21年房地产估价师考试答案5节

消费者市场细分标准不包括（　）。

A.地理环境因素
B.人口因素
C.消费习惯因素
D.消费行为因素

明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（　）。

A、位置
B、交通条件
C、外部配套设施
D、周围环境
E、抵押担保

决策可以按不同的标准划分类型，按按未来事件的自然状态的确定程度划分包括（　）。

A、战略性决策
B、管理性决策
C、确定型决策
D、风险型决策
E、不确定型决策

（　）一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。

A、生活污染源
B、气态污染物
C、工业污染源
D、交通污染源

下列估价业务中，估价机构可以承接的是（　　）。

A．超出了估价机构业务范围的估价业务
B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D．承接后出现很大执业风险的估价业务

某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（　）。

A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

关于估价资料归档要求的说法，错误的是（　　）。

A．估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B．记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C．归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D．对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年

在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括（　　）。

A．预售收入
B．土地成本
C．运营成本
D．租金收入

房地产估价报告
项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估
估价委托人：××市房屋征收管理办公室
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
×××（注册号：×××）
估价报告出具日期：2011年8月18日
估价报告编号：××估字第××号
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构（略）
（三）估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
（四）估价对象
1.实物状况
（1）土地状况
估价对象位于××区××东街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000㎡，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
（2）建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000㎡，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。
2.权益状况
（1）土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，用地面积为1000㎡，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
（2）房屋所有权
估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000㎡
（其他情况略）。
（3）他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
（4）租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/㎡，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
（五）价值时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
（六）价值类型
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（七）估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）；
2.合法原则（说明略）；
3.最高最佳利用原则（说明略）；
4.替代原则（说明略）；
5.价值时点原则（说明略）。
（八）估价依据
1）《中华人民共和国物权法》；
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3）《中华人民共和国土地管理法》；
4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》　（GB/T50291－1999）；
5）《城市房屋拆迁管理条例》；
6）《国有土地上房屋征收评估办法》；
7）《房屋征收评估委托书》；
8）《房屋征收评估委托合同》；
9）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
10）估价对象的《房屋租赁合同》；
11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
（九）估价方法
经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
（十）估价结果
评估总价：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。
（十一）注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。
注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。
（十二）实地查勘期（略）
（十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
（一）估价对象实物状况描述与分析（略）
（二）估价对象权益状况描述与分析（略）
（三）估价对象区位状况描述与分析（略）
（四）市场背景描述与分析（略）
（五）最高最佳利用分析（略）
（六）估价方法适应性分析（略）
（七）估价测算过程
1.比较法测算
比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
（1）选取可比实例



（2）比较因素说明表



（3）比较因素情况修正表




（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）
比较法评估单价：16670.81元/㎡；
比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]
其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
（1）房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元／㎡，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／㎡，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／㎡（测算过程略）。
（2）报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：
报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
（3）收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。
（4）价格评估确定（详见下表）



（参数选取及具体计算过程略）
收益法评估单价：7444.35元／㎡；
收益法评估总价：22333038.05元。
（八）估价结果确定
考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。
××房地产估价有限公司
二0一一年八月十八日
附件（略）

为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。
　　估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。
　5.土地减损价值：由于并不改变原权利人权属，估价对象原来就处在××大桥北侧保护范围内条件下是受输油管线及××大桥保护带双重规划限制影响，其减损价值评估的关键在于（　）。

　　A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响
　　B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响
　　C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响
　　D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响

甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（　）。

A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设

下列工程中，经批准可以邀请招标的有（　）。

A、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的
B、受自然地域环境限制的
C、国有资金投资占主导地位的建设项目
D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
E、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的

房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（　）。

A.前期开发计划
B.工程建设计划
C.物业服务计划
D.建设场地布置
E.施工队伍选择

(2015年真题) 下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。

A.潜在市场、有效市场、服务市场
B.有效市场、渗透市场、服务市场
C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场
D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（　）年。

A、15
B、16
C、17
D、20

按份共有的各所有权人对于房屋享有平等的所有权。（　）

仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是（　　）。

A．附息债券
B．贴水债券
C．信用债券
D．担保债券