下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
封面（略）
致估价委托人函
××老师：
受贵公司委托，我公司于2015年12月25日到2016年1月15日对贵公司坐落于××市××区××南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。
根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照《房地产估价规范》的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上《××市××区××南岸二期（已建工程）房地产估价报告》一式两份，请查收。
指错：1.致函对象错误，应是××公司，而不是××老师
2.致估价委托人函中缺少价值时点
3.致估价委托人函中缺少估价方法
4.致估价委托人函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值
5.致估价委托人函中缺少落款公章、签字和致函日期
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
（一）假设条件
1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。
2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：
（1）不考虑特殊买家的额外出价；
（2）交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；
（3）交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；
（4）交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；
（5）该房地产能在公开市场上自由转让。
3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。
（二）限制条件
1.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。
2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。
4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。
5.本报告价值时点为估价师实地查勘估价对象之日。
6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的《商品房销售窗口表》而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。
7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。
指错：6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值。
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）估价对象描述
1.房地产概况
估价对象北邻××学院，南侧为××路，西侧××路，规划用地面积16.5万m2，总建筑面积37.6万m2，容积率：1.9，绿化率48%。
项目由××房地产开发有限公司开发，建于2010年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为1～2层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内为简单装修。
2.房地产状况和权利
目前所有权人已领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为××南岸二期部分房地产，本次评估面积为12000平方米，土地分摊面积为6000平方米。
3.区域概况
3.1 地理位置
估价对象位于××市××区××南岸二期1～2层，北邻××学院，南侧为××路，西侧××路。
3.2 交通状况
估价对象附近有1路、16路、8路、82路等公交线路，距离最近的公交站约150米，交通十分便捷。
3.3 商业繁华度
估价对象地处××市××区的核心地段，周边配套设施齐全，××大广场、苏宁电器、美联福超市、××超市等商场，吃喝玩乐都方便。
3.4 公用基础设施
估价对象所处区域有工行、建行、农行、中行，××医疗城，中小学：一小、四小、二中、八中、十一中。
大学：××院分校、××学院、××管理学院、××学院、××学院、××大学分校，公用配套设施齐全。
3.5 环境质量
估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、居住。
五、价值时点
2015年12月25日（实地查勘完成之日）
六、价值类型
本报告评估的价格为估价对象在价值时点满足上述全部假设和限制条件下于价值时点的公开市场价值。公开市场价值是指：
1.买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；
2.有一段合理交易时间；
3.在此期间房地产市场保持稳定；
4.房地产买卖符合国家法律规定。
指错：7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）
七、估价原则
1.合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2.最高最佳使用原则
最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3.替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
4.价值时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
5.独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
指错：8.估价原则缺谨慎原则
八、估价依据（略）
九、估价方法
房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。
通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。
通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。
方法定义（略）
指错：9.估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；
十、估价结果
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格的因素，进行认真测算，最终确定估价对象在价值时点2015年12月25日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）
指错：10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业期
2016年1月4日到2016年1月15日
十四、未来市场风险分析
虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。
指错：11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等。
十五、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实际情况，估价对象可分割转让。
（2）假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%～15%。
（3）假定在价值时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。
指错：12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析
1.项目概况
××南岸二期规划用地面积16.5万m2，总建筑面积37.6万m2，容积率：1.9，绿化率48%。结构为钢混结构，停车位3000个。
2.估价对象房屋概况及权属状况
估价对象建于2010年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为1～2层，用途为商业。
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。
二、估价对象权益状况描述与分析
目前所有权人已领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为南岸二期房地产，本次评估面积为12000平方米，土地使用权面积为6000平方米。
土地概况及权属状况
××房地产开发有限公司于2009年06月25日取得××开发区××路以东南岸二期地块的《国有土地使用证》，证号为××国用（2009）第03，土地登记用途为商业、住宅，土地使用权面积为16.5万m2，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地40年，住宅用地份额用地70年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2009年6月25日取得《建设用地规划许可证》。2010年12月25日建成。
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、估价方法适用性分析（略）4
是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为：
投资利润=（土地成本+建造成本+管理费用+投资利息）×利润率
=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元）×0.4
=2403.48万元
1.2.5 销售税费
增值税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5%计，则销售税费为：销售税费=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元）×0.05=420.61万元
指错：19.未进行销售费用的计算或未说明不计算销售费用的理由。
20.成本法测算中，销售税费计算错误。
1.2.6 建筑物折旧额
该建筑物无残值，则建筑物的折旧额=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润）×5/40=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元）×5/40=1051.52万元
1.2.7 估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费-建筑物折旧额
V=2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元+420.61万元-1051.52万元=7781.26万元
指错：21.未说明折旧采用年限法的理由，应结合评估人员现场观察确定综合成新率。计算建筑物折旧时，计算基数包括土地成本错误。
2.采用比较法测算
2.1估价对象第一层测算过程
比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、市场状况、区位因素、实物因素修正，求取估价对象价格。
1）选取可比实例
针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区位及实物因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。
2）编制比较因素条件说明表
（可比实例的具体房地产状况描述略）
房地产价格比较因素条件说明表
指错：22.比较法中缺少房地产权益因素修正，如土地剩余年限
23.比较法中楼层，人流应属于区位因素，不属于实物因素
24.实物因素缺少净高、建成年代、外观、内部格局、面积、基础设施等因素的分析比较
3）根据因素比较表进行价格修正及评估测算
价格修正及测算表
指错：25.公共配套描述相同打分不同
26.区位、实物各因素修正权重未说明理由
27.物业管理、装修描述相同，打分不同未说明。
4）计算结果
指错：28.计算结果表格中，有“市场状况调整”这一项，而前面给出“比较因素条件说明表”、“价格修正及测算表”中没有这一项，缺少市场状况调整说明，或者，市场状况调整无依据。
29.可比实例三区位因素修正系数错误，与前面表格不一致。
30.未说明可比实例权重取值依据。
5）估价对象第一层评估单价为30911.33元/m2。
6）估价对象第一层评估总价为30911.33元/m2×6000m2=18546.8万元。
2.2 估价对象第二层测算过程
1）根据市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第二层租金为第一层的80%～90%，本次评估第二层租金取第一层的80%。
2）比较法测算估价对象第二层单价：30911.33元/m2×80%=24729.06元/m2
3）比较法测算估价对象第二层总价：24729.06元/m2×6000m2=14837.44万元
估价对象总价值=18546.8+14837.44=33384.23万元
（六）估价结果确定
根据本人经验，采用比较法和成本法评估的结果相差较大。采用比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观可靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不一定表明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估以比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）
附件
1.估价对象《国有土地使用证》复印件
2.估价对象《商品房预售许可证》复印件
3.估价对象《商品房抵押窗口表》复印件
4.估价对象《土地出让合同》复印件
5.《建设用地规划许可证》复印件
6.《单位工程竣工验收证明书》复印件
7.委托方营业执照复印件
8.估价方营业执照复印件
9.估价方资质证书复印件
10.估价师资格证书复印件
指错：31.附件缺少
估价委托书复印件
附件中缺少可比实例位置图
附件中缺少估价对象实地查勘情况和相关照片
附件中缺少估价对象法定优先受偿款调查情况。
