21年房地产估价师历年真题解析8卷 第1卷
某在建写字楼的总建筑面积为30000㎡，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元／（㎡?天），每年计365天，空置率为10％，资本化率为5％，折现率为15％。该在建写字楼建成后的房地产现值为（ ）万元。
A．29807
B．30867
C．35755
D．36194
答案：A
解析：
①该在建写字楼年金A＝2×365×（1－10％）×3＝1971（万元）。②该在建写字楼现值V＝A／Y＝1971／5％＝39420（万元）。③在建写字楼建成后的房地产现值＝39420／（1＋15％）（3－1.25－3/12）＝29807（万元）。
(2014真题) 强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。（）
答案：错
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。法院主导拍卖程序原则，强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院有权单方中止拍卖程序。
能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（ ）。
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资
答案：C
解析：
【考点】风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
（ ）是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红 利的凭证。
A．证券
B．股票
C．债券
D．投资基金
某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2,0.6和0.2;第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15,0.7和0.15,若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。
【解】
答案：
解析：
改错如下：
为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。
A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．其他收入
正确答案：A
[答案] A 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
房地产图的测绘顺序为（ ）。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
B房地产开发公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A.未封闭的阳台
B.全封闭的阳台
C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
D.与房屋相连有上盖无柱的走廊
答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项B计算全部建筑面积，选项C不计算建筑面积。参见教材P172。
21年房地产估价师历年真题解析8卷 第2卷
科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。第四十二条：大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。
房地产开发项目的市场定位方式主要有（ ）。
A.产品差别化定位
B.避强定位
C.对抗性定位
D.服务差别化定位
E.重新定位
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是( )。
A.收入效应＝价格效应+替代效应
B.价格效应＝替代效应+收入效应
C.替代效应＝收入效应+价格效应
D.替代效应＝收入效应－价格效应
市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。
甲公司应向土地管理部门缴纳( )。
A.土地补偿费
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费
D.房屋拆迁安置费
某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为（ ）。
A.24m；16m
B.27m；13m
C.30m；10m
D.16m；24m
答案：A
解析：
本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。
房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ ）。
A．购买价格
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题解析8卷 第3卷
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，24个月内不得变更。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（ ）
答案：错
解析：
考点:利息与利率。次贷危机的根本原因是把贷款发放给本来没有还款能力的人，是多种因素的综合作用。即使住宅价格不下跌，只要利率有较大程度的提高，就会使月还款额占家庭收入的比例大幅度提高，还款负担日益沉重，就会发生理性违约行为。
服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（）。
A.法律风险
B.信用风险
C.市场风险
D.管理风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。管理风险：目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。
根据建筑安装工程费用项目组成，措施费不包括( )。
A、安全防护费
B、文明施工费
C、夜间施工费
D、材料费
物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）
正确答案：×
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。
因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
张某对评估结果有异议，首先应当（ ）。
A.委托其他评估机构另行评估
B.向原估价机构申请复核评估
C.向当地评估专家委员会申请鉴定
D.向当地人民法院提起诉讼
答案：B
解析：
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起 10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。该房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10 日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。
房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题解析8卷 第4卷
装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（ ）
答案：对
解析：
由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。
（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。
A.0.03
B.0.83
C.0.85
D.1.25
答案：D
解析：
求取土地重新构建价格，可以采用成本法求取其重新开发成本。容积率的计算公式为：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，在工业上，根据 GB50489—2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积本。本案例中，规划总建筑面积为 25000m2，土地面积为 20000m2，则容积率=25000÷20000=1.25。
6年前，甲提供一宗土地面积为1000㎡、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（ ）万元。
A、 106.08
B、 214.85
C、 829.94
D、 1044.79
在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分SU为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
正确答案：B
使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（ ）。
A、列出需要进行模拟的因素
B、分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
C、选择概率分析使用的财务评价指标
D、通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布
答案：B
解析：
本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。
依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。净收益等于有效毛收入减去运营费用，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。
21年房地产估价师历年真题解析8卷 第5卷
建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定?
