2021房地产估价师每日一练5卷 第1卷
(2017真题) 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。
A.工程进度
B.工程合同
C.工程质量
D.工程投资
E.工程总量
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是建设监理制度。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。
(2014真题) 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。
A.客厅
B.卧室
C.厨房
D.卫生间
E.封闭阳台
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。
根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。（ ）
答案：对
解析：
考点:按立法用语划分的种类。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
房地产测绘产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘的工作程序。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。
是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
正确答案：B
[答案] B 采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。
估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是制定估价作业方案的思路。估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。
某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）。
A．6.67%
B．7.41%
C．12.60%
D．13.33%
答案：B
解析：
设该宗写字楼现在的价格为V，则：
整理得：V=217.76＋0.677V，解得V=674.96（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益÷市场价值=50÷674.96=7.41%。
2021房地产估价师每日一练5卷 第2卷
某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（ ）。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
城市生活垃圾，污水属于（）。
A.工业污染源
B.农业污染源
C.生活污染源
D.交通污染源
答案：C
解析：
本题考查的是大气污染源。其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的生活污染源，挥发着有害气体，特別是恶臭气体，影响人们的身心健康。参见教材P46。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
规划调整给该开发项目造成的损失不包括（ ）。
A.投资利息损失 B.土地价值减损
C.前期工程费损失 D.酒店品质受损造成经营收益损失
进行拆迁房屋评估时，应充分考虑，被拆迁人拥有的附属设施(院落除外)。（ ）
此题为判断题(对，错)。
理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。参见教材P33。
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。
A．甲公司己在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B．周某有权退房 建设工程教育网提供
C．周某退房，甲公司应承担违约责任
D．周某退房应承担违约责任
正确答案：BC
甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。
2021房地产估价师每日一练5卷 第3卷
单位建设面积为240㎡的健身房，可以不申请办理《施工许可证》。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产中，属于免征房产税的有( )。
A.监狱用房
B.高校招待所
C.部队营房
D.法院办公楼
E.房地产开发企业自用的房地
答案：A,C,D
解析：
下述房产免征房产税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
财务内部收益率是指项目在整个（ ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A．计算期
B．动态投资回收期
C．项目寿命期
D．开发期
正确答案：A
计算期是指项目的开发或经营周期，“开发期”不全面。而动态投资回收期是自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。
国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。
下列关于土地使用权划拨正确的表述为（ ）。
A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者
B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用
C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用
D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用
综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（ ）。
A.绝对指标
B.相对指标
C.统一指标
D.平均指标
E.变异指标
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是绝对指标。综合指标可以分为绝对指标、相对指标、平均指标和变异指标。
某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为（ ）。
A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
2021房地产估价师每日一练5卷 第4卷
运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（ ）
答案：对
解析：
考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。
在宗地面积测算中，不能计入用地面积的范围有（）。
A、已明确使用权属的间距地
B、市政管辖的道路、街道用地
C、公共使用的排污沟
D、经规划部门核定的市政用地
E、房地产证记载范围内的用地
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不计入用地面积的范围有：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；（2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；（3）公共使用的河滩、水沟、排污沟；（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（5）其他按规定不计入宗地面积的。
会计要素足会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）
正确答案：×
会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。
依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（ ）。
A．营业税
B．耕地占用税
C．土地增值税
D．城市维护建设税
E．教育费附加
答案：A,C,D,E
解析：
转让住房过程中缴纳的税金包括：①纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税；②城市维护建设税；③教育费附加；④土地增值税；⑤印花税等税金。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（ ）。
A.比较安全
B.流动性较差
C.流动性强
D.转让时手续复杂
E.转让手续简便
答案：C,E
解析：
本题考查的是债券的分类。记名债券缺点是流动性较差；记名债券的优点是比较安全，缺点是流动性较差，转让时手续复杂。
关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
答案：B
解析：
运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。
在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、海关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师每日一练5卷 第5卷
甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。
若甲企业在开发过程中，欲将项目A整体转让，则有关表述正确的为（ ）。
A.需经乙银行同意
B.需经取得预售许可证
C.需先予办理首次登记
D.需取得土地使用权证书
答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。P272。
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。
A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
下列关于商品房买卖合同的表述，正确的是（ ）。
A.商品房现售合同，包括面积误差处理方式
B.商品房预售合同，包括房屋登记及物业管理等内容
C.商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价
D.按建筑面积计价，建筑面积或套内建筑面积有其一误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算价款
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差处理方式，属于预售合同的内容；商品房预售合同，包括前期物业管理内容；若当事人未对面积误差处理做约定，按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。P133～134。
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6 000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%，采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。
A.6625 B.7333
C.7571 D.7993
住房公积金缴存比例原则上不高于（ ）。
A.8%
B.10%
C.12%
D.15%
答案：C
解析：
本题考查的是住房公积金制度。单位和个人缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。
下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（ ）。
A.市场租金是指由市场供求状况决定的租金
B.商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金
C.准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金
D.福利租金是象征性收取的很低水平的租金
答案：B
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。选项B错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
