2021房地产估价师历年真题5篇 第1篇
下列经济活动中，不属于房地产业的是（ ）。
A.物业管理
B.房屋勘察设计
C.房地产开发经营
D.房地产中介服务
答案：B
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
建设城市和管理城市的基本依据是（ ）。
A.乡规划
B.城镇规划
C.镇规划
D.城市规划
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。
房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。
答案：对
解析：
经济成本=会计成本(显成本)+隐成本(正常利润) (6-43)
经济利润=销售收入-会计成本(显成本)-隐成本(正常利润) (6-44)
房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。（ ）
此题为判断题(对，错)。
李某是17周岁的高中生，经常利用课余时间打工挣零用钱。根据《中华人民共和国民法通则》，李某( )。
A.属于完全民事行为能力人
B.应被视为完全民事行为能力人
C.属于限制民事行为能力人
D.属于无民事行为能力人
答案：C
解析：
限制民事行为能力人——是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。
在中国，8周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。
2021房地产估价师历年真题5篇 第2篇
城市规划、镇规划分为( )。
A.分区规划、详细规划
B.总体规划、建设规划
C.总体规划、详细规划
D.控制性详规、修建性详规
答案：C
解析：
城市规划、镇规划分为①总体规划和②详细规划。
确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于( )的内容。
A.城市总体规划
B.控制性详细规划
C.修建性详细规划
D.住宅区规划
答案：B
解析：
控制性详细规划的内容包括：
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；
③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。
(2014真题) 统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量。（）
答案：错
解析：
本题考查的是统计变量的基本概念。统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出随机的混沌状态变动的变量。
标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（ ）。
A、逐渐降低
B、逐渐升高
C、可视为基本不变
D、为零
答案：C
解析：
本题考查的是设定标准临街深度。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。参见教材P365。
下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
答案：B
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。房地产使用限制：世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说, 有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。
路线价法特别适用于对( )进行估价。
A、 单宗土地
B、 大量土地
C、 部分土地
D、 待开发土地
2021房地产估价师历年真题5篇 第3篇
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。
A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价
答案：C
解析：
本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。
某房地产投资项目的表面收益牢为16‰，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
正确答案：A
A因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra=16%，实际收益率Rr=12%，又：l+Ra=(1+Rr)(1+Rd)所以
(2016真题) 保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。（）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
答案：C,D
解析：
本题考查的是外部折旧。AB选项为功能折旧，E选项为物质折旧。
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（ ）。
A.土地使用权转让市场
B.存量房地产交易市场
C.土地使用权出让市场
D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场细分。P38。
2021房地产估价师历年真题5篇 第4篇
某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。
A、984.37
B、1016.81
C、1159.97
D、2387.24
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97（元）。参见教材P158。
房地产供给有限特性的本质是（ ）。
A.土地总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大
答案：B
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。
王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税（）万元。
A.0
B.4
C.24
D.25
答案：C
解析：
本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税＝（125－5）万元×20%＝24万元。
国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A.制定估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.确定估价结果
D.撰写估价报告
答案：A
解析：
本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。参见教材P395。
以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题5篇 第5篇
工程量清单中，税金项目清单包括的税金类别有（ ）。
A.营业税
B.增值税
C.城市维护建设税
D.教育费附加
E.地方教育费附加
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单中，税金=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加。
现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元，㎡。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。
A．766
B．791
C．913
D．1046
房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。
A．土地不会毁损
B．地上建筑物有耐久性
C．变现性差
D．土地使用权年限较长
答案：C
解析：
房地产投资非常适合作为一种长期投资的原因有：①土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；②地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关，是房地产投资的特性之一。
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发过程中需要( )资金。
A．高利息
B．建设贷款
C．租赁贷款
D．民间融资
E．抵押贷款
正确答案：BE
[答案] BE 房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。
如果陈某购买的住房所在住宅楼的总层数为18层，则该住宅楼最适宜选用的结构类型是（ ）。
A、砖混结构
B、钢筋混凝土结构
C、钢结构
D、砖木结构
答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