正确答案：
某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（ ）。
A.发行可转换债券
B.发行普通股股票
C.发行优先股股票
D.发行公司债券
答案：D
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。
人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。
A、物业所处位置
B、辐射区域的范围
C、建筑设备系统
D、建造年代
E、租户类型
答案：A,C,E
解析：
考点:写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
订立抵押合同时，可以在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
(2015真题) 国债属于（）债券。
A.政府
B.金融
C.公募
D.担保
E.信用
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是债券的分类。国债属于公债，也称政府债券，故不属于金融债权；公债券属于信用债券，国债属于信用债券，故不属于担保债券。
某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%
答案：C
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300（万元），2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。
下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
A．动态投资回收期
B．静态投资回收期
C．财务净现值
D．财务内部收益率
正确答案：A
[答案] A 动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。
21年房地产估价师历年真题解析8卷 第6卷
信息不完全是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全和充分的信息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一FN关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。
A．资金时问价值是资金的增值特性使然
B．利率是资金时间价值的一种标志
C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等
下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。参见教材P212。
房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。
A、 经济活动类型
B、 投资方式
C、 投资主体
D、 物业类型
E 投资偏好
某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（ ）。
A.15.10%
B.15.38%
C.16.43%
D.17.13%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。
【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的（）。
A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定
B.估价时点由估价目的决定
C.估价对象由委托人和估价目的决定
D.价值类型由估价师决定
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。
（一）
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
正确答案：
理由包括：
1．本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）
2．投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3分）
3．不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）
（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）
建筑安装直接工程费中的直接费包括现场管理费、材料费和施工机械使用费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题解析8卷 第7卷
在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有（ ）。
A．降低再贴现利率
B．提高首期付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．缩短分期付款期限
E．公开市场买入政府证券
答案：A,E
解析：
在需求不足及经济衰退时期，中央银行可采取降低再贴现率、公开市场买入政府证券等货币政策刺激消费、拉动需求。BCD 三项的政策属于紧缩性货币政策，通常运用在经济过热、通货膨胀时期。
在正式办理竣工验收之前，工程承包商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。（ ）
正确答案：×
在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。
正确答案：×
[答案] × 房地产市场区别于其他类型的市场，它具有自身的特点。房地产市场的参与者少，信息多为不公开，区域性强，替代性差，房地产投资决策受价格以外因素影响较大，并且政府垄断土地的一级市场。这些特点决定了房地产市场的竞争是不充分的，严格意义上讲，它不能称为完全竞争市场。
抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会间接转移给债券的投资者。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。
某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（ ）万元。
A、8.75
B、11.25
C、13.25
D、15.75
答案：B
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额＝1000×15%＝150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额＝当期毛利额－期间费用－增值税税金及附加－土地增值税预征＝150－30－55－20＝45（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额＝45×25%＝11.25（万元）。
路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其他价格修正率
正确答案：AE
[答案] AE
路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。
住房公积金属于（ ）所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
确定估价对象及其范围和内容时，应根据（ ），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A．估价原则
B．估价目的
C．估价方法
D．估价程序
21年房地产估价师历年真题解析8卷 第8卷
在成熟的房地产市场中，( )是房地产业的主体。
A.房地产咨询业
B.房地产开发经营业
C.房地产估价业
D.房地产经纪业
答案：D
解析：
在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。
城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是环境噪声标准。4类声环境功能区，指交通干线两侧一定区域内，需要防止交通噪声对周围环境严重影响的区域，包括4a和4b两种类型。
己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
答案：D
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。
先算年收益，
解得a＝326.97。
再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格
注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。参见教材P224。
某宗土地总面积为1000㎡，容积率为2.8，土地单价为3500元／㎡，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。
A．105
B．150
C．420
D．500
答案：B
解析：
补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率），或者补地价（单价）＝（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）。本题中，补地价（单价）=（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）=（3500/2.8）×（4－2.8）=1500（元/㎡），因此补地价（总价）=1500×1000=150（万元）。
持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量某股份有限公司新发行的股票的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
今有一宗“五通一平”的熟地需要估价。土地使用权年限为50年，2004年7月30日取得土地使用权。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，规划设计条件要求其建设办公地产，根据最高最佳使用原则，适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年，从2007年7月30日起开始建设，建筑费用为1300元/m2，勘察设计等专
业费用及管理费用为建筑费的10%，第一年均匀投入60%的建筑费、勘察设计费及管理费用，第二年投入余下的40%，据调查，当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的4%和6%，房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的3%，为了尽快出租，在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出，可出租的面积占总建筑面积的70%，可出租面积的月租金为80元/m2，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%，年资本化率为15%，折现率为14%。试利用所给资料，采用现金流量折现法评估该土地2007年7月30日的总价、单价及楼面地价。
答案：
解析：
解 (1)假设该宗土地2007早7月30日的价格为V。
(5)销售税费＝774.87×6%＝46.49(万元) (6)购地税费＝3%V＝0.03V (7)求取地价 总地价 V＝774.87-509.41-34.20-46.49-0.03V＝179.39(万元)?
国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（）之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A.使用土地
B.开发建设单位进行实质性投入的日期
C.土地使用权出让金缴纳
D.土地使用证取得
答案：B
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。
