益率最高
C．在一个预设可接受的风险下使收益最大化
D．减少投资
对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。
某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为( )。
A.1.67％
B.2.33％
C.2.75％
D.3.33％
2021房地产估价师历年真题和解答7卷 第5卷
土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产权利中，属于可以抵押的是（ ）。
A．国有土地所有权
B．宅基地的土地使用权
C．集体土地所有权
D．村企业的房屋所有权
答案：D
解析：
《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。ABC 三项均属于《物权法》规定的不得抵押的财产。
我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现的方面不包括（ ）。
A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.修改宪法和土地管理法
D.制订地方性的土地使用权出让和转让条例
答案：D
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。选项D错误，正确表述应为：制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
下列关于企业利润和收入的表述，正确的是( )。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
正确答案：C
[答案] C 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。
在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。
A、 合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B、 其团体性没有法人强
C、 合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D、 合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
答案：D
解析：
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。
某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是人口因素。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。
2021房地产估价师历年真题和解答7卷 第6卷
下列房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。
A、租赁权
B、地役权
C、抵押权
D、所有权
答案：B
解析：
考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。
在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的经营费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。参见教材P353。
在现金流量图上，横坐标轴“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
答案：对
解析：
长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
正确答案：
1．政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。
2．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。
某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。（综合性强）
A．1002．45
B．1012．45
C．1027．42
D．1037．45
物业管理是一种（ ）的管理。
A．企业化
B．人性化
C．辅助型
D．引导型
2021房地产估价师历年真题和解答7卷 第7卷
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部性
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理和协调
正确答案：ABD
市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是市场无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。排他性物品属于私人物品。私人物品、政府对市场的管理和协调，都不是直接导致市场失灵的原因。
某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。
A、2400
B、2410
C、2490
D、2500
答案：A
解析：
考点:分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
答案：对
解析：
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
空调系统按集中式空调系统处理的空气来源划分，不包括（ ）。
A.混合式系统
B.分布式系统
C.封闭式系统
D.直流式系统
答案：B
解析：
本题考查的是建筑通风与空调设备。按集中式空调系统处理的空气来源划分，包括封闭式系统、直流式系统和混合式系统。选项B，分布式属于按照空气处理的设置情况分类。
“三项预测值”分析方法是( )中的一种。
A、 单因素敏感性分析方法
B、 多因素敏感性分析方法
C、 概率分析方法
D、 盈亏平衡分析方法
属于城市发展战略中的社会发展目标的是( )。
A.人均国民收入
B.国内生产总值(GDP)
C.年龄结构
D.总人口规模
E.居民受教育程度
答案：C,D,E
解析：
城市发展战略及其具体目标通常分为三个方面的内容：
(1)经济发展目标。包括国内生产总值(GDP)等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。
(2)社会发展目标。包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。
(3)建设水平目标。包括建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。
