21年房地产估价师模拟试题7辑 第1辑
地价区段是将( )、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。
答案：A,B
解析：
此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。解决此题的关键在于在和路线价区段相比较的基础上进行记忆。
如果中央银行要实现刺激经济增长和充分就业的目标，可以提高再贴现利率。反之，中央银行可以适当降低再贴现利率，抑制信贷规模和减少货币供应量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志。（ ）
此题为判断题(对，错)。
影响房地产价格的经济因素有( )。
A．税收政策
B．城市规划
C．经济发展
D．利率
E．物价
正确答案：CDE
[答案] CDE
影响房地产价格的经济因素，有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价(特别是建筑材料价格)，居民收入，汇率，等等。A、B两项属于行政因素。
制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。
A、 竞争情况调查
B、 价格调查
C、 市场需求质量调查
D、 分销渠道调查
E 促销策略调查
21年房地产估价师模拟试题7辑 第2辑
下列符合房地产开发项目转让条件的有（ ）。
A.取得土地使用权证书
B.土地出让金缴纳进度符合要求
C.土地开发项目应形成工业用地条件
D.总投资2000万元，已完成投资达到400万元
E.总投资2000万元，已完成投资达到600万元
答案：A,C
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。P111。
挑廊（ ）计算建筑面积。
A、按其围护结构外围水平投影面积的一半
B、按其外围水平投影面积
C、一般不
D、按净面积
答案：A
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。
A．成交价格
B．账面价格
C．正常价格
D．期望价格
答案：C
解析：
在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。
挑廊（ ）计算建筑面积。
A.按其围护结构外围水平投影面积的一半
B.按其外围水平投影面积
C.一般不
D.按净面积
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（ ）。
A、估价委托人一定是估价对象权利人
B、估价对象权利人一般是估价利害关系人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价委托人一定是估价报告使用人
答案：B
解析：
考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于五次公布物业服务资金的收支情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题7辑 第3辑
（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙两个物业投资风险相同
D．无法判断
对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（ ）。
A、Pb＜Pb＇
B、Pb≤Pb＇
C、Pb=Pb＇
D、Pb＞Pb＇
答案：D
解析：
考点:静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。
下列交易形式中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是( )。
A.房地产转让
B.房地产典当
C.房地产抵押
D.房屋租赁
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括①房地产转让②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
(2015年真题) 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。
A.购买—更新改造—出售
B.购买—持有出租—出售
C.开发—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出租—出售
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。
下列选项中，不属于宗地图主要内容的是（ ）。
A.宗地代码
B.本宗地界址点
C.相邻宗地权利人名称
D.房屋结构、所在层次
答案：D
解析：
本题考查的是不动产权籍图。宗地图，应包括和本宗地相关的，土地、建筑物、构筑物等信息。选项D属于房产分户图的内容，精确到房屋。参见教材P171。
21年房地产估价师模拟试题7辑 第4辑
根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。
A.未经国家征收的集体土地上的合法房屋
B.代管房屋
C.司法机关查封的房屋
D.共有房屋
E.商品房预售许可证办理之中的房屋
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产广告。凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。
从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的不是购买该房地产本身，而是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益法概述。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。P216。
工程设计资质分为（ ）。
A.工程设计综合资质
B.工程设计行业资质
C.工程设计专业资质
D.工程设计专项资质
E.工程设计暂定资质
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程设计资质分为工程设计综合资质 、工程设计行业资质 、工程设计专业资质和工程设计专项资质 。
企业要以工程造价来控制成本，工程造价提供的信息资料可以作为控制成本的依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按投资业务不同，房地产投资信托可分为（ ）。
A、多重合伙型
B、权益型
C、抵押型
D、互换型
E、混合型
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％。现某宗房地产的正常成交价格为2500元／㎡．则卖方出售其房地产实得收入为2350元／㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。
21年房地产估价师模拟试题7辑 第5辑
依照代理委托方的不同，代理形式可以细分为（ ）。
A、买方代理
B、卖方代理
C、双重代理
D、首席代理
E、分代理
答案：A,B,C
解析：
考点:选择物业租售形式。依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（ ）。
A．对房地产本身进行投资改良
B．需求增加导致稀缺性增加
C．通货膨胀
D．外部经济
E．提高建造成本
分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（ ）阶段需要解决的问题。
A、投资机会研究
B、初步可行性研究
C、详细可行性研究
D、项目评估与决策
答案：B
解析：
考点:可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A、首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
B、再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
C、再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数
D、再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。再次抵押价值=再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
答案：对
解析：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 ( )
关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。
A．室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C．坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2．2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
正确答案：A
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
21年房地产估价师模拟试题7辑 第6辑
物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。
A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段
B.地形坡度超过20度以上的地段
C.洪水淹没深度为2米的地段
D.农业生产价值很高的基本农田保护区
E. 地下水位深度距地表面深度较浅的地段
答案：A,E
解析：
本题考查的是城市用地。二类用地：即基本上可以修建的用地。其具体情况是：①土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；②地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施。③属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1-1.5 m ,需采取防洪措施；④地形坡度较大，修建建筑物时；除需要采取一走的工程措施外，还需动用较大土石方工程；⑤地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。参见教材P20。
当进行市场调查时，第一个原则是要采用（ ）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A.公正
B.客观
C.科学
D.全面
答案：C
解析：
本题考查的是对市场调查的分析与评估。在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验
公共建筑定额指标的计算方法包括（ ）。
A.住宅建筑净密度
B.住宅平均层数
C.千人指标
D.民用建筑综合指标
E.人口净密度
答案：C,D
解析：
本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。公共建筑定额指标的计算方法一般有千人指标和民用建筑综合指标。
某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/㎡，最后公示估价机构评估价格8890元/㎡，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/㎡，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/㎡。
被征收房屋价值评估时点为（ ）。
A、征收决定公告之日
B、征收完成之日
C、实地查勘之日
D、征收决定之日
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
(2016真题) 定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗（）。
答案：错
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与工程实体项目进行分离。
判定工业房地产区位优劣的主要因素有（ ）。
A．临街状况
B．是否便于动力取得
C．是否便于废料处理
D．是否接近大自然
E．是否便于产品和原料运输
答案：B,C,E
解析：
房地产区位优劣的判定标准，因不同的用途而有所不同，具体为：①居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境；②商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等；③办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等；④工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
21年房地产估价师模拟试题7辑 第7辑
按照房地产的权益状况对房地产进行分类时，属于房地产的空间利用权的是（ ）。
A、地役权
B、承租的公有住宅
C、在房屋屋顶上树立广告牌
D、抵押权
答案：C
解析：
本题考查的是按权益状况划分的种类。房地产的空间利用权又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或公园的地下商场，地铁站内的地下商店。
(2017真题) 大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。
置业投资采用出租经营时，成本包括开发产品成本、营业成本、运营费用等。（ ）
答案：错
解析：
考点:投资与成本。置业投资采用出租经营时，成本不包括开发产品成本。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。
A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小
答案：B
解析：
根据公式，收益价格与报酬率成反比，报酬率取值偏小，测算的收益价格偏高。
为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于( )。
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m2
正确答案：D
王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税（）万元。
A.0
B.4
C.24
D.25
答案：C
解析：
本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税＝（125－5）万元×20%＝24万元。
按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。
A.国家
B.拥有国有土地使用权的事业单位
C.拥有国有土地使用权的开发企业
D.拥有国有土地使用权的个人
答案：A
解析：
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
